Khởi kiện lấy lại đất rẫy đã bán. Trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai.
Khởi kiện lấy lại đất rẫy đã bán. Trình tự, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai.
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có bán miếng đất rẫy 400 triệu, nhưng họ đã đưa 200 triệu, còn lại viết giấy tờ tay đến ngày 15/4 giao tiền cho tôi nhưng đến nay gần 1 tháng họ vẫn chưa đưa và xây dựng nhà trái phép trên mảnh đất của tôi. Trong giấy viết tay có người làm chứng nếu họ không giao tiền còn lại thì sẽ mất rẫy và số tiền đã đưa. Tôi muốn kiện họ ra tòa để lấy lại rẫy thì phải làm sao?
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, về thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với đất đai khi thực hiện giao dịch:
Căn cứ Điều 439 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, nếu chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng nhà/đất thì chưa chuyển quyền sở hữu sang người mua nếu chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Thứ hai, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Mặc dù giấy tờ viết tay của bạn và người mua có người làm chứng nhưng không được công chứng, chứng thực, do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005. Căn cứ quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là: không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568
Như vậy, mặc dù người mua mảnh đất của bạn có vi phạm về việc thực hiện hợp đồng hay không, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người mua vẫn bị coi là vô hiệu. Do đó, mảnh đất này vẫn thuộc quyền sử dụng của bạn, bạn phải hoàn trả số tiền 200 triệu đã nhận của người mua.
Mặt khác, về việc người mua tự ý xây nhà trái phép trên mảnh đất của bạn, bạn có thể tự thỏa thuận và phân tích cho người mua hiểu. để hai bên tự thỏa thuận với nhau. Trường hợp không thỏa thuận được, bạn có thể làm đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013:
"- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;"
Để khởi kiện tại Tòa án, bạn phải chuẩn bị hồ sơ khởi kiện và gửi tới tòa án nhân dân cấp huyện. Sau khi tiếp nhận hồ sơ khởi kiện, nếu hồ sơ đầy đủ và đúng quy định của pháp luật thì trong vòng 05 ngày làm việc tòa án sẽ tiến hành thủ tục thụ lý vụ án. Tòa án sẽ yêu cầu người khởi kiện nộp tạm ứng án phí, sau khi nộp tạm ứng án phí thì Tòa án ra quyết định thụ lý vụ án.
