Ký hợp đồng mua nhà chung cư cần lưu ý những điều gì?

1. Khi ký hợp đồng mua nhà chung cư cần lưu ý những điều gì?

Mua bán nhà chung cư là một loại giao dịch dân sự có trị giá lớn nên khi thực hiện ký kết Hợp đồng mua bán thì các bên cần lưu ý kiểm tra đầy đủ thông tin, xác minh thông tin trong hợp đồng với thực tế để hạn chế tối thiểu những rủi ro có thể xảy ra. Dưới đây là một số những lưu ý khi ký hợp đồng mua nhà chung cư mà quý bạn đọc có thể tham khảo để tránh gặp rủi ro, tranh chấp khi mua bán nhà chung cư:

1.1. Kiểm tra thông tin nhân thân các bên và thông tin căn hộc chung cư được chuyển nhượng trước khi ký Hợp đồng mua nhà chung cư:

Trong tất cả các loại hợp đồng dân sự nói chung cũng như Hợp đồng mua bán nhà chung cư nói riêng thì đều phải thể hiện đầy đủ thông tin của bên bán, bên mua cũng như thông tin của đối tượng hợp đồng (ở đây là thông tin nhà chung cư được chuyển nhượng).

Trước khi ký Hợp đồng mua nhà chung cư thì các bên cần kiểm tra thông tin về nhân thân, thông tin hôn nhân cũng như một số thông tin khác của bên kia. Cụ thể các thông tin mà các bên cần lưu ý như sau:

– Thông tin về tên, ngày tháng năm sinh, số căn cước công dân/ chứng minh thư nhân dân còn thời hạn. Thông tin này được đối chứng với các giấy tờ của các bên, đặc biệt là đối chiếu với căn cước công dân/ chứng minh thư nhân dân mà các bên xuất trình;

– Kiểm tra thông tin về hôn nhân để xác định xem căn hộ chung cư mua bán có phải là tài sản chung của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hay không? Để từ đó xác định được chủ thể giao kết hợp đồng để hợp đồng được ký kết hợp pháp, đúng chủ thể;

– Kiểm tra thông tin về hộ khẩu thường trú, tạm trú, nơi ở hiện tại cũng như số điện thoại để bảo đảm cho vấn đề liên hệ giữa các bên hoặc để xác định thẩm quyền của Toà án khi có tranh chấp xảy ra.

Bên cạnh việc kiểm tra thông tin của chủ thể giao kết hợp đồng thì các bên càn lưu ý kiểm tra kỹ lương thông tin thửa đất, căn hộ để xem đối tượng của Hợp đồng mua nhà chung cư có đảm bảo điều kiện được chuyển nhượng hay không. Bởi vì theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 188 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chỉ được thực hiện khi có đày đủ các điều kiện sau:

– Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020);

– Căn hộ chung cư được chuyển nhượng không có tranh chấp;

– Căn hộ chung cư được chuyển nhượng không thuộc diện bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Vẫn trong thời hạn sử dụng đất;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, bên mua cần kiểm tra xem căn hộ chung cư mình định mua có đảm bảo các điều kiện được chuyển nhượng trên hay không. Bên mua cần lưu ý và kiểm tra những thông tin, những vấn đề sau:

– Tính pháp lý của căn hộ chuyển nhượng: 

+ Căn hộ chung cư đang thi công hay đã hoàn thiện;

+ Kiểm tra thông tin dự án, chủ đầu tư;

+ Căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa (kiểm tra thông tin trên giấy chứng nhận so với thông tin thể hiện trên hợp đồng) hay căn hộ có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận không…

– Kiểm tra các thông tin của căn hộ chung cư như: căn hộ số bao nhiều, tầng bao nhiêu, địa chỉ ở đâu? diện tích căn hộ, diện tích sử dụng chung- sử dụng riêng, thông tin năm hoàn thành- năm sử dụng…

1.2. Kiểm tra về thời hạn bàn giao căn hộ chung cư và nhận Giấy chứng nhận trước khi ký hợp đồng mua nhà chung cư:

Đây là thông tin quan trọng cần thể hiện trong Hợp đồng mua nhà chung cư để bảo đảm cho việc bàn giao, nhận căn hộ đúng hạn đã thoả thuận. Bởi hiện nay có rất nhiều người mua căn hộ chung cư trực tiếp với chủ đầu tư, thoả thuận rất cụ thể về thời hạn bàn giao là thời gian đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, khi đến thời hạn bàn giao thì chủ đầu tư lại chưa hoàn thành dự án và không thể bàn giao.

Theo quy định tại Điều 12 VBHN Luật Nhà ở năm 2020 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (căn hộ chung cư) thường là khi bên mua thanh toán đủ số tiền mua nhà cho bên bán. Và theo quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật này thì trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao thì chủ đầu tư, bên bán phải đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua căn hộ chung cư.

Do đó, người mua cần lưu ý về thời hạn bên bán bàn giao căn hộ chung cư để có thể thoả thuận thời hạn bàn giao theo đúng quy định pháp luật. Nếu bên bán vi phạm quy định trên thì bên mua có quyền đòi quyền lợi cũng như khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình khi bị xâm phạm.

1.3. Kiểm tra về tiến độ thanh toán được thoả thuận trong Hợp đồng mua bán nhà chung cư:

Việc kiểm tra về tiến độ thanh toán trước khi ký hợp đồng để bảo đảm cho bên mua có thể thực hiện theo đúng tiến độ. Bởi vì giao dịch mua bán căn hộ chung cư, bất động sản là một giao dịch có trị giá lớn nên bên mua phải bỏ ra một số tiền lớn nên cần chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt tài chính. Do đó, bên mua cần kiểm tra kỹ về thời gian, tiến độ thanh toán đẻ có thể thoả thuận về cả việc trả chậm, trả dần về tiến độ thanh toán trong Hợp đồng mua bán nhà chung cư theo quy định tại Điều 125 VBHN Luật Nhà ở năm 2020.

Trên đây là một số lưu ý nổi bật mà người mua căn hộ chung cư cần lưu ý trước khi ký Hợp đồng mua nhà chung cư để hạn chế những rủi ro xảy ra. Ngoài những lưu ý trên thì các bên cần kiểm tra tất cả những thông tin khác trong Hợp đồng mua bán nhà chung cư để bảo đảm quyền và nghĩa vụ hợp pháp của các bên. Các bên có thể them khảo mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được quy định tại mẫu số 01 thuộc Phụ lục được ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP để có được một bản hợp đồng hoàn chỉnh và hợp pháp nhất.

2. Mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư được ban hành tại Mẫu số 01 kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

 Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ CHUNG CƯ

Hôm nay, ngày …. tháng …. năm …., tại trụ sở Văn phòng công chứng………, chúng tôi gồm:

BÊN BÁN: (Sau đây gọi tắt là Bên A)

Ông: ……………

Sinh năm: ……………

CMND số: ……… do …….. cấp ngày ……….

Hộ khẩu thường trú: ……………..

Bà: ……………

Sinh năm: ……………

CMND số: …… do …….. cấp ngày ……….

Hộ khẩu thường trú: ……………….

BÊN MUA: (Sau đây gọi tắt là Bên B)

Ông: ……………

Sinh năm: ……………

CMND số: ……… do …….. cấp ngày ……….

Hộ khẩu thường trú: ……………..

Bà: ……………

Sinh năm: ……………

CMND số: …… do …….. cấp ngày ……….

Hộ khẩu thường trú: ……………….

Hai Bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng này để thực hiện việc mua bán căn hộ nhà chung cư theo các thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1: QUYỀN SỞ HỮU CĂN HỘ CHUYỂN NHƯỢNG

1. Hiện Bên A đang có quyền sở hữu căn hộ chung cư tại địa chỉ: …….. theo ……. mang tên …………

Thông tin cụ thể như sau:

1/ Thửa đất: ………..

– Thửa đất số: ………                  

– Tờ bản đồ số: ……….

– Địa chỉ: …………

– Diện tích: ……. m2 (Bằng chữ: ……… mét vuông)

– Hình thức sử dụng: sử dụng chung

– Mục đích sử dụng: ……….

– Thời hạn sử dụng: ………..

– Nguồn gốc sử dụng: ……………

2/ Nhà ở:

–   Loại nhà ở: Căn hộ chung cư số ……

–  Tên nhà chung cư: ……………………..

–   Diện tích sàn: …………….

–   Hình thức sở hữu: ………

2. Bằng hợp đồng này, Bên A đồng ý bán và Bên B đồng ý mua căn hộ chung cư nêu trên với các điều kiện mua bán được quy định dưới đây:

ĐIỀU 2: GIÁ MUA BÁN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

Giá mua bán căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này hai bên thoả thuận là: ….. VNĐ (Bằng chữ: ……….).

Phương thức thanh toán: ……………

Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.

ĐIỀU 3: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU CĂN HỘ

Bên A đã giao cho Bên B căn hộ nêu tại Điều 1 Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ theo đúng thời hạn và phương thức mà hai bên đã thoả thuận trước khi ký Hợp đồng này, không có sự chứng kiến của Công chứng viên.

Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu căn hộ tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 4: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ

Thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc mua bán căn hộ theo Hợp đồng này do ……… chịu trách nhiệm kê khai, ký giấy tờ và nộp.

ĐIỀU 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

– Những thông tin về nhân thân, về quan hệ hôn nhân và về quyền sở hữu căn hộ đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

– Căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này hoàn toàn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Bên A;

– Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này, căn hộ không có tranh chấp và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đã hoàn thành tất cả các nghĩa vụ tài chính và đủ điều kiện để mua bán;

– Căn hộ chưa tặng cho, bán, cho thuê, cho mượn, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn hoặc gán nợ cho bất kỳ một người nào khác;

2. Bên B cam đoan:

– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

– Bên B tự chịu trách nhiệm về việc tìm hiểu thông tin, đồng thời đã xem xét rất kỹ, biết rõ về căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ và không đề nghị công chứng viên làm thủ tục xác minh, giám định;

3. Hai bên cam đoan:

– Đảm bảo tính chính xác, trung thực và hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu có sự giả mạo về hồ sơ, giấy tờ cung cấp cũng như các hành vi gian lận hay vi phạm pháp luật khác liên quan tới việc ký kết hợp đồng này;

– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này;

– Không có khiếu nại gì đối với Công chứng viên và/hoặc không yêu cầu Công chứng viên ký bản hợp đồng này phải chịu trách nhiệm khi các bên hoặc một trong các bên có hành vi vi phạm pháp luật.

ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

–  Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết và được công chứng. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng viên …………. và chỉ được thực hiện khi Bên B chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu căn hộ theo Hợp đồng này.

-Hai bên đã tự đọc nguyên văn, đầy đủ các trang của bản Hợp đồng này và không yêu cầu chỉnh sửa, thêm, bớt bất cứ thông tin gì trong bản hợp đồng này. Đồng thời, đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Hai Bên cùng ký tên và điểm chỉ dưới đây để làm bằng chứng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020.