Hướng dẫn xác định giá đất theo phương pháp thu nhập

1. Cách xác định giá đất theo phương pháp thu nhập: 

1.1. Phương pháp thu nhập được hiểu như thế nào?

Phương pháp thu nhập là một trong các phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh, được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất. Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện tích, tính lâu dài trong sử dụng…khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó, thì đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau… Vì thế, khi coi đất đai là một khoản tiền đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lãi nhất định, khoản lãi đó được xem như là thu nhập của đất đai. Từ việc xác định khả năng cho thu nhập của đất có thể xác định được giá đất. Đây chính là cơ sở của phương pháp thu nhập.

1.2. Hướng dẫn xác định giá đất theo phương pháp thu nhập: 

Các bước xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

Thứ nhất, khảo sát cũng như thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá. Đây là thu nhập bình quân một năm được tính từ số tiền bình quân thu được trong 03 (ba) năm hay 05 (năm) năm liên tục tính đến thời điểm định giá hoặc tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo mục đích sử dụng của thửa đất. Nếu không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 (ba) thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

Thứ hai, khảo sát cũng như thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần tiến hành phải định giá.

Thứ ba, xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức: Thu nhập ròng bình quân một năm = Thu nhập bình quân một năm – Chi phí bình quân một năm.

Thứ tư, xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức: Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm : Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm. Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (viết tắt là r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi Việt Nam đồng với kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.

Thứ năm, xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức: Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá : Diện tích thửa đất cần định giá.

Như vậy nhìn chung có thể đánh giá rằng, về ưu và nhược điểm của phương pháp thu nhập như sau, phương pháp này chủ yếu phù hợp với đất có thu nhập mà thu nhập ổn định đối với đất đai lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng, nên xác định thu nhập của đất là một việc khó khăn. Điều này đòi hỏi người định giá đất phải có những kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm nhất định.

2. Một số nguyên tắc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập:

Căn cứ theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành có quy định nguyên tắc định giá đất, và theo đó việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

Thứ nhất, theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Giá đất phải phù hợp với mục đích sử dụng của đất. Mảnh đất cần định giá là đất trồng cây hàng năm sẽ có giá khác với đất trồng cây lâu năm, mảnh đất cần định giá là đất ở tại nông thôn sẽ có giá khác với đất ở tại đô thị. Đồng thời, phải xác định dựa theo thời hạn sử dụng đất.

Thứ hai, theo quy định của pháp luật thì cần phải xác định giá đất phù hợp với nguyên tắc đó là giá đất phổ biến trên thị trường đối với cùng loại giá đất khi mà chúng có cùng mục đích sử dụng đất tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những địa điểm có tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tiến hành thu nhập từ việc sử dụng đất. Vì thế cho nên định giá cần phải hướng đến một mục tiêu chung đó là giá đất tại sát với giá cả thị trường theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Thứ ba, các thửa đất liền kề nhau và tương tự nhau mà cùng một thời điểm thì có mức giá như nhau. Điều này thể hiện sự công bằng và khách quan trong định giá đất. Tranh trường hợp có sự so đo, tị nạnh giữa người dân của các vùng đất tương tự nhau về giá đất.

3. Một số phương pháp xác định giá đất khác theo quy định của pháp luật:

3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá, được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.  Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng, giá trị thị trường của một bất động sản (trong đó có đất đai) có mối liên hệ mật thiết với giá của các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Theo lý luận kinh tế học, hàng hóa có cùng công dụng trong một thị trường thì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị trường. Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thay thế. Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì sẽ có những phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định giá. Do đó, khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, người định giá phải dựa trên các đặc điểm tương tự của thửa đất cần định giá với thửa đất so sánh để hiệu chỉnh, tăng hay giảm mức giá chỉ dẫn để xác định mức giá của thửa đất cần định giá.

3.2. Phương pháp chiết trừ:

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất), được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Phương pháp chiết trừ dựa trên cơ sở lý luận cho rằng bất cứ tài sản trên đất nào cũng phải gắn với một thửa đất nhất định. Khi tiến hành giao dịch không thể tách rời giá trị của hai bất động sản này. Do đó, trên cơ sở tổng giá trị bất động sản  loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất sẽ xác định được giá đất. Về ưu, nhược điểm của phương pháp chiết trừ: cơ bản, các kỹ thuật của phương pháp chiết trừ và phương pháp so sánh trực tiếp giống nhau nên phương pháp chiết trừ cũng mang những ưu điểm của phương pháp so sánh trực tiếp, hơn nữa phương pháp này cho kết quả thẩm định mang tính khách quan, có mức độ tin cậy cao vì giá đất được xác định từ giá đã chuyển nhượng trên thị trường của các thửa đất so sánh. Tuy nhiên phương pháp chiết trừ cũng có các nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp và vì chi phí nguyên vật liệu, nhân công… đối với mỗi loại tài sản gắn liền với đất là khác nhau, chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị tài sản, có những chi phí không tạo ra giá trị nên phải cân nhắc và tính toán kỹ lưỡng mới đảm bảo sự chính xác và bên cạnh những kiến thức về thị trường, thẩm định viên cũng phải có những kinh nghiệm, kiến thức nhất định về xây dựng, giá thành xây dựng để có thể áp dụng phương pháp này.

3.3. Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản, được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính. Phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở lý luận cho rằng đặc tính của đất đai là chịu ảnh hưởng lớn từ các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hay được phép chuyển quyền sử dụng đất. Giá đất có thể tăng lên một cách đáng kể khi có quy hoạch và tiềm năng phát triển cũng sẽ lớn hơn nhiều. Do đó lấy tổng doanh thu giả định trừ đi tổng chi phí ước tính sẽ xác định được giá đất. Nhìn chung, về ưu, nhược điểm của phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư rất phức tạp vì phải thực hiện rất nhiều bước tính toán một cách chuẩn xác để có thể đưa ra một giá đất phù hợp. Do đó, phương pháp này đòi hỏi người thực hiện có trình độ chuyên môn, kỹ thuật cao.

3.4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: 

Cơ sở lý luận của phương pháp này là, bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có chu kỳ 05 (năm) năm, một chu kỳ khá dài. Bảng giá đất không thay đổi trong một thời gian dài như vậy có thể dẫn đến việc giá đất do Nhà nước quy định không theo kịp với các thay đổi của thị trường. Vì thế pháp luật đã quy định bổ sung thêm phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để các địa phương có thể xác định hệ số điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp với tình hình thực tế. Về ưu, nhược điểm của phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất rất đơn giản trong việc xác định giá đất cụ thể, thực hiện cải cách thủ tục hành chính, tiết kiệm chi phí và một phần làm nhẹ nghĩa vụ tài chính cho người dân, doanh nghiệp đối với Nhà nước. Ngoài ra, khi xác định hệ số điều chỉnh giá đất các địa phương dễ xác định phù hợp với tình hình kinh tế – xã hội tại địa phương mà vẫn đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Giá năm 2012 (sửa đổi, bổ sung năm 2022 hiện hành).