Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở:

* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Bộ luật dân sự 2015

Trước khi tìm hiểu, nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, chúng ta cần làm rõ khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản, bởi nhà ở là một loại tài sản lớn, có giá trị và được pháp luật dân sự điều chỉnh.

Giao dịch về tài sản, nhất là các tài sản lớn như nhà ở thì được thực hiện qua phương thức hợp đồng. Khái niệm về tài sản được ghi nhận trong BLDS 1995 và được bổ sung khá chi tiết trong BLDS 2005 và hoàn thiện tại BLDS 2015 hiện hành, theo phép liệt kê thì “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”, theo đó pháp luật tiếp tục phân chia tài sản thành các loại như bất động sản, động sản. “Bất động sản gồm Đất đai, Nhà, Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng trên đó. Các tài sản gắn liền với đất đai các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Bộ luật dân sự 2015 từ Điều 430 đến Điều 450 quy định về hợp đồng mua bán tài sản: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”.

Từ khái niệm trên có thể rút ra một vài nhận xét chung về hợp đồng mua bán tài sản như:

Thứ nhất: Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những hợp đồng dân sự thông dụng, phổ biến nhất được pháp luật dân sự điều chỉnh. Vì đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là những tài sản được phép giao dịch, bao gồm cả quyền tài sản. Quyền tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản phổ biến nhất là quyền chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu trí tuệ… Mặt khác đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản còn có thể là vật hình thành trong tương lai mà tại thời điểm hiện tại khi hai bên thỏa thuận tài sản đó chưa hình thành như: Hoa màu được nuôi trồng thu hoạch trong tương lai, mua bán, trao đổi nhà chung cư hình thành trong tương lai, nhà theo dự án…

Thứ hai: Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có đền bù tính chất song vụ và có đền bù này.

Thứ ba: Hợp đồng mua bán tài sản có hậu quả pháp lý là quyền sở hữu phải được chuyển giao, không phải chuyển giao có thời hạn hoặc có điều kiện mà quyền sở hữu được chuyển giao một cách toàn diện các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng.

Từ những phân tích trên, cho ta những hợp hình dung về hợp đồng mua bán tài sản, là cơ sở để nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở.

* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014

Tại Luật nhà ở 2014 có ghi nhận về hợp đồng mua bán nhà ở, quy định cụ thể về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở mà ở đó có các quy định về giá nhà ở và các nội dung về mua nhà ở trả chậm, trả dần, hay mua nhà ở thuộc các hình thức sở hữu, mua bán nhà ở đang cho thuê, mua nhà bằng hình thức trả trước…

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Điều 3, luật nhà ở 2014) Luật nhà ở 2014 có phân biệt các loại nhà ở, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Điều 3, Luật nhà ở 2014) Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. (Điều 3, Luật nhà ở 2014)

Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. (Điều 3, Luật nhà ở 2014)

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. (Điều 3, Luật nhà ở 2014)

Từ những khái niệm về nhà ở theo Luật nhà ở trên, thì trong giao dịch mua bán về nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm các loại hợp đồng mua bán nhà ở là: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà chung cư, hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án như nhà liền kề, nhà của chủ đầu tư. Với những loại hợp đồng mua bán nhà ở khác nhau thì có thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán về nhà ở là khác nhau, phần này học viên xin phân tích kỹ hơn tại Chương II của luận văn.

Dựa trên cơ sở lý luận chung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự về mua bán tài sản, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong pháp lệnh về nhà ở 1991, Luật nhà ở 2014, Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật dân sự 2015 có thể khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng mua bán tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc một phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền hoặc giấy tờ có giá trị bằng tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở. Sau khi nghĩa vụ của bên mua và bên bán hoàn thành, bên mua trở thành chủ sở hữu đối với ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao.

2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở:

Trước hết, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng mua bán tài sản do đó nó có đặc điểm là hợp đồng có tính chất song vụ. Hợp đồng song vụ là: “Hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau”. Từ tính chất cơ bản trên của hợp đồng song vụ chúng ta thấy trong Hợp đồng mua bán bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền và không bên nào chỉ phải thực hiện nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại.

Nội dung của hợp đồng mua bán là những quy định tương xứng như: Bên bán có nghĩa vụ giao nhà và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ giao tiền và tiếp nhận quyền sử hữu đối với ngôi nhà hoặc một phần của ngôi nhà.

Để có cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo và thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình, hợp đồng mua bán nhà ở luôn được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau và phải được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đó là căn cứ để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cũng là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.

Nghĩa vụ của bên bán nhà ở: “Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán (nếu có), bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua. Giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua”. Tương ứng với quy định đó là quyền của bên mua nhà ở: được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường.

Với những quy định tương xứng trên thể hiện rõ hợp đồng mua bán nhà ở có tính chất song vụ.

Thứ hai Hợp đồng mua bán nhà ở mang tính chất đền bù, tính chất này thể hiện sự khác nhau rõ rệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng tặng cho nhà ở hay quan hệ thừa kế.

Ở đây tính chất đền bù được hiểu là: Khi một trong hai bên bên bán hoặc bên mua đã thực hiện cho bên kia một lợi ích vật chất nhất định thì sẽ nhận được từ bên còn lại một lợi ích vật chất tương ứng, nó khác với quan hệ thừa kế hay tặng cho, từ bỏ quyền tài sản chỉ là sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản nhà ở cho bên được thụ hưởng mà không cần bên được thụ hưởng phải thực hiện một nghĩa vụ hay một lợi ích vật chất.

Tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản xuất phát từ nguyên tắc trong giao kết hợp đồng là trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Nguyên tắc của việc thực hiện hợp đồng song vụ là: “Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời gian thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn, không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp pháp luật quy định khác”. Mặt khác tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở còn xuất phát từ tính chất của quan hệ hợp đồng là sự thỏa thuận, sự thỏa thuận đó dựa trên lợi ích của các bên, không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền lợi ích hợp pháp của người khác.

Thứ ba Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng có chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ người bán sang người mua.

Việc chuyển giao tài sản thể hiện ở nội dung như nghĩa vụ của bên bán là giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, vấn đề chuyển giao quyền sở hữu tài sản thể hiện ở nội dung như bên bán nhà ở thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bên bán nhà ở yêu cầu bên mua nhà hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận.

Thứ tư Hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự ảnh hưởng của chính sách về nhà ở của nhà nước và có tác động tích cực trở lại đối với chính sách pháp luật nói chung và chính sách về nhà ở nói riêng.

Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, hợp đồng có sự làm chứng của bên thứ ba với những thỏa thuận của hai bên. Trên cơ sở các văn bản công chứng, chứng thực Nhà nước quản lý chặt chẽ những giao dịch về nhà ở, từ đó có định hướng cho việc xây dựng các chính sách liên quan đến nhà ở, đất đai, quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp… Chính sách nhà ở tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản với các giao dịch mua bán giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tổ chức.

Giữa hợp đồng mua bán nhà ở và chính sách nhà nước về nhà ở có sự tác động hai chiều, chính sách nhà ở tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán phát triển, tại thời điểm ký kết các giao dịch, ảnh hưởng đến giá cả của hợp đồng trên cơ sở khung giá quy định của nhà nước về đất đai, thủ tục đăng ký quyền sở hữu hay chính sách ưu đãi của nhà nước đối với các chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở có yếu tố nước ngoài.

Thứ năm Hợp đồng mua bán nhà ở có đối tượng là tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu vì thế các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở rất chặt chẽ, cụ thể và có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Đặc điểm về đối tượng của hợp đồng mua bán này khác nhiều về mặt giá trị và pháp lý so với các đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản khác.

Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán nhà ở trên, hợp đồng mua bán nhà ở còn có những điểm khác biệt về: Đối tượng của hợp đồng, chủ thể hợp đồng, nội dung hợp đồng… Để hiểu một cách sâu sắc và toàn diện về những đặc điểm này học viên xin đề cập ở những phần tiếp theo của luận văn.

3. So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khác:

Trong phần so sánh này Học viên xin đưa ra nội dung so sánh giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác mà đối tượng không phải là nhà ở. Mặc dù nhà ở cũng là một loại hàng hóa, nhưng xuất phát từ giá trị lớn của loại tài sản này nên đối tượng nhà ở được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự và luật nhà ở, để quy định một cách riêng biệt và chi tiết, so với các loại hàng hóa khác thì được quy định chung trong Luật thương mại 2005 Điểm giống nhau của hai loại hợp đồng này là về bản chất đều là quan hệ hợp đồng được xác lập dựa trên sự thỏa thuận, tôn trọng và tự nguyện giao kết hợp đồng trên cơ sở đó phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong giao dịch. Quan hệ hợp đồng được bắt đầu khi hai bên thiết lập giao kết hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện. Hậu quả pháp lý của hợp đồng có hiệu lực và xử lý hợp đồng vô hiệu trên cơ sở của BLDS 2015 hiện hành. Hai loại hợp đồng này có một số điều khoản tương tự như: Điều khoản về chủ thể; đối tượng của hợp đồng; giá cả; quyền và nghĩa vụ của các bên; phương thức thực hiện; phương thức thanh toán; giải quyết tranh chấp phát sinh nếu có.

Điểm khác biệt của hai loại hợp đồng này như sau: Trên cơ sở phân tích đặc điểm của từng loại hợp đồng, chúng ta thấy những điểm khác biệt cơ bản của hợp đồng mua bán hàng hóa và hợp đồng mua bán nhà ở.

Về đối tượng của hợp đồng: Hợp đồng mua bán hàng hóa trong quan hệ thương mại có đối tượng là hàng hóa, đối tượng rất rộng hàng hóa được phép trao đổi trong giao lưu dân sự, không bị pháp luật cấm. “Tất cả các loại động sản, kể cả động sản hình thành trong tương lai”. Như vậy hàng hóa trong thương mại là đối tượng của hợp đồng mua bán có thể đang tồn tại, có thể được hình thành trong tương lai, hàng hóa đó có thể là động sản, bất động sản, trừ những hàng hóa đặc biệt như cổ phiếu, trái phiếu thì được điều chỉnh bởi những quy định pháp luật riêng biệt.

Về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thì đối tượng hẹp hơn so với hợp đồng mua bán hàng hóa khác, đối tượng cụ thể hơn là nhà ở, nhà ở đang tồn tại hoặc nhà ở hình thành trong tương lai. Đối tượng nhà ở phải được phép giao dịch trong quan hệ dân sự. Nhà ở trong giao dịch mua bán thuộc các hình thức sở hữu khác nhau như sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước, sở hữu của một chủ sở hữu hoặc sở hữu của các đồng sở hữu. Nhà ở này phải ở trong tình trạng được phép giao dịch (nhà ở không được phép giao dịch như nhà ở đang bị thế chấp hoặc bị kê biên thi hành án, hay nhà ở đó đã tham gia một giao dịch trước đó nhưng chưa giải quyết do tranh chấp hay mâu thuẫn về chủ sở hữu của nhà ở đó, nhà ở của các đồng chủ hữu nhưng không thống nhất được ý chí giữa các chủ sở hữu… nhà ở đem bán nằm trong khối tài sản là di sản thừa kế chưa được phân chia…)

Về chủ thể của hợp đồng mua bán hàng hóa: Là thương nhân, thương nhân theo ghi nhận của Luật thương mại 2005 gồm tổ chức kinh tế được thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên và có đăng ký kinh doanh. Thương nhân là chủ thể của quan hệ mua bán tài sản có thể là thương nhân Việt nam, thương nhân quốc tế, thiết lập quan hệ mua bán ở Việt nam. Ngoài thương nhân chủ thể của quan hệ hợp đồng còn có thể là cá nhân, tổ chức, nhưng các cá nhân tổ chức tham gia vào hợp đồng mua bán phải không nhằm mục đích lợi nhuận, và khi thực hiện giao dịch mua bán hàng hóa này phải tuân theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật thương mại hiện hành.

Về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở: Chủ thể này có phạm vi rộng hơn, bao gồm các tổ chức, cá nhân, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự được pháp luật cho phép tham gia giao dịch mua bán nhà ở, và có nhu cầu mua bán nhà ở, đồng thời Hộ gia đình, tổ hợp tác và Nhà nước (với tư cách là bên bán nhà) cũng là những chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng các chủ thể trên tham gia vào giao dịch này không phổ biến.

Về nội dung của hợp đồng mua bán hàng hóa, ngoài những quy định về nội dung của hợp đồng trong Bộ luật dân sự thì hợp đồng mua bán hàng hóa khác còn chịu sự điều chỉnh của Luật thương mại, ghi nhận thêm các điều khoản phù hợp với đặc thù của hàng hóa như về phương thức giao hàng, đặc điểm hàng hóa quyết định về thời gian giao hàng, như hàng hóa trong hợp đồng cung ứng sản phẩm phục vụ cho các dịp lễ, tết thì phải giao hàng trước thời điểm của lễ tết đó theo truyền thống của dân tộc, hay về địa điểm giao nhận hàng hóa do hai bên thỏa thuận không nhất thiết phải là nơi có hàng hóa giống như quy định tại hợp đồng mua bán nhà ở. Có những điều khoản chỉ có ở hợp đồng mua bán hàng hóa khác mà không có ở hợp đồng mua bán nhà ở như: Điều khoản thời gian, địa điểm giao hàng; điều khoản vận chuyển hàng hóa… mô tả đặc điểm hàng hóa về số lượng, chất lượng, mẫu mã… Mặt khác trong hợp đồng mua bán hàng hóa khác còn có những quy định riêng biệt về bảo đảm quyền sở hữu trí tuệ của hàng hóa như: “Nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu trí tuệ đối với hàng hoá” mà trong hợp đồng mua bán nhà ở không có các điều khoản tương tự. Theo đó: “Bên bán không được bán hàng hóa vi phạm quyền sở hữu trí tuệ. Bên bán phải chịu trách nhiệm trong trường hợp có tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trí tuệ đối với hàng hóa đã bán” và trường hợp bên mua yêu cầu bên bán phải tuân theo bản vẽ kỹ thuật, thiết kế, công thức hoặc những số liệu chi tiết do bên mua cung cấp thì bên mua phải chịu trách nhiệm về các khiếu nại liên quan đến những vi phạm quyền sở hữu trí tuệ phát sinh từ việc bên bán đã tuân thủ những yêu cầu của bên mua. Như vậy có nhiều quy định riêng biệt áp dụng với các loại hàng hóa khác mà đối với nhà ở không áp dụng.

Về hình thức của hợp đồng: Hợp đồng mua bán hàng hóa có thể giao kết bằng miệng (giao dịch đơn giản, có tính phổ thông hoặc đối tượng của giao dịch có giá trị thấp…), hoặc hợp đồng mua bán tài sản cũng có thể được lập thành văn bản với những giao dịch phức tạp, đối tượng của hợp đồng có giá trị lớn hoặc những đối tượng do pháp luật quy định phải lập thành văn bản. Ngoài ra những trường hợp pháp luật không quy định bắt buộc phải công chứng thì các bên vẫn có thể thỏa thuận công chứng hoặc có sự chứng kiến của người làm chứng nhằm làm cho hợp đồng có giá trị pháp lý cao. Các loại văn bản cũng được coi là hợp đồng nếu hai bên giao kết gián tiếp bằng các tài liệu giao dịch như: Công văn, điện báo, đơn chào hàng, đơn đặt hàng và được sự đồng ý của bên kia với nội dung phản ánh đầy đủ các nội dung chủ yếu cần có và không trái pháp luật thì được coi là hợp lệ.

Hợp đồng cũng có thể được giao kết bằng hành vi cụ thể: Thông thường đây là một dạng quy ước đã hình thành trên cơ sở thông lệ mà các bên đã mặc nhiên chấp nhận.

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì hình thức hợp đồng bắt buộc phải bằng văn bản, có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Như vậy hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hẹp hơn, và phải có bên thứ ba là cơ quan nhà nước công nhận hình thức đó hợp pháp thì hợp đồng mới có hiệu lực. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu vì hình thức hợp đồng không hợp lệ thì pháp luật tạo điều kiện cho các bên được tiếp tục thực hiện hợp đồng trên cơ sở hoàn thiện lại hình thức của hợp đồng. Như vậy hình thức hợp đồng là một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự tồn tại của hợp đồng trong quan hệ với hai bên giao dịch. Với việc quy định về hình thức bắt buộc Như vậy, là một cách gián tiếp để nhà nước quản lý các giao dịch dân sự của các chủ thể.

Trên đây là những điểm giống và khác nhau cơ bản nhất giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác, ngoài những điểm khác nhau trên, hai loại hợp đồng này còn có những điểm khác nhau về mục đích của hợp đồng, cơ quan giải quyết, cơ chế giải quyết tranh chấp khi có yêu cầu của các bên trong giao dịch. Trên cơ sở những điểm khác nhau đó pháp luật có cơ chế điều chỉnh riêng cho những trường hợp cụ thể đối với các bên khi tham gia giao dịch từ khi thiết lập giao dịch cho đến khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.