Thế chấp bất động sản chính là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Vậy khái niệm, bản chất và đặc điểm của thế chấp bất động sản như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Khái niệm, bản chất của thế chấp bất động sản:
Cả ba Bộ Luật Dân sự qua 03 thời kỳ đó là BLDS 1995, BLDS 2005, BLDS 2015 đều xây dựng khái niệm thế chấp tài sản dựa trên nền tảng của quan hệ hợp đồng thông qua phương thức thực hiện biện pháp là không chuyển giao các tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Theo tiếp cận của BLDS 1995, đối tượng của biện pháp thế chấp là bất động sản, còn đối tượng của biện pháp cầm cố chính là động sản. Nhưng đến BLDS 2005 thì quy định này đã được sửa đổi, theo đó, tiêu chí để xác định biện pháp thế chấp chỉ dựa trên yếu tố duy nhất, mang tính chất đặc trưng của biện pháp này đó chính là không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Sau khi BLDS 2015 ra đời, quy định này vẫn tiếp tục được các nhà lập pháp kế thừa khi xây dựng khái niệm thế chấp tài sản.
BLDS 2015 định nghĩa thế chấp tài sản thiên về phương thức thực hiện biện pháp đó là “không giao tài sản” hơn là nhấn mạnh yếu tố bản chất quyền của biện pháp. Điều 317 BLDS năm 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên dùng chính tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Thêm nữa, Điều 319 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng quy định thế chấp tài sản (là bất động sản) phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Từ những phân tích trên cho thấy các nhà làm luật đều đề cập đến hai vấn đề có tính chất cốt lõi của thế chấp (tài sản là bất động sản), đó chính là tính chất (bản chất) bảo đảm của biện pháp thế chấp và phương thức (cách thức) thực hiện của biện pháp thế chấp. Theo đó, tính chất (bản chất) bảo đảm của biện pháp thế chấp bất động sản thể hiện ở các nội dung (nội hàm) về quyền của bên nhận thế chấp đối với bất động sản, đó chính là quyền theo đuổi và quyền ưu tiên thanh toán. Bên cạnh đó, phương thức thực hiện biện pháp thế chấp cũng được đề cập trong khái niệm thế chấp bất động sản với ý nghĩa chính là yếu tố có tính chất đặc trưng nhằm phân biệt với biện pháp cầm cố bất động sản, đó là sự không chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng bất động sản cho bên nhận thế chấp. Nhìn nhận thế chấp bất động sản trên hai yếu tố này, về bản chất, việc thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm đối vật được xác lập trên cơ sở thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhằm để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ.
Trên phương diện khác, hợp đồng thế chấp bất động sản chính là cái “vỏ” vật chất, là hình thức thể hiện và ghi nhận những nội dung thỏa thuận của các bên về biện pháp thế chấp bất động sản. Với tính chất của một quyền đối vật, quyền trên bất động sản thế chấp được thực thi một cách độc lập theo cơ chế luật pháp quy định.
Về phương thức thực hiện biện pháp thế chấp, thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm đối vật không làm mất đi quyền chiếm hữu, sử dụng bất động sản của bên thế chấp. Bất động sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ và thực hiện khai thác để làm tăng khả năng sinh lời của tài sản. Đây cũng chính là điểm khác biệt căn bản về thế chấp bất động sản so với cầm cố bất động sản.
2. Đặc điểm của thế chấp bất động sản:
Thế chấp bất động sản mang những đặc điểm sau:
2.1. Là biện pháp bảo đối vật:
Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm đối vật vì sự bảo đảm thực hiện nghĩa vụ sẽ dựa trên một quyền đối vật trên bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Quyền đối vật này sẽ trao cho bên nhận thế chấp một quyền trên giá trị của bất động sản thế chấp để khấu trừ và bù đắp cho phần giá trị của các nghĩa vụ được bảo đảm trong trường hợp nghĩa vụ này không được thực hiện. Bên nhận thế chấp sẽ thực thi quyền này trên bất động sản thế chấp một cách trực tiếp và ngay tức thì mà không bị phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp hoặc bên thứ ba.
Với tính chất của một quyền đối vật, biện pháp thế chấp bất động sản sẽ trở nên hiệu quả hơn và “kinh tế” hơn. Bởi lẽ, việc có quyền trực tiếp ở trên bất động sản thế chấp giúp cho bên nhận thế chấp chủ động trong việc thực thi quyền của mình mà sẽ không phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp cũng như là bên có nghĩa vụ. Nhờ đó, bên nhận thế chấp có thể dự phòng và giảm thiểu được các rủi ro phát sinh do việc vi phạm nghĩa vụ gây ra.
2.2. Là biện pháp bảo đảm được xác lập trên cơ sở thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp bất động sản:
Khác với vật quyền bảo đảm theo luật định, ví dụ như cầm giữ là biện pháp bảo đảm phát sinh trên cơ sở luật định, thì thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm hình thành từ sự thống nhất ý chí giữa các bên (bên thế chấp và bên nhận thế chấp). Đặc tính này đã chi phối nội dung và phạm vi quyền của bên nhận thế chấp bất động sản. Theo đó, các bên nhận thế chấp bất động sản vừa có quyền trên bất động sản thế chấp, đồng thời cũng vừa có quyền đối với bên thế chấp. Lẽ đương nhiên, quyền trên bất động sản thế chấp (vật quyền) là đặc điểm nổi trội hơn vì nó thể hiện được tính chất bảo đảm của thế chấp bất động sản mạnh mẽ hơn, còn quyền đối với bên thế chấp chỉ mang tính chất là “quyền phụ thêm”, bổ trợ cho việc thực thi các quyền (có tính chất) vật quyền của bên nhận thế chấp bất động sản.
Như vậy, hợp đồng thế chấp với tư cách là kết quả của sự thống nhất ý chí giữa các bên dựa trên các điều kiện mà pháp luật quy định là cơ sở phát sinh cho biện pháp thế chấp bất động sản. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là, các bên sẽ được quyền thỏa thuận tạo lập biện pháp thế chấp ngoài khuôn khổ pháp luật quy định.Hiển nhiên, thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm do pháp luật quy định nhưng biện pháp này sẽ chỉ có thể phát sinh từ thỏa thuận của bên trong hợp đồng được ký kết giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp.
2.3. Là biện pháp bảo đảm không mang tính chuyển giao tài sản:
Khoản 1 Điều 317 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản (bất động sản) là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình (bất động sản) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây được gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp (bất động sản) do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Với đặc tính không chuyển giao quyền chiếm hữu bất động sản thế chấp cho bên nhận thế chấp, thế nên bên thế chấp vẫn được quyền tiếp tục sử dụng bất động sản thế chấp để ở hoặc để tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm khai thác tối đa các tính năng và giá trị kinh tế của bất động sản. Đây chính là đặc điểm thể hiện tính hiệu quả về kinh tế và tính ưu việt của biện pháp thế chấp bất động sản.
2.4. Là biện pháp bảo đảm mang tính trọng thức:
Tính chất trọng thức thể hiện ở sự coi trọng hình thức, thủ tục trong việc xác lập hiệu lực của biện pháp thế chấp bất động sản. Khi thực hiện thế chấp bất động sản, người thế chấp và người nhận thế chấp phải:
– Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản:
Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được thực hiện công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
– Thế chấp bất động sản phải đăng ký:
Tại Điều 4 Thông tư 07/2019/TT-BTP quy định các trường hợp đăng ký thế chấp, cụ thể các trường hợp sau:
+ Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
+ Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;
+ Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;
+ Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
+ Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
+ Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng mà không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật;
+ Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;
+ Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp;
+ Xóa đăng ký thế chấp.
Như vậy, qua quy định trên thì khi thế chấp bất động sản phải thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp với các cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ Luật Dân sự 2015;
– Luật Đất đai 2013.
