Hiện nay, tình trạng bàn giao căn hộ Trọng là một trong những vấn đề nhức nhối mà bất kỳ khách hàng nào cũng có thể gặp phải. Hiện tượng này diễn ra vô cùng phổ biến, đặc biệt là đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Vậy cần phải làm gì khi các chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ?
Mục lục bài viết
1. Làm gì khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ?
Hiện nay, tình trạng bàn giao căn hộ trận của các chủ đầu tư diễn ra vô cùng phổ biến xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, đó có thể là nguyên nhân khách quan hoặc nguyên nhân chủ quan khiến cho các chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng tiến độ. Đặc biệt là ở trong dự án nhà ở hình thành trong tương lai, đây được xem là loại hình nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được hoàn công, nghiệm thu trên thực tế. Tuy nhiên khách hàng đã ký hợp đồng mua bán, căn nhà đó vẫn chưa hoàn thiện và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định tại Điều 13 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 có quy định, chỉ được phép bàn giao nhà, bàn giao công trình xây dựng cho khách hàng khi các chủ đầu tư đã hoàn thành xong quá trình xây dựng nhà, xây dựng công trình và các cơ sở hạ tầng kĩ thuật xã hội theo tiến độ ghi nhận trong dự án đã được phê duyệt, các chủ đầu tư cần phải đảm bảo khả năng kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, trong trường hợp muốn bàn giao nhà hoặc bàn giao công trình xây dựng phần thô thì cần phải hoàn thiện toàn bộ phần ngoại thất của công trình và căn nhà đó.
Tiếp tục căn cứ theo quy định tại Điều 23 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 có quy định, bên mua hoàn toàn có các quyền cơ bản sau đây:
– Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp đầy đủ các thông tin về tiến độ xây dựng, cung cấp thông tin liên quan đến việc sử dụng khoản tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
– Có quyền yêu cầu bên bán bàn giao công trình đúng thời hạn, công trình cần phải đảm bảo chất lượng theo sự thỏa thuận của các bên phải tuân thủ đầy đủ điều khoản đã ghi nhận trong hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất kèm theo các loại giấy tờ và hồ sơ có liên quan theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng;
– Yêu cầu bên bán thực hiện trách nhiệm bồi thường thiệt hại do việc giao nhà chậm, giao công trình không đúng thời hạn, công trình sai chất lượng, sai các cam kết khác đã được thỏa thuận trong hợp đồng.
Theo đó thì có thể nói, nếu chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng tiến độ thì có thể thực hiện theo các cách thức sau đây:
Thứ nhất, nếu người mua gặp phải trường hợp các chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết ban đầu, thì khách hàng hoàn toàn có thể trao đổi trực tiếp với chủ đầu tư để biết được nguyên nhân tại sao chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ, tiến độ thực tế chủ đầu tư có thể bàn giao là đến thời điểm nào, các bên có thể thỏa thuận cách giải quyết trong trường hợp này để có thể bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho bên khách hàng. Vì nhìn chung, nếu suất phát từ lý do bất khả kháng dẫn đến trường hợp các chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, thì khách hàng cũng nên thỏa thuận với các chủ đầu tư, chưa nên khỏi kiện ngay, vì việc khởi kiện tốn rất nhiều thời gian và rất nhiều chi phí, thêm vào đó, mặc dù thắng kiện thì khách hàng cũng không thể giải quyết và thi hành bản án một cách nhanh chóng và đơn giản.
Thứ hai, khách hàng có thể khởi kiện, đề nghị tòa án giải quyết theo hướng yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán do bên chủ đầu tư đã vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra trên thực tế. Thành phần hồ sơ khởi kiện chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao công trình sẽ bao gồm các loại giấy tờ và tài liệu cơ bản như sau:
– Đơn khởi kiện theo mẫu do pháp luật quy định;
– Giấy tờ và tài liệu chứng minh quyền lợi của mình bị xâm phạm như hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, hợp đồng vay mua chung cư;
– Giấy tờ tùy thân của bên khởi kiện như căn cước công dân, chứng minh thư nhân dân, hộ chiếu còn thời hạn;
– Giấy tờ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và các cá nhân khác có liên quan.
Sau đó, nộp hồ sơ lên tòa án có thẩm quyền giải quyết. Tòa án sẽ thụ lý và giải quyết đơn theo quy định của pháp luật. Đương sự cần phải nộp tiền tạm ứng án phí, sau đó tòa án sẽ kiểm tra, đánh giá hồ sơ và chuẩn bị xét xử. Nếu sau khi đã có bản án sơ thẩm, đương sự vẫn nhận thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm thì có thể kháng cáo phúc thẩm trong thời hạn cho phép.
2. Bàn giao nhà đúng tiến độ có được coi là nghĩa vụ của chủ đầu tư không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 22 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 có quy định về các nghĩa vụ của chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư sẽ cần phải tuân thủ các nghĩa vụ sau đây:
– Thông báo cho bên mua về các hạn chế liên quan đến quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, nếu có;
– Bảo quản nhà một cách đầy đủ, bảo quản công trình xây dựng đã bán trong phản thời gian chưa bàn giao cho khách hàng;
– Thực hiện đầy đủ các trình tự, thủ tục, quy trình mua bán nhà, quy trình mua bán công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
– Bàn giao nhà, bàn giao công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn mà các bên đã thỏa thuận, cần phải cam kết chất lượng phù hợp với sự thỏa thuận của các bên phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện khác mà các bên đã thỏa thuận và ghi nhận đầy đủ trong hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giao tất cả các loại giấy tờ, tài liệu và hồ sơ có liên quan cho bên mua theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng;
– Bảo hành nhà, bảo hành công trình xây dựng đã bán căn cứ theo quy định tại Điều 20 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023;
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra nếu có thiệt hại trên thực tế;
– Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định của pháp luật;
– Tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ khác theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.
Theo đó thì có thể nói, chủ đầu tư cần phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình, trong đó có nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ. Hành vi bàn giao nhà không đúng tiến độ là một trong những hành vi vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư. Vì vậy, trường hợp chủ đầu tư bàn giao căn hộ chậm tiến độ hoàn toàn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, mức phạt tiền có thể dao động từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
3. Điều kiện để bàn giao nhà được quy định như thế nào?
căn cứ theo quy định tại Điều 13 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 có quy định về các điều kiện để bàn giao nhà. Theo đó, chỉ được phép tiến hành hoạt động bàn giao nhà, bàn giao công trình xây dựng cho khách hàng khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau đây:
– Đã hoàn thành xong quá trình xây dựng nhà, xây dựng công trình, và các công trình hạ tầng kĩ thuật xã hội theo đúng tiến độ ghi nhận trong dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Bảo đảm khả năng kết nối giữa hệ thống cơ sở hạ tầng chung trong khu vực đó;
– Trường hợp bàn giao nhà, bàn giao công trình xây dựng phần thô thì các chủ đầu tư cần phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của công trình và nhà đó;
– Trong trường hợp bàn giao nhà thu thì cần phải hoàn thiện đầy đủ, hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của công trình.
Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 124 của Luật xây dựng có quy định về việc, hạng mục công trình và các công trình xây dựng hoàn thành sẽ chỉ được phép đưa vào khai thác, đưa vào sử dụng sau khi đã được nghiệm thu, quá trình nghiệm thu nhận thấy công trình đó đáp ứng đầy đủ yêu cầu theo quy định của pháp luật, đảm bảo yêu cầu về thiết kế xây dựng, đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của công trình, đáp ứng đầy đủ quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng, được nghiệm thu theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo đó thì có thể nói, chủ đầu tư chỉ có thể bàn giao nhà cho khách hàng khi đáp ứng được đầy đủ các điều kiện nêu trên.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
THAM KHẢO THÊM:
