Khi mua căn hộ chung cư cần xác minh những thông tin gì?

1. Khi mua căn hộ chung cư cần xác minh những thông tin gì?

Khi mua căn hộ chung cư, người mua cần xác minh những thông tin cơ bản sau:

1.1. Về chủ đầu tư:

Khi mua căn hộ chung cư, điều đầu tiên người mua cần phải biết đó chính là thông tin về chủ đầu tư của dự án. Theo đó, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án uy tín là một trong những vấn đề hàng đầu mà người mua cần phải biết. Trên thực tế, đây là vấn đề mà rất nhiều người đắn đo, cân nhắc trước khi quyết định mua căn hộ chung cư. Để tìm hiểu về chủ đầu tư, người mua cần cân nhắc và tìm hiểu rõ về chủ đầu tư đó có đủ điều kiện để được kinh doanh bất động sản hay không. Theo đó, để được kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân đó phải đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, đó là những điều kiện sau:

– Điều kiện 1: Chủ đầu tư phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có ngành nghề kinh doanh bất động sản theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.

– Điều kiện 2: Về các thông tin cơ bản của doanh nghiệp phải được công khai trên Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, trụ sở Ban Quản lý dự án, sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật.

Để biết được chủ đầu tư có đáp ứng được những điều kiện này không thì người mua có thể tra cứu ngay trên website của họ hoặc là tra cứu tại Ban quản lý dự án hoặc các sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, khi mua căn hộ chung cư, người mua sẽ phải đến tận nơi để tìm hiểu, thăm quan, tiếp cận dự án trực tiếp để nắm bắt được tình hình thực tế một cách rõ ràng nhất.

1.2. Giấy tờ hợp pháp của căn hộ:

Ngoài thông tin về chủ đầu tư thì giấy tờ hợp pháp của căn hộ cũng là một trong những nội dung rất quan trọng mà người mua căn hộ chung cư cần phải hết sức lưu ý. Giấy tờ pháp lý của căn hộ có thể là: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc ngoài ra đối với căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì có thể không cần Giấy chứng nhận nhưng phải có các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản như sau:

– Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt.

– Giấy phép xây dựng (nếu trong trường hợp cần phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật).

– Giấy phép nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ của dự án theo quy định của pháp luật.

– Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, người mua căn hộ chung cư cũng cần xác minh xem giấy tờ pháp lý của căn hộ chung cư này có đang trong quá trình thế chấp không. Theo quy định của pháp luật, cụ thể tại Điều 147 Luật nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được phép thế chấp chính dự án đó để vay vốn nhằm đầu tư cho dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Chính vì vậy, trước khi mua căn hộ chung cư, thì người mua  phải yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp với tổ chức tín dụng và người mua dự án nhà chung cư cần phải kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc. Việc kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chính là một trong những điều kiện để các giao dịch mua bán căn hộ chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật.

1.3. Giấy phép xây dựng dự án chung cư: 

Căn cứ theo quy định của pháp luật, giấy phép xây dựng dự án chung cư là một trong những giấy tờ xác nhận về việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt. Trên thực tế, có rất nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án, gây thiệt hại cho người mua các dự án là căn hộ chung cư.

Khi mua các dự án căn hộ chung cư, trừ những dự án được miễn giấy phép xây dựng được quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014, đối với những dự án căn hộ chung cư không thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng thì người mua không nên mua những dự án này.

Theo đó, trong giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng cấp phép thì sẽ phải có những nội dung như sau:

+ Tên của đơn vị chủ đầu tư;

+ Thông tin về dự án căn hộ chung cư được cấp phép xây dựng;

Theo đó, các thông tin về dự án của chung cư sẽ bao gồm những nội dung chính như sau:

++ Tên dự án;

++ Vị trí dự án;

++ Phần cốt nền của dự án xây dựng;

++ Mật độ xây dựng trong tổng diện tích;

++ Hệ số đất sử dụng;

++ Chiều sâu của công trình;

++ Chiều cao của công trình;

++ Số tầng của căn hộ;

++ Tầng hầm của căn hộ;

++ Kết cấu của căn hộ;

++ Những thông tin khác về căn hộ.

1.4. Hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất: 

Trước khi mua căn hộ chung cư, người mua cần phải tìm hiểu và kiểm tra kỹ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chủ đầu tư được cấp có hợp pháp hay không.

– Trường hợp căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư cần phải hoàn thành toàn bộ các nghĩa vụ nộp tiền sử dụng, tiền thuế đất, các khoản phí, lệ phí với Nhà nước theo quy định của pháp luật, trong đó bao gồm: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế giá trị gia tăng….

– Trường hợp chủ đầu tư căn hộ dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng sẽ chưa được đưa vào kinh doanh. Nếu chưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tuyệt nhiên, người mua sẽ không nên mua căn hộ chung cư này.

2. Lưu ý về hợp đồng mua căn hộ chung cư:

Ngoài những vấn đề liên quan đến pháp lý nêu trên thì khi mua căn hộ chung cư, người mua cần chú ý đến hợp đồng mua căn hộ chung cư. Theo đó, hợp đồng mua căn hộ chung cư được xác định là văn bản ghi lại sự thỏa thuận của các bên trong quá trình xác lập giao dịch. Trước khi ký kết vào hợp đồng mua căn hộ chung cư, người mua cần chú ý:

– Thông tin cơ bản của các bên: thông tin về chủ đầu tư, người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp đó.

– Đối tượng của hợp đồng: mua bán căn hộ chung cư và những thông tin cụ thể về căn hộ chung cư như:

+ Tên dự án;

+ Tên căn hộ, mã số căn hộ, diện tích căn hộ;

+ Gồm vị trí căn hộ;

+ Các tiện ích kèm theo (nếu có);

+ Các thông tin về phí dịch vụ, các chi phí liên quan (nếu có);

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Trách nhiệm bồi thường thiệt hại, điều khoản phạt vi phạm;

– Hiệu lực của hợp đồng;

– Những thỏa thuận khác của các bên(nếu có);

– Chữ ký của bên mua và bên bán.

Ngoài ra, trong một số trường hợp người mua căn hộ chung cư cũ với mức giá rẻ hơn và căn hộ hoàn thiện về cơ sở cũng như nội thất, dịch vụ đi kèm đã hoàn thiện thì trong trường hợp này, người mua chung cư cần phải lưu ý những điều về vấn đề đặt cọc và huỷ cọc: vấn đề đặt cọc khi mua căn hộ chung cư cũ xuất phát từ ý chí tự nguyện của các bên, điều này pháp luật không quy định. Đặt cọc được coi là một một biện pháp bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng mua căn hộ chung cư sau này. Theo đó, khi các bên đã ký vào hợp đồng đặt cọc thì hậu quả pháp lý xảy ra sẽ như sau:

– Trường hợp bên đặt cọc không tiếp tục muốn mua căn hộ chung cư: bên đặt cọc sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

– Trường hợp bên nhận cọc không tiếp tục muốn bán căn hộ chung cư: Bên bán căn hộ chung cư sẽ phải trả lại số tiền đã nhận cọc và phải trả thêm một khoản bồi thường cho bên mua (về khoản bồi thường này sẽ do các bên tự thỏa thuận và được ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc).

Như vậy có thể thấy khi mua căn hộ chung cư người mua hết sức phải lưu ý về những vấn đề nêu trên, bởi những điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua căn hộ chung cư sau này. Trường hợp khi chưa xác định được những vấn đề pháp lý của của căn hộ chung cư cũng như của chủ đầu tư thì người mua không nên mua căn hộ chung cư đó để đảm bảo về quyền lợi của mình sau này khi sử dụng căn hộ.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở 2014;

– Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

– Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản.