Đặt cọc mua nhà là gì? Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà đất?
Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, vì nhiều nguyên nhân khác nhau mà các bên thỏa thuận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Thông qua đặt cọc, các bên có thể đạt được mục đích của mình hướng tới như bên bán được đảm bảo về bên mua sẽ mua còn bên mua được cam kết từ bên bán về việc không bán cho người thứ ba khác hoặc bên bán không tăng giá trong quá trình đặt cọc. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu và nắm được kinh nghiệm đặt cọc mua nhà như thế nào để đúng quy định pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ chia sẻ những kinh nghiệm hữu ích khi đặt cọc mua nhà đất.
Căn cứ pháp lý:
Tổng đài Luật sư
Mục lục bài viết
1. Đặt cọc mua nhà là gì?
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thông qua đặt cọc bằng tài sản, bên đặt cọc cam kết thực hiện nghĩa vụ với bên nhận đặt cọc. Đặt cọc hiện nay được sử dụng rất phổ biến trong các giao dịch hiện nay, đặt biệt là trong lĩnh vực đất đai.
Đặt cọc mua nhà là giao dịch dân sự với nội dung: Bên nhận chuyển nhượng đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với bên chuyển nhượng.
2. Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà đất:
2.1. Không bắt buộc phải đặt cọc mua nhà đất:
Khi giao dịch mua bán nhà đất, không bắt buộc phải đặt cọc. Trên thực tế khi tham gia giao dịch, đặt cọc mua nhà đất chỉ nên được thực hiện trong một số trường hợp như sau:
– Bên chuyển nhượng (chủ sử dụng đất) chưa đầy đủ hồ sơ để thực hiện ký công chứng chuyển nhượng và sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ví dụ: Chủ nhà đất muốn bán vì giá cả hợp lý, tuy nhiên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng, chủ đất không có đủ khả năng tài chính để xóa thế chấp. Bên mua là bên có nhu cầu nhận chuyển nhượng nhà đất và đồng ý thỏa thuận đặt cọc một khoản tiền xác định để bên bán trả gốc và lãi cho ngân hàng và xóa thế chấp. Lúc này, các bên cần lập hợp đồng đặt cọc số tiền trên và đảm bảo nghĩa vụ chuyển nhượng của bên bán trong một khoảng thời gian xác định.
– Bên bán có đủ khả năng chuyển nhượng nhưng bên mua chưa đủ khả năng tài chính, hứa hẹn ngày giờ cụ thể chuyển đủ tiền để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Các bên đặt cọc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và bên bán cam kết không tăng giá.
Ví dụ: Bên A (bên bán) và bên B (bên mua) sau khi thỏa thuận thống nhất được giá mua bán. Tuy nhiên, tại thời điểm này, bên B chưa đủ khả năng tài chính để trả hết cho bên A. Hai bên thỏa thuận đặt cọc một số tiền với mục đích: Bên A giữ nhà đất sẽ chuyển nhượng cho bên B với đúng giá đã thỏa thuận và không bán cho người thứ ba. Đồng thời với việc giữ nhà đất và giữ giá của bên A, bên B đặt cọc để cam kết tới thời điểm đã thỏa thuận sẽ chuyển đủ tiền để hai bên hoàn thiện thủ tục.
2.2. Xác định đúng chủ thể có quyền giao kết hợp đồng đặt cọc:
Trước khi đặt cọc phải tìm hiểu thông tin chủ sử dụng đất – chủ thể có quyền nhận đặt cọc. Theo quy định tại khoản 1 Điều 117
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.
Đặt cọc là một giao dịch dân sự, vì vậy phải tuân thủ quy định về chủ thể tham gia giao dịch. Người nhận đặt cọc phải là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở. Khi đặt cọc, cần kiểm tra giấy tờ pháp lý của nhà đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liền với đất.
Bên đặt cọc chỉ thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc với bên thứ ba không phải là chủ sử dụng, sở hữu nhà đất nếu có văn bản ủy quyền. Văn bản ủy quyền phải có nội dung bên thứ ba được ủy quyền ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc. Thông thường, văn bản ủy quyền này nên được công chứng và xảy ra khi chủ đất không có mặt tại địa phương.
2.3. Kiểm tra thông tin quy quy hoạch trước khi đặt cọc:
Thực tế nhiều căn nhà rao bán gấp, giá rẻ có thể do đang vướng quy hoạch. Hiện nay, pháp luật không hạn chế quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thửa đất đó đang thuộc quy hoạch.
Khoản 7, 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018) (sau đây gọi là Luật Đất đai), quy định như sau:
“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7.”
Theo quy định trên thì nhà, đất nằm trong quy hoạch bị hạn chế một số quyền, tuy nhiên không hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch mặc dù có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện hay chưa.
Tuy nhiên, không nên mua nhà đất có quy hoạch. Trước khi đặt cọc, người mua cần tìm hiểu thông tin quy hoạch tại một số nguồn như:
– Tìm hiểu thông tin tại khu dân cư
– Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi có đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đó;
– Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;
– Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;
– Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất bằng cách gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Ngoài ra, kể cả trong trường hợp chưa đủ thời gian tra cứu thông tin quy hoạch thì tại hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc phải yêu cầu bên nhận đặt cọc cam kết nhà đất không thuộc quy hoạch để có căn cứ giải quyết và bảo vệ quyền lợi cho mình sau này.
2.4. Kiểm tra nhà đất có đang tranh chấp không:
Đây là yếu tố vô cùng quan trọng. Các tranh chấp cần tìm hiểu kỹ bao gồm:
– Tranh chấp với các hộ liền kề, có sự lấn, chiếm đất, tranh chấp mốc giới hay không;
– Tranh chấp trong chính gia đình người bán: Ví dụ tranh chấp thừa kế, tranh chấp tài sản giữa vợ, chồng, …
2.5. Lập hợp đồng đặt cọc chặt chẽ, đúng quy định pháp luật:
Khi lập hợp đồng đặt cọc, các bên phải lưu ý các điều khoản trong hợp đồng chặt chẽ, phù hợp quy định pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng các bên.
– Tại điều khoản đối tượng đặt cọc, phải thể hiện rõ nhà đất đặt cọc, vị trí, diện tích, giấy tờ pháp lý kèm theo;
– Số tiền đặt cọc và thỏa thuận luôn giá trị chuyển nhượng. Thông qua đó, bên mua có thể hạn chế rủi ro bên bán cố tình tăng giá sau khi đã nhận đặt cọc;
– Quy định rõ thời gian để các bên thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại văn phòng công chứng và bên mua trả đủ tiền. Nhiều trường hợp trên thực tế các bên không thỏa thuận rõ thời gian bắt buộc thực hiện thủ tục công chứng dẫn đến khó khăn cho cả bên bán và bên mua như bên bán muốn bán nhưng bên mua không thực hiện thủ tục, vì đã nhận cọc rồi nên cũng không thể bán cho bên khác, khiến cho đất bị treo không giao dịch được.
– Quy định trách nhiệm khi một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ: bên đặt cọc vi phạm không tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa thì sẽ mất tiền đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không chịu thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc).
Các bên được phép thỏa thuận về mức phạt cọc khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Theo quy định trên thì mức phạt cọc như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, không nhận chuyển nhượng nhà đất nữa thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Hiện nay, thông thường các bên sẽ quy định số tiền phạt cọc bằng số tiền đặt cọc. Tuy nhiên, pháp luật không quy định số tiền phạt cọc tối đa nên các bên căn cứ vào thỏa thuận để quyết định số tiền phạt cọc hợp lý.
Trên đây là một số kinh nghiệm khi đặt cọc mua bán nhà đất. Nhà đất là tài sản có giá trị lớn, vì vậy, khi thực hiện các giao dịch liên quan cần tham khảo quy định pháp luật để đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
