Có thể nói, vi bằng của thừa phát lại về bản chất là hoàn toàn khác với việc chứng nhận hợp đồng, giao dịch của công chứng viên. Vậy việc lập vi bằng với mua bán nhà đất giấy tờ tay có được hay không?
Mục lục bài viết
1. Hiểu như thế nào về lập vi bằng với mua bán nhà đất giấy tờ tay?
1.1. Mua bán nhà đất bằng giấy tay:
Pháp luật Việt Nam hiện nay không có bất kì quy định hay giải thích thế nào là mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay, nhưng qua thực tiễn thực hiện hành vi, thì đây là hành vi diễn ra phổ biến qua quá trình mua bán quyền sử dụng đất, vì thế theo cách hiểu thông thường trên thực tế, thì mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua một hợp đồng nhưng không được công chứng hoặc chứng thực, chỉ có sự thỏa thuận đơn thuần của các bên, đồng nghĩa với việc, hợp đồng chuyển nhượng đó chỉ có hai bên biết, do không công chứng nên chủ thể thứ ba không thể biết dẫn đến nhiều rủi ro.
1.2. Mua bán nhà đất bằng lập vi bằng:
Theo quy định của pháp luật về thừa pháp lại, thì vi bằng được hiểu là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng để làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lí khác. Vì thế, có thể thấy, hoạt động lập vi bằng có nhiều nét tương đồng với hoạt động công chứng, chứng thực của công chứng viên. Tuy nhiên, khác với công chứng, vi bằng không chứng nhận, không đảm bảo tính xác thực về nội dung giao dịch, hợp đồng có liên quan ddến quyền và nghĩa vụ của các bên như văn bản công chứng. Vi bằng được coi là hợp lệ khhi được đăng kí tại Sở tư pháp cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi văn phòng thừa phát lại đặt trụ sở.
Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà đất, việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận lại toàn bộ quá trình thực hiện hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, hứa mua hứa bán giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận.
2. Lập vi bằng với mua bán nhà đất giấy tờ tay có được không?
2.1. Đối với việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay:
Thứ nhất, việc mua bán diễn ra sau ngày 01/07/2014. Theo Điều 211 của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành, ngày 01/07/2014 là ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Căn cứ quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật dân sự. Trong trường hợp không công chứng, chứng thực thì hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức. Tuy nhiên theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì pháp luật cho phép giao dịch dân sự có sự vi phạm về hình thức có hiệu lực trong trường hợp sau đây:
– Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực;
– Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng;
– Theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự đó.
Như vậy, căn cứ vào quy định của Luật Đất đai năm 2013 và cả quy định của luật gốc, luật chung là Bộ luật Dân sự năm 2015, khi chuyển nhượng bất động sản hoặc tài sản gắn liền với bất động sản (cây cối, nhà ở…) thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thanh toán đầy đủ tiền hoặc thanh toán hơn 2/3 nghĩa vụ hợp đồng và có bằng chứng về việc thanh toán đó thì có quyền yêu cầu tòa công nhận đó là giao dịch hợp pháp. Tuy nhiên việc công nhận hay không vẫn dựa vào sự xem xét của tòa án.
Thứ hai, việc mua bán diễn ra trước ngày 01/07/2017. Căn cứ theo khoản 1 Điều 82
– Nếu trước 1/1/2008 mà viết giấy tờ tay với nhau kể cả đất đã có sổ hoặc chưa có sổ, tự nguyện không bị ép buộc, thanh toán đầy đủ tiền của giao dịch, thì sẽ được công nhận đó là giao dịch hợp pháp và đc cấp sổ;
– Từ 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 tức là ngày mà Luật đất 2013 có hiệu lực, vẫn thực hiện giấy tờ viết tay được, nhưng để được công nhận thì đất đó phải có sổ đỏ, tức là đất đó phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của
Như vậy, theo như phân tích ở trên, có hai trường hợp hợp được mua bán nhà đất bằng giấy viết tay (hợp đồng chuyển nhượng không cần công chứng, chứng thực); tuy nhiên các hợp đồng này đều phải có hiệu lực từ trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, tức là ngày 01/07/2014 thì mới được coi là hợp pháp.
2.2. Đối với việc mua bán nhà đất bằng lập vi bằng:
Hiện tượng mua bán nhà đất bằng hình thức lập vi bằng ngày càng trở nên phổ biến trên thực tế. Tuy nhiên về bản chất, thì vi bằng được thừa phát lại lập chỉ với duy nhất một mục đích đó là tạo lập chứng cứ để tổ chức, cá nhân tùy nghi sử dụng trong xét xử hoặc các quan hệ pháp lí khác. Vi bằng không phải là hợp đồng, giao dịch của các bên, do đó, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quá trình lập vi bằng. Chỉ những hành vi, sự kiện, những tuyên bố, cam kết, xác nhận, thỏa thuận… của các bên tham gia vào quá trình lập vi bằng mới phát sinh những quan hệ pháp lí tương ứng và họ tự chịu trách nhiệm về hành vi của mình trước sự ghi nhận của Thừa phát lại.
Trên thực tế, do nhiều lí do khác nhau, mà để tiến hành việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật là điều không dễ dàng. Khi đó, người dân vẫn thường thực hiện hình thức lập vi bằng để mua bán nhà đất và đây chính là cơ sở, tạo điều kiện và cơ hội, sơ hở cho nhiều đối tượng xấu lợi dụng nhằm LỪA ĐẢO người dân khi tiến hành mua bán nhà đất.
Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08 tháng 01 năm 2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại cũng quy định rằng: Việc ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển nhượng quyền sử dụng, quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai theo quy định của pháp luật thì không được lập vi bằng.
Vì thế, việc lập vi bằng để mua bán nhà đất, bất động sản là hình thức không được pháp luật công nhận vì nếu dùng hình thức lập vi bằng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ coi như là chưa được công chứng, chứng thực. Đây là hai hoạt động hoàn toàn khác nhau. Hợp đồng đó sẽ bị coi là vi phạm quy định về mặt hình thức theo quy định của Bộ luật dân sự, vì thế sẽ vô hiệu toàn phần, không hợp pháp và không được công nhận.
Hành vi lập vi bằng thì chỉ có giá trị chứng minh rằng các bên đã đưa tiền cho bên còn lại, sau này nếu có tranh chấp thì một bên chỉ có quyền khởi kiện để nhận lại tiền chứ không được quyền công nhận đối với mảnh đất này.
3. Những rủi ro cần biết khi mua nhà công chứng vi bằng:
Hiện tượng mua bán nhà đất thông qua vi bằng hiện nay được áp dụng rất nhiều nhưng hình thức này cũng chứa đựng nhiều rủi ro cho người mua nếu áp dụng không đúng hoặc có nhận thức chưa đầy đủ về giá trị pháp lí của vi bằng. Thực tế thời gian qua có nhiều trường hợp nhầm lẫn giữa vi bằng với văn bản công chứng, phổ biến nhất là trong lĩnh vực mua bán nhà đất. Sau đây là những trường hợp rủi ro thường gặp cần phải lưu ý:
Thứ nhất, một căn nhà được đem giao dịch cho nhiều người: những văn phòng thừa phát lại hiện nay đôi khi còn chưa xác nhận rõ ràng chỉ cần photo giấy tờ nhà đất thì họ sẵn sàng lập vi bằng để thu phí. Bởi vậy, tạo kẽ hở cho những đối tượng có hành vi lừa đảo lộng hành, nhiều trường hợp gian dối thường photo giấy tờ ra thành nhiều bản rồi đem bán cho nhiều người khác nhau. Cuối cùng dẫn tới nhiều người mua tranh chấp cùng một ngôi nhà, ai cũng mong muốn mình được sở hữu căn nhà đó và ai cũng cho là mình đúng trong quá trình giao dịch.
Thứ hai, người thuê nhà, không phải chủ sở hữu nhưng lại lấy nhà đi bán: nhiều người vì lợi nhuận trước mắt mà bỏ qua thiệt hại trong tương lai, nên mua nhà giấy tờ tay với giá thấp nhưng cho thuê cũng bằng giá với nhà có sổ đỏ (tỷ suất lợi nhuận cao). Đó cũng chính là mảnh đất màu mỡ để kẻ gian kiếm tiền, kẻ gian thuê nhà đó và tranh thủ trường hợp chủ nhà không cảnh giác và rao bán với giá rẻ. Nhiều người ham rẻ mà không cần biết tới những giấy tờ, thủ tục…
Thứ ba, bất động sản là tài sản thế chấp tại ngân hàng: trường hợp này người ta gọi là bất động sản đang thuộc diện “ba chung”, tức là chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chung sổ nhà. Căn nhà được bán cho nhiều người thì người đứng tên trong sổ hồng vì lí do nào đó đem thế chấp cho ngân hàng, khi không có khả năng thanh toán thì ngân hàng tiến hành xử lí tài sản bảo đảm đó là căn nhà nêu trên. Như vậy, những người mua nhà bị mất trắng tài sản của mình vào tay ngân hàng.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
– Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08 tháng 01 năm 2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
