Mua bán khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được không? Điều kiện mua bán quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
Mua bán khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được không? Điều kiện mua bán quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
Tóm tắt câu hỏi:
Tháng 2 năm 2014 tôi mua 3,5 ha đất rừng của bà hoàng. Do toàn bộ đất của bà con trong xóm nay chưa cấp giấy tờ gì nên hai bên chỉ làm thủ tục chuyển nhượng bằng giấy viết tay. Giờ tôi muốn làm sổ đỏ cho 3,5 ha trên có được không? và làm thế nào?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp thì bà Hoàng cũng như các hộ khác trong khu vực chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều 106 “Luật đất đai 2013” quy định về điều kiện để được thực hiện các giao dịch bằng quyền sử đất như sau:
“Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểmb và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này.”
Như vậy, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng viết tay mà hai bên đã ký kết vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại điều 128 Bộ luật dân sự 2005:
“Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”
Trong trường hợp của bạn, để tránh tranh chấp cũng như đảm bảo quyền lợi của hai bên thì trước tiên, bà Hoàng cần thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Cụ thể, vì là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng nên trường hợp này sẽ được căn cứ giải quyết theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013:
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Sau khi bà Hoàng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên cần giao kết một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất và công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật để có giá trị pháp lý. Sau đó hai bên sẽ phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo thủ tục quy định tại khoản 3 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính:
“2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.”
Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai. Bạn sẽ được nhận kết quả sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được bộ hồ sơ hợp lệ.
