Ký đổi đất thì có đòi lại được không? Đổi đất giữa hai gia đình, có văn bản thỏa thuận bản gốc có chữ ký hai bên thì có lật giọng đòi lại được không?
Ký đổi đất thì có đòi lại được không? Đổi đất giữa hai gia đình, có
Tóm tắt câu hỏi:
Luật sư cho em hỏi 1 việc về
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
* Cơ sở pháp luật:
* Nội dung:
Căn cứ Điều 190 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”
Như vậy, pháp luật chỉ cho phép các hội gia đình có hộ khẩu trên cùng một xã đang sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật, đang trong thời hạn sử dụng đất, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Do vậy, trường hợp gia đình nhà bạn là đất thổ cư và nhà bác là đất giãn dân nên sẽ không được phép đổi đất cho nhau theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp bố bạn và bác bạn đã thực hiện đổi đất cho nhau có văn bản thỏa thuận nên trường hợp này sẽ được coi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần đối chiếu để xem xét việc thỏa thuận giữa bố bạn và bác bạn có đúng theo quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
Theo khoản 1, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, điều kiện chuyển nhượng quyền sử đất là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất và phải được ký kết thông qua một hợp đồng, có công chứng chứng thực mới đảm bảo được tính pháp lý.
Và nếu muốn tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, phải thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đồng thời hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực mới được coi là hợp pháp. Phải tiến hành thủ tục sang tên thì cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động do bên chuyển nhượng ký. Trong trường hợp có thỏa thuận hợp đồng về việc bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục hành chính thì bên nhận chuyển nhượng có thể ký thay.
- Hợp đồng chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
- Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
Sau đó nộp tại văn phòng đăng ký đất đai, đóng các loại phí và thuế theo quy định.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật về việc đòi lại đất đã đổi: 1900.6568
Đối chiếu trường hợp của bố bạn và bác bạn thì tại thời điểm hai bên làm văn bản thỏa thuận khi đó cả hai mảnh đất đều chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể thực hiện thủ tục sang tên, văn bản thỏa thuận chưa được công chứng nên không đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do vậy, việc thỏa thuận bằng văn bản giữa bố bạn và bác bạn không có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết vì không tuân thủ quy định về mặt hình thức. Nên trong trường hợp này, hai gia đình phải trả lại đất cho nhau. Mảnh đất thổ cư của gia đình bạn được cấp sổ đỏ thì vẫn thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn.
Trong trường hợp, bác bạn không chịu trả lại đất và sổ đỏ cho gia đình bạn thì bố bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu và hai bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
