Lưu ý khi mua bán đất cấp cho hộ gia đình để giao dịch an toàn

Lưu ý khi mua bán đất cấp cho hộ gia đình để giao dịch an toàn. Quy định về quyền định đoạt tài sản chung của hộ gia đình? Định đoạt tài sản chung hợp nhất.

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi cần tư vấn luật như sau: Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để là Hộ ông Nguyễn Văn A, mà hộ ông A có 4 người con đã trên 18 tuổi. Vậy khi ông A đứng ra bán nhà, đất thì có cần 4 người con đồng ý hay không? Nếu 1 trong 4 người con không đồng ý thì ông A có bán được nhà, đất không? Trong quá trình 4 người con ông A không có ở nhà, ông A đã tự ý bán một phần diện tích đất (không có giấy mua bán, chỉ có biên bản làm việc và có sự chứng kiến của ủy ban nhân dân phường) cho ông B, như vậy có được pháp luật công nhận không? Nay ông A đã mất không để lại di chúc, quyền thừa kế đã chuyển cho 1 trong 4 người con của ông A là ông C (lúc này đã chuyển quyền sử dụng đất từ Hộ sang Ông C). Vậy ông C có quyền đòi lại phần đất mà ông A đã bán cho ông B trước đó không? (vì ông A đã tự ý bán mà chưa có sự đồng ý của 4 người con trong hộ). Kính mong công ty luật tư vấn giúp mình những vấn đề trên. Chân thành cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Bộ luật dân sự 2015

– Luật đất đai 2013

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

2. Giải quyết vấn đề

Căn cứ điểm c) Khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về việc Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận như sau:

"1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

…

c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó;"

Theo như bạn trình bày, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên là "Hộ ông Nguyễn Văn A" như vậy, cần xác định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong sổ hộ khẩu gia đình của ông A có mấy người có tên trong sổ hộ khẩu thì đây được hiểu là tài sản chung của những người này – tài sản chung hợp nhất.

Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất theo quy định tại Khoản 2 Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 phải được sự đồng ý của các chủ sở hữu chung. 

Do đó, nếu đây là tài sản của hộ ông A, trong sổ hộ khẩu của ông A tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có 04 người con trong sổ hộ khẩu đều trên 18 tuổi thì đây được hiểu là tài sản chung của 05 người gồm ông A và 04 người con. Ông A không có quyền tự định đoạt khối tài sản này, khi định đoạt tài sản phải được sự đồng ý của 04 người con còn lại.

Trong quá trình 04 người con ông A không có ở nhà, ông A tự ý bán một phần diện tích đất cho ông B mà không có sự đồng ý của 04 người con còn lại thì giao dịch này không có hiệu lực pháp luật bởi không đảm bảo được các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

…"

Đây sẽ là căn cứ để tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, ông A trả lại tiền cho ông B, ông B trả lại đất cho ông A.

Nay ông A đã mất không để lại di chúc, quyền thừa kế đã chuyển cho 1 trong 4 người con của ông A là ông C (lúc này đã chuyển quyền sử dụng đất từ Hộ sang Ông C). Vậy cần xác minh, quyền thừa kế đã chuyển cho ông C là 1 trong 4 người con của ông A có được những người con còn lại của ông A đồng ý hay không?

>>> Luật sư tư vấn về định đoạt tài sản chung của hộ gia đình: 1900.6568

Nếu được những người con còn lại của ông A đồng ý thì việc ông C đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp. Nay ông C có quyền khởi kiện tới tòa án nhân dân cấp huyện nơi ông B đang sinh sống/làm việc để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán đất giữa ông A và ông B là vô hiệu nếu còn trong thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự theo quy định tại Điều 429 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 429. Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm."

Nếu khi sang tên cho ông C, không có sự đồng ý của 03 người con còn lại thì việc ông C đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không hợp pháp, nay ông C muốn khởi kiện thì phải có ủy quyền từ 03 người con còn lại. 

Nếu không còn thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự thì ông C và những người con còn lại của ông A không thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết được.