Trong các giao dịch mua bán đất hiện nay, nhiều trường hợp bên bán và bên mua đặt cọc trước một khoản tiền để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Việc lập hợp đồng đặt cọc thường được lập bằng văn bản để hạn chế tối đa tranh chấp sau này. Vậy, theo quy định hiện hành, các bên có thể lập vi bằng hợp đồng đặt cọc không?
Mục lục bài viết
1. Lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất hết bao nhiêu tiền?
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì ta có thể hiểu rằng vi bằng là văn bản do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định ghi nhận sự kiện, hành vi có thật.
Theo đó, một vi bằng cần phải đảm bảo các nội dung theo quy định tại Điều 38 Nghị định 08/2020/NĐ-CP. Vi bằng sẽ bao gồm các nội dung chính như là: Nội dung vi bằng cần lập cụ thể là thoả thuận về việc đặt cọc, thời gian thực hiện ký hợp đồng mua bán, phạt cọc, bồi thường thiệt hại; địa điểm, thời gian lập vi bằng; chi phí lập vi bằng…
Hiện nay, chưa có văn bản nào quy định cụ thể về mức phí lập vi bằng là bao nhiêu, kể cả theo Nghị định 08/2020/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư 05/2020/TT-BTP. Có thể hiểu rằng, khi lập vi bằng đặt cọc mua bán đất, chi phí lập vi bằng do Trưởng Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng thoả thuận mà không giới hạn cụ thể là bao nhiêu. Tuy nhiên, các chi phí này phải được niêm yết công khai tại Văn phòng Thừa phát lại, trong đó nêu rõ mức tối đa, mức tối thiểu cũng như nguyên tắc tính toán. Trên cơ sở các chi phí được niêm yết cùng với những chi phí phát sinh theo từng vụ việc cụ thể, người yêu cầu và Trưởng Văn phòng Thừa phát lại sẽ thoả thuận thêm.Theo dó thì các Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu sẽ xác định chi phí lập vi bằng gồm: Chi phí đi lại; chi phí cho người làm chứng, người tham gia; chi phí ghi âm, quay phim; chi phí dịch vụ khi yêu cầu cung cấp thông tin liên quan đến nhà, đất…
2. Quy định của pháp luật về lập vi bằng đặt cọc mua bán đất:
2.1. Có được đặt cọc mua bán đất, lập vi bằng không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự thì có thể hiểu rằng đặt cọc mua bán nhà, đất là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng mua bán nhà, đất trong một khoảng thời gian nhất định. Hết thời gian trong hợp đồng đặt cọc, hai bên sẽ thực hiện hợp đồng mua bán nhà, đất.
Bên cạnh đó thì chúng ta có thể thấy rằng, các văn bản pháp luật cũng không yêu cầu các bên mua bán đất phải lập hợp đồng đặt cọc trước khi thực hiện mua bán đất. Cũng không có văn bản nào yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải được công chứng, chứng thực.
Mặt khác, khi đặt cọc mua bán đất, nếu hai bên lựa chọn lập vi bằng thì đồng nghĩa, sự kiện đặt cọc mua bán đất được lập giữa bên mua và bên bán đã diễn ra dưới sự chứng kiến trực tiếp của Thừa phát lại. Có thể hiểu rằng đây là sự kiện có thật, đã diễn ra, là nguồn chứng cứ để Toà án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa cơ quan, tổ chức, cá nhân.
Tóm lại, khi đặt cọc mua đất thì pháp luật không cấm việc các bên lựa chọn hình thức lập vi bằng. Tức là, các bên mua bán hoàn toàn có thể lập vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc mua bán nhà, đất mà không nhất định phải lập hợp đồng đặt cọc có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên thì vi bằng không thay thế cho hợp đồng công chứng, chứng thực hoặc các văn bản khác mà chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện đặt cọc giữa các bên dưới sự chứng kiến của Thừa phát lại. Còn việc mua bán đó có hợp pháp hay không thì Văn phòng thừa phát lại không có thẩm quyền xác nhận, nên dù có vi bằng nhưng nếu giao dịch mua bán vi phạm pháp luật thì giao dịch đó vẫn có thể bị vô hiệu, vi bằng chỉ là căn cứ ghi nhận việc mua bán tài sản nào, nhận tiền, ngày giờ mua bán… để là bằng chứng khởi kiện nếu có tranh chấp về việc có hay không sự kiện mua bán, thanh toán tiền chứ không làm căn cứ để xác định giao dịch đó có hợp pháp hay không hợp pháp
2.2. Thủ tục lập vi bằng đặt cọc mua bán đất đai:
Khi có nhu cầu lập vi bằng đặt cọc mua bán đất đai thì bạn cần thực hiện các bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người có nhu cầu lập vi bằng đặt cọc mua bán đất cần chuẩn bị các giấy tờ tài liệu sau đây:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác chứng minh về quyền sử dụng đất;
– Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu;
– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc đăng ký kết hôn .
Bước 2: Nộp hồ sơ tới Văn phòng Thừa phát lại
Bạn có thể đến bất kỳ văn phòng thừa phát lại nào mà không bắt buộc phải tại địa phương bạn thường trú hay nơi bất động sản trong phạm vi toàn quốc để yêu cầu lập vi bằng đặt cọc mua bán đất đai và điền thông tin vào phiếu yêu cầu lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại.
Khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu lập vi bằng thì văn phòng thừa phát tại có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và văn phòng thừa phát lại sẽ tiến hành ký dịch vụ lập vi bằng, theo đó hai bên sẽ thỏa thuận một số vấn đề liên quan đến nội dung của việc lập vi bằng, chi phí lập vi bằng, thời gian và địa điểm lập vi bằng, các chi phí khác phát sinh …
Sau đó, thừa phát lại sẽ tiến hành lập vi bằng và thực hiện dịch vụ như đã thỏa thuận và tiến hành giao vi bằng cho bạn theo đúng thỏa thuận đúng theo quy định.
Thời gian giải quyết: Trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc lập vi bằng Văn phòng thừa phát lại phải gửi vi bằng và các tài liệu chứng minh đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để đăng ký và kể từ ngày nhận được vi bằng, trong vòng 02 ngày làm việc, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng.
2.3. Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất:
Một vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất được lập phải có nội dung chủ yếu sau đây:
Một là, thông tin về Văn phòng Thừa phát lại: tên văn phòng và địa chỉ văn phòng
Hai là, thông tin về địa điểm, thời gian lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất;
Ba là, thông tin của người yêu cầu lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất: tên, địa chỉ, só chứng minh nhân dân,…
Bốn là, thông tin về Thừa phát lại lập vi bằng: tên, địa chỉ, sổ thẻ,…
Năm là, nội dung yêu cầu lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;
Sáu là, lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
Bảy là, chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu lập vi bằng đặt cọc mua bán nhà đất, người tham gia khác và người có hành vi bị lập vi bằng
3. Các trường hợp không được lập vi bằng:
Căn cứ theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì ta có thể xác định được các trường hợp không được lập vi bằng bao gồm;
Một là, không được lập vi bằng đối với những trường hợp xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lại trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.
Hai là, không được lập vi bằng đối với những trường hợp mà dẫn đến vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định hoặc trái đạo đức xã hội.
Ba là, không được lập vi bằng đối với những trường hợp mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
Bốn là, không được lập vi bằng đối với những trường hợp ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Năm là, không được lập vi bằng đối với những trường hợp ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
Sáu là, không được lập vi bằng đối với những trường hợp ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
Tám là, không được lập vi bằng đối với những trường hợp ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại;
– Bộ luật dân sự 2015.
