Kiện đòi lấy lại nhà ở nhờ? Xử lý cho ở nhờ rồi chiếm đất?

1. Đất cho ở nhờ là như thế nào?

Căn cứ theo Điều 494 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về việc mượn tài sản như sau:

“Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.”

Như vậy, theo quy định trên có thể hiểu đất cho ở nhờ hay còn gọi là mượn nhà đất là sự thỏa thuận của các bên, người có nhà đất cho bên khác mượn sử dụng trong một khoảng thời gian mà không phải trả tiền, và khi hết thời hạn mượn hay khi bên cho mượn có yêu cầu hoặc mục đích mượn đã đạt được thì bên mượn tài sản phải trả lại tài sản đó.

2. Lấy lại đất cho ở nhờ như thế nào? 

Thông thường, khi cho ở nhà đất sẽ lập thành văn bản thì đảm bảo giá trị pháp lý và có căn cứ khi muốn đòi lại đất. Nhưng thực tế từ trước đến nay, chủ sử dụng đất khi cho mượn thường chỉ cho mượn bằng miệng và không có giấy tờ thỏa thuận ghi nhận sự kiện cho mượn đất đó. Vậy khi có nhu cầu muốn lấy lại đất cho ở nhờ, chủ sử dụng đất có thể áp dụng những cách sau:

Thứ nhất, chủ sử dụng đất sẽ thông báo cho bên mượn nhà đất về việc lấy lại nhà đất đó: 

Việc đòi lại nhà đất thuộc quyền sở hữu của mình là quyền lợi của bên cho mượn tài sản. Tại Điều 499 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định rõ về quyền của bên cho mượn tài sản như sau:

“Điều 499. Quyền của bên cho mượn tài sản

1. Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.

2. Đòi lại tài sản khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của bên cho mượn.

3. Yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản do bên mượn gây ra.”

Như vậy, nếu như hai bên cho mượn và bên mượn nhà đất có thỏa thuận rõ về thời hạn thì đương nhiên khi đến thời hạn đó, bên cho mượn hoàn toàn có quyền đòi lại tài sản là nhà đất đó.

Nếu như hai bên không có sự thỏa thuận trước, bên cho mượn nhà đất có nhu cầu lấy lại thì sẽ phải thông báo trước cho bên mượn một khoảng thời gian hợp lý để người ta có thời gian chuẩn bị hay thu dọn đồ đạc để rời đi.

Bên cạnh đó, nếu như bên ở nhờ nhà đất sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của chủ nhà thì chủ nhà hoàn toàn có quyền đòi lại ngay lập tức tài sản của mình.

Các cách thức chủ nhà có thể sử dụng để thông báo cụ thể như thông qua e-mail, qua văn bản giấy gửi đến trực tiếp hoặc qua bưu điện; qua tin nhắn hoặc gọi điện có ghi âm… tức là các bằng chứng có thể nghe được, nhìn thấy được chứng minh việc chủ nhà đã có sự thông báo đến người mượn nhà đất.

Thứ hai, tiến hành khởi kiện dân sự tại Tòa án: 

Nếu trong trường hợp hai bên không tiến hành thỏa thuận được với nhau thì chủ nhà sẽ tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận/huyện tại nơi bị đơn đang cư trú, làm việc để yêu cầu buộc bên ở nhờ nhà đất trả lại tài sản. Thủ tục cần chuẩn bị để khởi kiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

– Đơn khởi kiện

– Các giấy tờ, tài liệu để chứng minh cho việc mượn nhà như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng); giấy tờ thỏa thuận việc cho ở nhờ nhà đất…

– Bản sao chứng thực giấy tờ tùy thân (Căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân)

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện

Chủ nhà có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Toà án hoặc nộp qua đường bưu điện đến Tòa án

Nơi nộp: Tòa án nhân dân nơi bị đơn đang cư trú, làm việc

Bước 3: Tòa án tiếp nhận và thụ lý

– Tòa án ra thông báo nộp tạm ứng án phí. Sau đó người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại chi cục thi hành án cấp quận/huyện theo giấy thông báo và mang biên lai nộp lại cho Tòa

– Tòa thụ lý

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Căn cứ tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định thời hạn chuẩn bị xét xử là không quá 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án

Bước 5: Xét xử sơ thẩm

Nếu không thuộc trường hợp hòa giải thành, tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án, Thẩm phán sẽ quyết định đưa vụ án ra xét xử

Bước 6: Thi hành án

3. Xử lý trường hợp cho ở nhờ rồi chiếm đất:

3.1. Thế nào là chiếm đất? 

Căn cứ tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì chiếm đất là một trong các hành vi sau đây:

“2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng đất và đã có quyết định thu hồi đất được công bố, tổ chức thực hiện nhưng người sử dụng đất không chấp hành (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.”

3.2. Chế tài xử phạt với hành vi chiếm đất: 

Nghị định số 91/2019/NĐ-CP quy định về mức xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi chiếm đất như sau:

– Trường hợp chiếm đất là đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta

+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta

+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta

+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta

+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên

– Trường hợp chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn, thì hình thức và mức xử phạt như sau:

+  Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,02 héc ta

+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta

+ Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta

+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta

+ Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta

+ Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên

– Trường hợp chiếm đất phi nông nghiệp trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 14 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta

+ Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta

+ Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta

+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta

+ Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên

– Trường hợp chiếm đất nông nghiệp, đất phi nông  nghiệp tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt như trên.

3.3. Các xử lý khi cho mượn đất rồi bị chiếm đất: 

Cách xử lý tương tự như đã đưa ra tại mục 2, chủ nhà trước hết tiến hành thông báo về việc yêu cầu bên mượn trả lại; nếu không thỏa thuận được sẽ tiến hành khởi kiện dân sự để đòi lại nhà đất đã cho ở nhờ.

3.4. Mẫu đơn tiến hành khởi kiện đòi lại nhà đất cho ở nhờ:  

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

……, ngày….. tháng …… năm…….

ĐƠN KHỞI KIỆN

Về việc đòi lại đất đai

Kính gửi: Toà án nhân dân ………

Người khởi kiện:

Họ và tên: ……

Sinh ngày: ……

CMND/ CCCD số:  …… do Công an  … cấp ngày …., tháng…., năm…..

Quê quán :……

Địa chỉ: …….

Số điện thoại: ………(nếu có); số fax: …….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ……. (nếu có)

Người bị kiện:

Họ và tên: ……

Sinh ngày: ……

CMND/ CCCD số:  ……… do Công an  …… cấp ngày …., tháng…., năm…..

Quê quán :………

Địa chỉ: ……

Số điện thoại: ……(nếu có); số fax: …….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ……. (nếu có)

Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có)

Họ và tên: ……

Sinh ngày: ……

CMND/ CCCD số:  …… do Công an  …… cấp ngày …., tháng…., năm…..

Quê quán :……

Địa chỉ: …….

Số điện thoại: ……(nếu có); số fax: …….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ……. (nếu có)

Nay tôi viết đơn này yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:

(Nêu cụ thể từng vấn đề liên quan đến đòi lại đất đai yêu cầu Tòa án giải quyết)

……

Người làm đơn

(ký, ghi rõ họ tên)