Khi mua nhà trong lô đất chung thì tôi cần phải chú ý những nội dung nào khi mua bán? Mua bán nhà khi chỉ có vi bằng.
Khi mua nhà trong lô đất chung thì tôi cần phải chú ý những nội dung nào khi mua bán? Mua bán nhà khi chỉ có vi bằng.
Tóm tắt câu hỏi:
Em có một số câu hỏi liên quan về đất đai nhà ở nên rất muốn được Luật Sư tư vấn rõ giúp. Cụ thể: Hiện nay em định mua một căn nhà nằm tại vị trí Phường Thạnh Xuân, Q.12, TP.HCM. Do căn nhà này ở tình trạng sổ chung nên em đang băn khoăn về mức độ rủi ro sau khi mua nhà. Căn nhà này có diện tích là: 3,925 x 13,54m (1 lầu 1 trệt). Nằm trong lô đất gồm 10 lô, trong đó đã xây dựng được 8 căn nhà với diện tích giống nhau. Chủ lô đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Lô đất đã được cấp phép xây dựng vào ngày 23/7/2014, cấp số nhà vào ngày 27/4/2015 (đều do phó chủ tịch Quận cấp). Trước mỗi căn nhà có một cái sân (cái sân này rộng 5m dùng để làm đường chung để ra ngõ chính, cái sân này thuộc sở hữu của chủ đất). Lô đất chung được phân ra 10 lô trước kia là đất trồng cây hàng năm nay đã được chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở tại đô thị, thời hạn sử dụng đất lâu dài. Quyết định này được Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận 12 cấp vào ngày 21/04/2014.
Chủ đứng tên lô đất nói do lô đất đang thiếu diện tích và cái sân dùng làm đường chung cho 10 lô đi ra ngõ, chưa được nhà nước công nhận là đường, nên hiện tại không tách sổ được. Khi ra mua bán thì chỉ có thể lập vi bằng mà thôi, không ra công chứng được.
1. Xin hỏi luật sư với diện tích căn nhà như vậy và tình trạng lô đất hiện tại thì không được tách sổ phải không? Nếu muốn nhà nước công nhận cái sân làm con đường thì như thế nào? Và nếu diện tích căn nhà không đủ điều kiện tách thì làm cách nào để xin tách ?
2. Ngoài 2 lý do mà chủ lô đất nêu thì còn những lý do nào mà họ chưa nói? Có những rủi ro nào mà mình cần biết nếu mua căn nhà này? (như chủ đất dùng sổ chung để thể chấp vay ngân hàng, có thể bán cho một người nào khác trước và sau khi em mua căn nhà này?…).
3. Với tình trạng như vậy thì có làm thủ tục chuyển quyền đồng sở hữu được không?
4. Nếu em mua thì có cách nào để giảm thiếu rủi ro, tránh được tranh chấp, mất mát tài sản, trong hợp đồng đặt cọc, mua bán cần ghi những mục gì, yêu cầu ghi mục gì để hạn chế rủi ro cho mình?
5. Nếu muốn hỏi xem nhà này, lô đất này có bị quy hoạch, giải tỏa hay có tranh chấp, thế chấp, đã bán cho ai chưa thì hỏi ở Quận 12 hay Phường Thạnh Xuân ?
6. Và còn những điều lưu ý nào khác mong Luật sư tư vấn giúp
Em xin chân thành cảm ơn, chúc LS luôn khỏe mạnh và thành công hơn nữa trong công việc.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Xin hỏi luật sư với diện tích căn nhà như vậy và tình trạng lô đất hiện tại thì không được tách sổ phải không? Nếu muốn nhà nước công nhận cái sân làm con đường thì như thế nào? Và nếu diện tích căn nhà không đủ điều kiện tách thì làm cách nào để xin tách ?
Diện tích đất mà bạn đang nhắc tới có hình thành nhà ở, căn nhà này có diện tích là: 3,925 x 13,54m (1 lầu 1 trệt) = 53,1445 m2.
Diện tích này nằm trong lô đất gồm 10 lô, trong đó đã xây dựng được 8 căn nhà với diện tích giống nhau. Chủ lô đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Lô đất đã được cấp phép xây dựng vào ngày 23/7/2014.
Theo quy định của Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2014 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Nếu bạn ở quận 12, đất có nhà ở thì điều kiện tách thửa được quy định là “50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét”. Về phần diện tích thì bạn đã đủ điều kiện nhưng bạn xem lại chiều rộng mặt tiền có đảm bảo là không nhỏ hơn 04 mét hay không thì mới đủ điều kiện tách thửa.
2. Ngoài 2 lý do mà chủ lô đất nêu thì còn những lý do nào mà họ chưa nói? Có những rủi ro nào mà mình cần biết nếu mua căn nhà này? (như chủ đất dùng sổ chung để thể chấp vay ngân hàng, có thể bán cho một người nào khác trước và sau khi em mua căn nhà này?…).
Về phần thiếu diện tích, chưa được công nhận là đường đi và chỉ được lập vi bằng không được công chứng chỉ là một phần căn cứ. Bản chất vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dừng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
Vi bằng do Thừa phát lại lập có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu xét thấy cần thiết, Tòa án có thể triệu tập Thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng.
Có nghĩa, khi bạn mua bán nhà chỉ lập vi bằng, là căn cứ đảm bảo quyền lợi cho bạn sau này nếu như có phát sinh tranh chấp xảy ra. Nếu như đảm bảo tính pháp lý hơn thì áp dụng làm hợp đồng có công chứng nhưng phải đủ điều kiện mua bán, hợp lệ hợp pháp thì mới có thể công chứng.
Ngoài những vấn đề mà chủ lô đất nói khi mua bán bạn cần lưu ý:
+ Tài sản có phải tài sản sở hữu chung của ai không?
+ Thuộc tài sản thừa kế không?
+ Đang thế chấp hay đặt cọc mua bán chưa?
+ Diện tích mua bán thể hiện trên bản đồ thế nào?
= > Căn cứ để xác định đối tượng có được mua bán chuyển nhượng hay không?
3. Với tình trạng như vậy thì có làm thủ tục chuyển quyền đồng sở hữu được không?
Đồng sở hữu được hiểu theo nghĩa thông thường là sở hữu tài sản của nhiều cá nhân, khi làm thủ tục chuyển quyền đồng sở hữu sẽ phát sinh các vấn đề về quyền và nghĩa vụ chung của các bên. Bất cập sở hữu chung xảy ra rất nhiều nên việc chuyển sang đồng sở hữu sẽ không đảm bảo.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
4. Nếu em mua thì có cách nào để giảm thiếu rủi ro, tránh được tranh chấp, mất mát tài sản, trong hợp đồng đặt cọc, mua bán cần ghi những mục gì, yêu cầu ghi mục gì để hạn chế rủi ro cho mình?
Để giảm thiểu rủi ro thì trước tiên vẫn lập vi bằng, làm cam kết xác nhận về việc mua bán chuyển nhượng giữa các bên. Tuy nhiên hình thức này chỉ mang tính chất tạm thời, quyền sở hữu của bạn chưa được pháp luật công nhận hoàn toàn nên mức độ rủi ro vẫn có thể xảy ra.
5. Nếu muốn hỏi xem nhà này, lô đất này có bị quy hoạch, giải tỏa hay có tranh chấp, thế chấp, đã bán cho ai chưa thì hỏi ở Quận 12 hay Phường Thạnh Xuân ?
Bạn lên trực tiếp quận 12 để làm rõ về nội dung này lô đất này có bị quy hoạch, giải tỏa hay có tranh chấp, thế chấp, đã bán cho ai chưa?
Bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết có liên quan khác của Dương Gia:
– Không có hộ khẩu thường trú có được nhận chuyển nhượng đất không?
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp tại Ngân hàng?
– Chuyển nhượng đất khi đang có tranh chấp
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.
——————————————————–
THAM KHẢO CÁC DỊCH VỤ CÓ LIÊN QUAN CỦA LUẬT DƯƠNG GIA:
– Dịch vụ khiếu nại tranh chấp tư vấn đất đai
