Để thực hiện việc thay đổi chủ đầu tư thì hai bên phải ký kết với nhau hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đó. Vậy hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án là gì? cần lưu ý những vấn đề gì khi soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án?
Mục lục bài viết
1. Chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư là gì?
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo các công trình nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định.
Điều kiện để các nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư được quy định tại khoản 1, Điều 46, Luật Đầu tư 2020:
– Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này;
– Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;
– Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
– Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
– Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
– Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.
Khi đã đáp ứng được các điều kiện ở bên trên thì các nhà đầu tư sẽ thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư theo thủ tục sau:
– Đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 29 của Luật Đầu tư 2020 và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 41 của Luật Đầu tư 2020;
– Đối với dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này, việc chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư tiếp nhận dự án đầu tư sau khi chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư là gì?
Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư là sự thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng dự án đầu tư( chủ đầu tư của dự án) và bên nhận chuyển nhượng) về việc thay đổi chủ đầu tư của dự án. Trong một số trường hợp thì hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư cần đến sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư được lập ra nhằm xác nhận việc thay đổi chủ đầu tư đối với toàn bộ dự án. Hợp đồng chính là căn cứ pháp lý để đảm bảo quyền, nghĩa vụ và lợi ích đối với các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng.
Nội dung chính của hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư bao gồm:
– Thông tin của các bên tham gia hợp đồng
– Nội dung của toàn bộ dự án
– Giá chuyển nhượng, Phương thức thanh toán
– Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết hợp đồng
3. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
———————–
…….., ngày……..tháng……năm…….
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ DỰ ÁN…
Số ……/ HĐKT
– Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản;
– Căn cứ Nghị định số …./…./NĐ-CP ngày …..tháng …..năm…..của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
– Căn cứ văn bản cho phép chuyển nhượng dự án ….. số ….. ngày … tháng …năm …..của……
Chúng tôi gồm: ……………
Bên chuyển nhượng dự án (sau đây gọi tắt là Bên chuyển nhượng):
Tên doanh nghiệp: …………..
Ông (bà): ……………..
Chức vụ: ………………
Số CMND: ……………
Địa chỉ cơ quan: ……
Điện thoại: ……………
Tài khoản: ……………
Mã số thuế: ………….
Bên nhận chuyển nhượng dự án (sau đây gọi tắt là Bên nhận chuyển nhượng):
– Tên doanh nghiệp: …………
– Ông (bà): …………..
– Chức vụ: ……………
– Số CMND: ……. (Hộ chiếu): …….. Cấp ngày …../……./…….., tại …….
– Địa chỉ cơ quan: …………
– Điện thoại: ……………
– Mã số thuế: …………
Hai bên thống nhất ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án ….. với các nội dung sau:
I. Nội dung toàn bộ dự án được chuyển nhượng:
1. Nội dung chính của dự án đã được phê duyệt.
2. Kết quả thực hiện đến thời điểm chuyển nhượng dự án.
II. Giá chuyển nhượng:
…………
III. Phương thức thanh toán: bằng (tiền mặt, chuyển khoản hoặc hình thức khác)………… , trong đó:
– Trả lần đầu là:…………đồng vào ngày……./………/……..
– Trả tiếp là: ……………đồng vào ngày……./………/………
Các quy định khác do hai bên thỏa thuận:
IV. Bàn giao và nhận dự án:
1. Cách thức bàn giao: bàn giao trên hồ sơ, bàn giao trên thực địa…
2. Thời gian bàn giao …………….
V. Quyền và nghĩa vụ của Bên chuyển nhượng:
1. Quyền của Bên chuyển nhượng:
– Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả đủ tiền đúng thời hạn ghi trong hợp đồng;
– Yêu cầu Bên nhận chuyển nhượng nhận bàn giao toàn bộ dự án đúng thời hạn ghi trong hợp đồng.
– Các quyền lợi khác do hai bên thỏa thuận:……
2. Nghĩa vụ của Bên chuyển nhượng:
– Bàn giao toàn bộ dự án trên thực địa và toàn bộ hồ sơ dự án cho bên nhận chuyển nhượng, trường hợp không bàn giao hoặc chậm bàn giao thì phải bồi thường thiệt hại.
– Bảo vệ, quản lý toàn bộ dự án trong thời gian chưa bàn giao xong toàn bộ dự án cả về hồ sơ và trên thực địa.
– Thông báo cho khách hàng và các bên có liên quan về việc chuyển nhượng dự án.
– Giải quyết dứt điểm những cam kết đã thỏa thuận với khách hàng trước khi chuyển nhượng dự án. Cùng bên nhận chuyển nhượng thống nhất với từng khách hàng về những vấn đề mà chủ đầu tư mới phải có trách nhiệm giải quyết không làm thiệt hại đến quyền lợi của khách hàng.
– Các nghĩa vụ khác do hai bên thỏa thuận ….
VI. Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận chuyển nhượng:
1. Quyền của Bên nhận chuyển nhượng:
– Nhận bàn giao toàn bộ dự án trên thực địa và toàn bộ hồ sơ dự án nêu tại Hợp đồng này theo đúng thời gian quy định tại hợp đồng này;
– Yêu cầu bên chuyển nhượng tạo điều kiện và cung cấp các giấy tờ có liên quan đến việc thực hiện tiếp dự án;
– Cùng bên chuyển nhượng bàn bạc với khách hàng về giải quyết quyền lợi và nghĩa vụ của khách hàng sau khi đã nhận chuyển nhượng
– Các quyền lợi khác do hai bên thỏa thuận
2. Nghĩa vụ của Bên nhận chuyển nhượng:
– Thanh toán đầy đủ đúng thời hạn tiền chuyển nhượng dự án cho bên chuyển nhượng đã ghi trong Hợp đồng;
– Thực hiện và đáp ứng đầy đủ quyền lợi của bên chuyển nhượng và của khách hàng mà các bên đã thống nhất
– Tiếp nhận toàn bộ dự án tại thực địa và hồ sơ dự án đúng thời hạn đã thỏa thuận;
– Thực hiện tiếp dự án theo đúng nội dung dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng ….)
– Các nghĩa vụ khác do hai bên thỏa thuận
VII. Các thỏa thuận khác (nếu có)
……………
VIII. Cam kết của hai bên
1. Hai bên cam kết thực hiện đúng các nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đã ký kết. Trường hợp có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, hai bên bàn bạc giải quyết bằng thương lượng. Trong trường hợp không giải quyết được bằng thương lượng thì việc giải quyết tranh chấp do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu phát hiện thấy những vấn đề cần thỏa thuận thì hai bên có thể lập thêm phụ lục hợp đồng. Nội dung phụ lục hợp đồng lập thêm được hai bên ký kết sẽ có giá trị pháp lý như hợp đồng chính.
2. Hợp đồng này được lập thành ……… bản và có giá trị như nhau.
Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh./.
Bên chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng
(Ký tên, ghi rõ họ tên, chức vụ và đóng dấu) (Ký tên, ghi rõ họ tên, chức vụ và đóng dấu)
4. Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án:
Phần đầu tiên là phần thông tin của các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ghi đầy đủ các thông tin về tên, địa chỉ, số điện thoại, tài khoản ngân hàng, mã số thuế,…
1. Nội dung toàn bộ dự án: Bên chuyển nhượng sẽ cung cấp các thông tin về nội dung chính của dự án đã được phê duyệt và kết quả thực hiện đến thời điểm thực hiện dự án.
2. Giá chuyển nhượng sẽ do các bên tự do thỏa thuận với nhau.
3. Phương thức thanh toán: các bên có thể thỏa thuận về hình thức thanh toán là trả bằng tiền mặt hoặc là chuyển khoản.
4. Điều khoản về bàn giao và nhận dự án cũng do các bên tự thương lượng với nhau về cách thức bàn giao( trên hồ sơ hay trên thực địa) và thời gian bàn giao.
5. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng được quy định rõ ràng trong hợp đồng như: yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả đủ tiền đúng thời hạn ghi trong hợp đồng, yêu cầu Bên nhận chuyển nhượng nhận bàn giao toàn bộ dự án đúng thời hạn ghi trong hợp đồng,… Hay bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bàn giao toàn bộ dự án trên thực địa và toàn bộ hồ sơ dự án cho bên nhận chuyển nhượng, trường hợp không bàn giao hoặc chậm bàn giao thì phải bồi thường thiệt hại,…
6. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng cũng được quy định rõ ràng trong hợp đồng như: Nhận bàn giao toàn bộ dự án trên thực địa và toàn bộ hồ sơ dự án nêu tại Hợp đồng này theo đúng thời gian quy định tại hợp đồng này,… hay có nghĩa vụ như Thanh toán đầy đủ đúng thời hạn tiền chuyển nhượng dự án cho bên chuyển nhượng đã ghi trong Hợp đồng,….
Các bên sau khi đã thảo luận xong các điều khoản trong hợp đồng thì đọc lại và xem có những thỏa thuận nào khác mà cần đưa vào trong hợp đồng. hai bên sẽ cam kết với nhau về việc thực hiện thực hiện đúng những điều khoản trên. Trường hợp có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, hai bên bàn bạc giải quyết bằng thương lượng. Trong trường hợp không giải quyết được bằng thương lượng thì việc giải quyết tranh chấp do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu phát hiện thấy những vấn đề cần thỏa thuận thì hai bên có thể lập thêm phụ lục hợp đồng. Nội dung phụ lục hợp đồng lập thêm được hai bên ký kết sẽ có giá trị pháp lý như hợp đồng chính.
5. Quy định về chuyển nhượng dự án:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi rất vui mừng được biết quý Công ty LUẬT DƯƠNG GIA qua trang web https://luatduonggia.vn. Tôi xin được đề nghị quý Công ty giúp tư vấn về chuyển nhượng dự án tại Hưng Yên như sau: Công ty TH dự kiến chuyển một xưởng sản xuất thức ăn gia súc ở Hà Nội đến Cụm công nghiệp Tân Quang Hưng Yên. Công ty TH đã liên hệ với công ty KH mà công ty này đang có dự án đầu tư vào cụm công nghiệp trên để sản xuất ống sắt thép các loại…Cho đến nay dự án trên của Công Ty KH mới chỉ được UBND Tỉnh Hưng Yên cấp Giấy chứng nhận đầu tư và có thông báo thu hồi đất từ tháng 6/2023. Từ đó đến nay đã hơn 03 năm, Dự án chưa tiến hành giải phóng mặt bằng, chưa đền bù…cho dân, chưa được cấp QSDĐ (chưa có sổ đỏ) … và chưa đi vào hoạt động sản xuất….Nay Công ty KH muốn chuyển nhượng toàn bộ dự án trên cho Công ty TH. Lúc đầu KH dự thảo là
a. Nội dung dự thảo hợp đồng trên có đúng theo quy định của pháp luật hiện hành không ? Việc chuyển nhượng dự án dưới hình thức chuyển nhượng vốn góp đó có vi phạm pháp luật?
b. Việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng dự án trên dù là dưới hình thức chuyển nhượng vốn góp mà chưa được sự đồng ý bằng văn bản của UBND Tỉnh Hưng Yên thì có vi phạm pháp luật không ?
c. Giả định là sau khi UBND Tỉnh Hưng Yên đã ban hành quyết định cho Công ty thuê đất và Công ty đã ký kết
d. Việc đổi tên Công ty KH thành Công ty TH với đăng ký kinh doanh tại Hưng Yên có hợp pháp không trong khi đã có Cty TH đã đăng ký kinh doanh tại Hà Nội? Xin gửi tới quý công ty lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất.Trân trọng!
Luật sư tư vấn:
Đây là một vụ việc khá phức tạp, đòi hỏi cần nhiều giấy tờ cũng như những chính sách tại địa phương, việc tư vấn qua mail cũng sẽ bị hạn chế nhiều. Tuy nhiên, sự việc của bạn có những sự lưu ý như sau:
a. Nội dung dự thảo hợp đồng trên có đúng theo quy định của pháp luật hiện hành không? Việc chuyển nhượng dự án dưới hình thức chuyển nhượng vốn góp đó có vi phạm pháp luật?
Theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì:
Điều 7. Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất
1. Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương.
3. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo.
5. Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
6. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình.
7. Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
Như vậy, trong việc UBND giao cho công ty KH thì công ty KH sẽ chịu trách nhiệm chính về việc giao quản lý, mua bán chuyển nhưởng. Bởi vì, vấn này còn phụ thuộc vào vốn đầu tư ban đầu. Mọi vấn đề liên quan đến chuyển nhượng cần phải có sự thông qua và đồng ý của chủ đầu tư và UBND cấp tỉnh trong trường hợp giao đất này. Chuyển nhượng dưới hình thức góp vốn về bản chất là dấu dưới hình thức khác nên bạn phải làm theo đúng trình tự đầu tư và phải được thông qua cơ quan có thẩm quyền.
b. Việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng dự án trên dù là dưới hình thức chuyển nhượng vốn góp mà chưa được sự đồng ý bằng văn bản của UBND Tỉnh Hưng Yên thì có vi phạm pháp luật không?
Đây là đất được UBND tỉnh cấp và cấp giấy chứng nhận đầu tư nên việc thay đổi, chuyển nhương dự án dưới bất kì hình thức nào cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của UBND, nếu trong trường hợp tự ý thay đổi chuyển nhượng thì sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu.
c. Giả định là sau khi UBND Tỉnh Hưng Yên đã ban hành quyết định cho Công ty thuê đất và Công ty đã ký kết Hợp đồng thuê đất với Sở tài nguyên môi trường tỉnh Hưng Yên, thì TH và KH tiến hành ký kết các hợp đồng chuyển nhượng vốn góp từ KH sang cho TH thì có hợp pháp không bởi vì trên thực tế KH không có tài sản, không có vốn góp như trên đã nói ?
Về bản chất công ty KH đã có giấy chứng nhận đầu tư nên thông thường việc giao đất, thuê đất này buộc phải do UBND quy định, việc trện thực tế công ty KH không có tài sản, không có vốn góp. Tuy nhiên, theo đúng trình tự, UBND chỉ chịu trách nhiệm giao và cho thuế cho đúng đối tượng trên hợp đồng. Nếu có sự thay đổi về người tiếp nhận dự án thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền..
d. Việc đổi tên Công ty KH thành Công ty TH với đăng ký kinh doanh tại Hưng Yên có hợp pháp không trong khi đã có Cty TH đã đăng ký kinh doanh tại Hà Nội?
Nếu trong trường hợp công ty TH đã đăng ký kinh doanh tại Hà Nội, nếu muốn mở rộng quy mô kinh doanh tại Hưng yên thì có thể lựa chọn theo phương thức mở công ty con, mở chi nhành. Hoặc nếu hai bên có thể hợp tác với nhau thì có thể mở rộng bằng cách làm thành một
Căn cứ pháp lý:
– Luật Đầu tư 2020.
