Một số vấn đề về thành lập và hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư?

10/02/202110/02/2021

10/02/2021

Một số vấn đề về thành lập và hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư? Thẩm quyền bãi, miễn thành viên ban quản trị nhà chung cư.

Một số vấn đề về thành lập và hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư? Thẩm quyền bãi, miễn thành viên ban quản trị nhà chung cư.

Tóm tắt câu hỏi:

Chào luật sư! Luật sư cho tôi hỏi: Ban quản trị chung cư được thành lập theo trình tự thủ tục Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và được UBND quận công nhận ngày 02 tháng 12 năm 2015. Ngày 02 tháng 4 năm 2016, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD được thay thế bằng Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng. Do vậy, trong quá trình hoạt động của Ban quản trị, chúng tôi vướng mắc một số vấn đề như sau:

I.Về mô hình quản trị căn cứ Điều 18 Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Hiện nay Chủ đầu tư không chịu bàn giao hồ sơ chung cư cho Ban quản trị (Ban quản trị đã có Đơn gửi UBND quận, UBND thành phố, Sở Xây dựng thành phố). Chủ đầu tư đã có công văn ngày 30 tháng 3 năm 2016 với nội dung “Chủ đầu tư đã thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung cư tại ngân hàng….., đồng thời phí bảo trì chung cư (thu 2% giá trị căn hộ) mà Chủ đầu tư đã thu của cư dân hiện nay chủ đầu đã sử dụng vào mục đích kinh doanh của Chủ đầu tư (do tình hình khó khăn của Chủ đầu tư nên Chủ đầu tư đã sử dụng hết số tiền này)”. Như vậy, muốn thành lập Ban quản trị chung cư “theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần” thì số vốn góp của cư dân lấy từ nguồn nào khi chưa có bất kỳ chứng thư pháp lý công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở? Nếu không cần chứng thư pháp lý mà chỉ cần hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư (bên bán) và cư dân (bên mua) thì trình tự thủ tục thành lập ra sao?

II. Về tài khoản ban quản trị: Chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì, Ban quản trị đã lập tài khoản ngân hàng theo khoản 1 Điều 20 của Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD. Hiện nay, Ban quản trị chung cư muốn lập tài khoản Ban quản trị theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây. Ban quản trị chung cư chưa có tư cách pháp nhân, do vậy, chúng tôi không thể mở tài khoản ngân hàng Ban quản trị theo đúng quy định tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Hiện nay, Ban quản trị vẫn duy trì tài khoản Ban quản trị tại ngân hàng theo khoản 1 Điều 20 của Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD (cho đến khi chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và bàn giao phí bảo trì chung cư, Ban quản trị sẽ tiến hành chuyển đổi mô hình Ban quản trị theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD) có trái pháp luật hay không?

III. Về bãi, miễn thành viên ban quản trị: Điểm d, khoản 2 Điều 26 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 2 năm 2016 của Bộ Xây dựng quy định về việc bãi miễn thành viên quản trị: “Thành viên Ban quản trị không tham gia các hoạt động của Ban quản trị trong 06 tháng liên tiếp hoặc không tham dự tối thiểu 30% tổng số các cuộc họp của Ban quản trị trong 01 năm”. Điểm b khoản 3 Điều 26 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định “Ban quản trị đề xuất người thay thế và gửi xin ý kiến của các đại diện chủ sở hữu căn hộ; nếu được tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao hoặc có số lượng ít hơn theo quyết định của hội nghị nhà chung cư đồng ý thì người được đề xuất được công nhận là thành viên Ban quản trị nhà chung cư”. Đối chiếu quy định nêu trên, thẩm quyền bãi miễn thành viên ban quản trị thuộc thẩm quyền Ban quản trị hay thẩm quyền của UBND quận? Cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Luật nhà ở 2014

– Thông tư số 02/2016/TT-BXD

2. Nội dung tư vấn

1. Kinh phí hoạt động ban quản trị nhà chung cư

Căn cứ khoản 1 Điều 103 Luật nhà ở 2014 quy định về việc thành lập ban quản trị nhà chung cư như sau:

1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện như sau:

a) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;

b) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 103 Luật nhà ở 2014.

– Kinh phí hoạt động của ban quản trị nhà chung cư theo khoản 6 Điều 17 Thông tư số 02/2016/TT-BXD dựa trên sự đóng góp của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trên cơ sở quyết định của hội nghị nhà chung cư; kinh phí này được ghi rõ trong quy chế hoạt động của Ban quản trị và được quản lý thông qua một tài khoản hoạt động của Ban quản trị; Ban quản trị nhà chung cư phải sử dụng kinh phí hoạt động đúng mục đích, không được dùng để kinh doanh và phải báo cáo việc thu, chi tại cuộc họp hội nghị nhà chung cư thường niên.

– Mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ trường hợp thành viên Ban quản trị từ chối nhận thù lao.

– Trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật nhà ở 2014 và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng thù lao qua đơn vị này để chi trả cho các thành viên Ban quản trị; khoản tiền này không phải hạch toán vào hoạt động kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành. Nếu nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật nhà ở 2014 và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì thù lao này do Ban quản trị nhà chung cư thu và chi trả cho từng thành viên.

Trường hợp này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu nhà chung cư nhưng chủ đầu tư không bàn giao mà đã thế chấp tại ngân hàng. Dù vậy, việc thành lập ban quản trị nhà chung cư vẫn thành lập theo quy định pháp luật và hoạt động dựa trên đóng góp của chủ sở hữu nhà chung cư. Chủ sở hữu nhà chung cư có quyền khởi kiện yêu cầu giao dịch giữa chủ đầu tư và ngân hàng là vô hiệu khi chủ đầu tư thế chấp mà không được sự đồng ý của các chủ sở hữu nhà chung cư.

2. Chuyển đổi mô hình ban quản trị nhà chung cư

Căn cứ Điều 45 Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định về mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và việc quản lý kinh phí bảo trì sở hữu chung của nhà chung cư như sau:

1.Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy chế quản lý nhà chung cư có hiệu lực thi hành mà Ban quản trị có nhu cầu tổ chức lại mô hình hoạt động, thay đổi số lượng, thành phần Ban quản trị theo quy định của Luật nhà ở 2014 và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD hoặc tách, nhập Ban quản trị thì phải tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

2. Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành mà Ban quản trị đã có quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính nhưng không đúng với quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD hoặc chưa có quy chế hoạt động, chưa có quy chế thu, chi tài chính theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì Ban quản trị phải xây dựng hoặc sửa đổi, bổ sung các quy chế để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

3. Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành mà thuộc đối tượng không bắt buộc phải có Ban quản trị theo quy định của Luật nhà ở 2014 và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì Ban quản trị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định việc hoạt động của Ban quản trị.

4. Trường hợp đã chuyển giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trước ngày Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành thì thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD . Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư có thể thống nhất lập lại tài khoản để thực hiện quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD nhưng phải báo cáo hội nghị nhà chung cư gần nhất.

Như vậy, Ban quản trị nhà chung cư đã được thành lập trước đây có quyền thay đổi mô hình hoạt động, thay đổi số lượng, thành phần ban quản trị. Còn đối với tài khoản tại ngân hàng thì ban quản trị yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì để thực hiện lập tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì. Nếu chủ đầu tư không bàn giao thì ban quản trị có quyền khởi kiện nhà chung cư để đòi lại kinh phí bảo trì nói trên.