Chủ sở hữu xác lập trên thực tế và phân biệt bất động sản thuộc sở hữu của mình với bất động sản thuộc chủ sở hữu khác bằng cách dựng mốc giới ngăn cách bất động sản. Pháp luật dân sự đã có những quy định về mốc giới ngăn cách bất động sản một cách cụ thể, là cơ sở pháp lý cho các chủ thể trong xã hội tiến hành thực hiện.
Mục lục bài viết
1. Mốc giới ngăn cách bất động sản là gì?
Mốc giới ngăn cách bất động sản là vật nhân tạo được con người xây dựng để ngăn cách các bất động sản với nha (như cột mốc, hàng rào, xây tường,…) và tự nhiên (cây, kênh,..) được chủ sở hữu thỏa thuận làm ranh giới để ngăn cách giữa các bất động sản.
Mốc giới ngăn cách bất động sản trong Tiếng anh là “Boundary markers separating immovable property”.
2. Quy định về mốc giới ngăn cách bất động sản:
2.1. Cần xác định ranh giới giữa các bất động sản:
– Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
– Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ranh giới của các bất động sản được các chủ sở hữu xác lập trên thực địa bời mốc giới, do đó, tại điều 176 Bộ luật dân sự năm 2017 đã quy định về mốc giới ngăn cách bất động sản như sau:
“1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
2.2. Nhận xét về việc xác định ranh giới bất động sản:
Từ quy định tại Điều 176, ta rút ra một số các nhận xét sau:
– Mốc giới có thể dựng: cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường.
– Nguyên tắc:
+ Thực hiện trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
+ Các chủ sở hữu bất đồng sản liền kề có thể là sở hữu chung đối với mốc giới, nếu mốc giới chỉ do một bên tạo trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc ngăn cách đó là sơ hữu chung.
+ Đối với cây là mốc giới chung, các bên có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nhìn chung, về cơ bản, việc dựng mốc giới ngăn cách bất động sản vẫn được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa các chủ sở hữu bất động sản- một nguyên tắc của luật dân sự.
3. Bản án về tranh chấp mốc giới đất:
Ngày 17/5/2018, tại Trụ sở
Nguyên đơn: Ông Trần Văn T- Sinh năm 1952
Bà Trần Thị N- Sinh năm 1957
Cùng địa chỉ: Thôn Ba Trung, xã M, huyện Y, tỉnh Nam Định
Bị đơn: Bà Trần Thị H, sinh năm 1961
Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Trần Thị Nh- Sinh năm 1929 (là mẹ đẻ bà Hát), ông Trần Văn Th – Sinh năm 1971(là em trai bà Hát).
Cùng địa chỉ: Thôn Ba Trung, xã M, huyện Y, tỉnh Nam Định
Nhận định của Tòa:
Về nội dung vụ án:
2.1. Nguồn gốc thửa đất số 81, tờ bản đồ số 06, diện tích 240 m2 đất ở tại thôn Ba Trung, xã M, huyện Y, tỉnh Nam Định là của hộ ông Trần Văn T sử dụng có sự biến động qua các thời kỳ. Theo bản đồ địa chính lập năm 2007, thửa đất hộ ông Trần Văn T đang sử dụng là thửa đất số 81, tờ bản đồ số 06, diện tích 240 m2 đất ở ( Trong đó phần đất lồi phía Tây của hộ ông T giáp đất bà H có tứ cận: Phía Đông giáp tường ông T dài 4,55 mét; Phía Tây giáp đất bà H dài 2,19 mét; Phía Nam có 2 đoạn gấp khúc, một đoạn dài 1,68 mét, một đoạn dài 1,77 mét; Phía Bắc đất bà Hồng dài 1,86 mét), quá trình sử dụng, hộ ông T sử dụng ổn định và không có tranh chấp và vợ chồng ông Trần Văn T và bà Trần Thị N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 81, tờ bản đồ số 06 lập năm 2007 là đúng với quy định pháp luật nên được pháp luật bảo vệ.
2.2. Đối phía bị đơn là hộ bà Trần Thị H : Để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên đương sự, Tòa án huyện Ý Yên đã nhiều lần triệu tập và phối hợp với địa phương về làm việc nhưng bà H cùng gia đình không thực hiện nghĩa vụ của công dân. Ngày 29/3/2018, Tòa án và Hội đồng định giá tài sản đã phối hợp với chính quyền địa phương về nơi đang có tranh chấp làm việc nhưng gia đình bà H khóa cửa, không hợp tác với đoàn công tác, đồng thời cho người nhà chửi bới. Vì vậy, đoàn công tác đã không thể tiến hành đo đạc, khảo sát phần đất của hộ bà H. Tòa án tiến hành lập biên bản sự việc này, hội đồng đề nghị làm theo quy định pháp luật, đối với phía bị đơn tự ý từ bỏ quyền và nghĩa vụ của mình thì phải chịu hậu quả trước pháp luật.
Lời khai của ông T, bà N xác định cây nhãn Cao 4 mét, Φ 40 cm không phải của gia đình ông trồng còn ai trồng ông không biết chỉ biết có từ lâu và được trồng trước cổng bà Hát, hàng năm gia đình bà H sử dụng bóng mát và ăn quả. Mặc dù gia đình bà H không có ý kiến gì nhưng qua các tài liệu chứng cứ thu thập có trong hồ sơ vụ án cũng đủ căn cứ khẳng định cây nhãn thuộc sở hữu của gia đình bà Hát.
Qua đo khảo sát thực trạng cũng như quá trình sử dụng phần đất lồi phía Tây của hộ ông T giáp đất bà H và căn cứ vào ranh giới giữa phần đất lồi phía Tây của hộ ông T với đất bà H được xác định theo bản đồ địa chính xã Yên Minh lập năm 2007, đã có đủ căn cứ xác định phía gia đình bà H đã xây dựng lấn sang cạnh phía Tây hộ ông T thiếu 0,24m, phần trụ cổng phía Bắc và tường hộ bà H xây nằm hoàn toàn trên đất của hộ ông T, một phần cây nhãn nằm trên đất hộ ông T, một phần nằm trên đất hộ bà H. Vì vậy, những phần công trình là tường bao, trụ cổng và cây nhãn lấn sang phần không gian đất của nguyên đơn phải dỡ bỏ để trả lại phần không gian cho nguyên đơn.
Riêng phần trụ cổng còn lại nằm ngoài phạm vi tranh chấp, các đương sự không có ý kiến gì nên HĐXX không xem xét giải quyết.
Đối với phần đất giáp danh hộ bà H phía Nguyên đơn không yêu cầu, đồng thời qua khảo sát thực địa so với hồ sơ địa chính là trùng khớp
[3] Về án phí: Ông T và bà N không phải nộp án phí dân sự sơ thẩm; Bà
H phải chịu theo quy định của pháp luật.
Vì các lẽ trên;
QUYẾT ĐỊNH
Căn cứ các Điều 175, 176 Bộ luật dân sự; Các Điều 166, 170 Luật Đất đai; Các Điều 147, 228, 271 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 về việc quy định mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
1. Xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc xác định ranh giới giữa thửa đất số 81 và thửa đất số 06 lập năm 2007 tại thôn Ba Trung xã M, huyện Y, tỉnh Nam Định
2. Ranh giới tranh chấp: Được xác định là phần đất lồi phía Tây của hộ ông T giáp đất bà H có tứ cận:
Phía Đông giáp tường ông T dài 4,55 mét.
Phía Tây giáp đất bà H dài 2,19 mét.
Phía Nam có 2 đoạn gấp khúc, một đoạn dài 1,68 mét, một đoạn dài 1,77 mét. Phái Bắc đất bà H dài 1,86 mét.
3. Phần ranh giới được chấp nhận: Là cạnh phía Tây phần lồi đất của nguyên đơn, có chiều dài 2,19 mét (Tính từ điểm giáp ranh đất bà Hồng đến điểm giao với đường gấp khúc phía Nam).
4. Buộc bà Trần Thị H phải tháo dỡ toàn bộ công trình là tường bao, trụ cổng phía Bắc và di dời cây Nhãn (Hoặc chặt bỏ) để trả lại không gian cho thửa số 81 (Phần đất lồi phía Tây của hộ ông T). (Có kèm theo sơ đồ hiện trạng)
Như vậy, việc xác định ranh giới trên giấy tờ sẽ chỉ có giá trị pháp lý trên giấy, thực tế chủ sở hữu bất động sản có thực sự được thực hiện các hoạt động trên chỉnh “thửa đất” của mình hay không thì điều đó phải có sự phân định trên thực tế bằng cách dựng mốc ngăn giới ngăn cách bất động sản.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:
