Một số vấn đề về ban quản trị nhà chung cư? Hoạt động quản lý của ban quản trị tòa nhà chung cư.
Một số vấn đề về ban quản trị nhà chung cư? Hoạt động quản lý của ban quản trị tòa nhà chung cư.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư! Luật sư cho tôi biết: 1. Khu chung cư chúng tôi có 5 tòa nhà và đã thành lập Ban Quản trị Cụm nhà chung cư theo đúng hướng dẫn của Thông tư 02/2016/TT-BXD có 16 thành viên trong đó mỗi tòa nhà 03 thành viên và 01 thành viên đại diện của Chủ đầu tư. Sau một thời gian hoạt động vì một số lý do chỉ có 7-10 thành viên là tham gia các hoạt động của Ban Quản trị còn lại các thành viên đều vắng dẫn đến kết quả các buổi họp đều khó thống nhất và thông qua các quyết định liên quan đến hoạt động của cụm khu chung cư. Để đảm bảo các hoạt động của Ban Quản trị trong thời gian tiếp theo và tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành, Ban quản trị có được phép giảm số lượng các thành viên hay không? Quy trình thực hiện như thế nào? 2. Sau 04 tháng kể từ khi đã có quyết định thành lập Ban quản trị, nhưng các thành viên Ban Quản trị vẫn chưa có chứng chỉ lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý sử dụng nhà chung cư theo mục 2 điều 19 tại Thông tư 02/2016/TT-BXD, tính pháp lý của các thành viên và Ban Quản trị có đảm bảo yêu cầu không? 3. Ban quản trị chưa thông qua cư dân các quy chế hoạt động, quy chế thu chi tài chính theo điều 24 tại Thông tư 02/2016/TT-BXD mà đã tiến hành các hoạt động: lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ, thương thảo hợp đồng với nhà cung cấp dịch vụ… là có đúng quy định hay không? Cảm ơn luật sư!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý
2. Nội dung tư vấn
Thành viên ban quản trị nhà chung cư:
Căn cứ khoản 7 Điều 3 Thông tư 28/2016/TT-BXD quy định số lượng thành viên ban quản trị nhà chung cư như sau:
“1. Số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư quyết định theo nguyên tắc sau đây:
a) Đối với một tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị; trường hợp một tòa nhà có nhiều khối nhà (block) có chung khối đế nổi trên mặt đất thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị;
b) Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.”.
Tòa nhà chung cư và cụm tòa nhà chung cư theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 28/2016/TT-BXD được hiểu như sau:
– Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
– Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Theo thông tin bạn đưa ra, thì đây được xác định là cụm nhà chung cư. Số lượng thành viên ban quản trị trong cụm nhà chung cư tối thiểu là 6 thành viên. Số lượng thành viên ban quản trị nhà chung cư ban đầu là 16 thành viên và giảm đi còn 7-10 thành viên (vẫn lớn hơn 6 thành viên). Do đó, thành viên ban quản trị nhà chung cư vẫn có thể giảm được. Việc giảm số lượng thành viên ban quản trị nhà chung cư thực hiện qua miễn nhiệm hoặc bãi miễn ban quản trị theo khoản 1, khoản 2 Điều 26 Thông tư 02/2016/TT-BXD:
1. Việc miễn nhiệm thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Thành viên Ban quản trị thôi tham gia hoặc xin miễn nhiệm;
b) Thành viên Ban quản trị không còn là chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (đối với trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu);
c) Thành viên Ban quản trị chuyển đi nơi khác;
d) Trưởng Ban quản trị của tòa nhà chung cư tách khỏi cụm nhà chung cư trong trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 21 của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD;
đ) Thành viên Ban quản trị của tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư trong trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 21 của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD.
2. Việc bãi miễn Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thực hiện khi có đề nghị của Ban quản trị hoặc đề nghị của đại diện chủ sở hữu căn hộ trong các trường hợp sau đây:
a) Ban quản trị không báo cáo kết quả hoạt động cho hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD;
b) Ban quản trị không hoạt động sau khi được bầu;
c) Thành viên Ban quản trị vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;
d) Thành viên Ban quản trị không tham gia các hoạt động của Ban quản trị trong 06 tháng liên tiếp hoặc không tham dự tối thiểu 30% tổng số các cuộc họp của Ban quản trị trong 01 năm.
Việc giảm thành viên ban quản trị không áp dụng với trưởng ban và phó ban quản trị nhà chung cư.
Yêu cầu với thành viên ban quản trị
Căn cứ khoản 6 Điều 3 Thông tư 28/2016/TT-BXD quy định về yêu cầu với thành viên ban quản trị như sau:
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải là chủ sở hữu và đang sử dụng nhà chung cư đó; trường hợp người đang sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là chủ sở hữu nếu được chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác đó ủy quyền tham dự hội nghị nhà chung cư thì có thể được bầu làm thành viên Ban quản trị nhà chung cư.
Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị nhà chung cư là đại diện chủ sở hữu và người đang sử dụng nhà chung cư”.
2. Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư do cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo quy định của Bộ Xây dựng.
Như vậy, thành viên ban quản trị nhà chung cư phải đảm bảo tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nếu không tham gia tuy không ảnh hưởng đến tư cách thành viên ban quản trị nhưng ảnh hưởng đến vấn đề vận hành ban quản lý nhà chung cư.
Quy chế quản lý thu, chi:
Căn cứ Điều 24 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư:
1. Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua, bảo đảm công khai, minh bạch, tuân thủ quy định của Quy chế này, quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.
2. Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bao gồm các nội dung sau đây:
a) Mô hình hoạt động của Ban quản trị; mối quan hệ giữa các thành viên Ban quản trị và giữa Ban quản trị với các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Nguyên tắc tổ chức họp Ban quản trị, bao gồm quy định về người triệu tập họp, điều kiện họp, người chủ trì họp, nội dung biên bản họp, cách thức biểu quyết, quyết định các vấn đề thuộc trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản trị, hiệu lực các quyết định của Ban quản trị;
c) Quyền, nghĩa vụ của Ban quản trị và trách nhiệm cụ thể của từng thành viên Ban quản trị, trong đó nêu rõ trách nhiệm ký các văn bản của Ban quản trị, ký kết hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, đơn vị bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; trách nhiệm điều hành, ký văn bản khi vắng mặt Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị; trách nhiệm quản lý con dấu của Ban quản trị (nếu có con dấu);
d) Quyền được cung cấp thông tin và trách nhiệm cung cấp thông tin giữa các thành viên Ban quản trị;
đ) Việc tiếp nhận, phản hồi các kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, việc xử lý các trường hợp liên quan đến việc bãi miễn, miễn nhiệm thành viên Ban quản trị và trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người có hành vi vi phạm;
e) Cơ chế báo cáo, thông qua quyết định các khoản chi của Ban quản trị; người chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ, giấy tờ hoạt động của Ban quản trị;
g) Các nội dung khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.
3. Quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bao gồm các nội dung sau đây:
a) Quy định về các khoản thu do Ban quản trị quản lý, tên người đứng chủ tài khoản hoạt động, tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do Ban quản trị quản lý, quy định về kỳ hạn tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;
b) Quy định về mức thù lao của từng thành viên Ban quản trị và các chi phí phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;
c) Phân công trách nhiệm trong việc thu kinh phí, thay mặt Ban quản trị để ký duyệt chi các kinh phí hoạt động của Ban quản trị, ký văn bản đề nghị rút kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và ký các giấy tờ thanh quyết toán kinh phí với đơn vị bảo trì, đơn vị quản lý vận hành;
d) Quy định quy trình rút tiền và các hồ sơ giấy tờ cụ thể để làm thủ tục rút tiền tại các tài khoản do Ban quản trị đang quản lý;
đ) Phân giao trách nhiệm ghi chép, quản lý sổ sách, hóa đơn chứng từ thu, chi tài chính của Ban quản trị;
e) Quy định mức tiền mặt tối đa Ban quản trị được rút để trực tiếp thanh toán cho đơn vị thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quy định mức kinh phí Ban quản trị được sử dụng để bảo trì các công việc đột xuất mà không phải họp hội nghị nhà chung cư hoặc xin ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư để quyết định;
g) Quy định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu sai mục đích hoặc chiếm dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý hoặc có sai phạm trong ghi chép, quản lý sổ sách hóa đơn, chứng từ thu, chi tài chính;
h) Quy định các nội dung khác có liên quan.
>>> Luật sư tư vấn về hoạt động của ban quản trị tòa chung cư qua tổng đài: 1900.6568
Như vậy, nếu như quy chế thu, chi tài chính mà chưa được thông qua mà ban quản trị nhà chung cư đã thực hiện việc cung cấp dịch vụ, giao dịch thương mại với chủ thể khác thì giao dịch đó có thể không hợp pháp bởi quy chế hoạt động xác định quyền và nghĩa vụ của thành viên ban quản trị cùng với quy chế quản lý thu, chi nhà chung cư xác định vấn đề liên quan đến thu và chi ra sao. Nếu người ký kết giao dịch nói trên không đúng với quy chế hoạt động và không nằm trong quy chế quản lý thu, chi nhà chung cư thì giao dịch đó không hợp pháp.
