Giao dịch đất đai là giao dịch diễn ra rất phổ biến trong cuộc sống. Một vấn đề được rất nhiều người đặt ra câu hỏi, đó là: Cách thanh toán tiền để tránh rủi ro khi mua đất như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Các rủi ro thường gặp khi đi mua đất:
Đất thuộc loại tài sản có giá trị cao, do đó việc mua bán thường xảy ra khá nhiều rủi ro nếu như các bên không tuân thủ đúng quy định pháp luật.
Các rủi ro xảy ra trên thực tế khi mua bán đất có thể kể đến như:
– Rủi ro khi đất không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng, mua bán
– Rủi ro tranh chấp giữa các đồng sở hữu khi đất thuộc quyền sử dụng của nhiều cá nhân, hộ gia đình.
– Đất đang xảy ra tranh chấp kéo dài dẫn đến việc mua bán khó khăn,…
Do đó, để tránh được các rủi ro, người mua và người bán phải có sự cẩn trọng để lường trước được các khó khăn xảy ra.
2. Hướng dẫn cách thanh toán tiền để tránh rủi ro khi mua đất:
2.1. Thực hiện đặt cọc đất trước:
Một trong các biện pháp tránh rủi ro khi mua bán đất chính là thực hiện đặt cọc trước.
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, đặt cọc được hiểu là việc một bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền vừa đủ theo sự thống nhất của các bên hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một khoảng thời gian nhất định với mục đích là để đảm bảo giao kết và thực hiện được hợp đồng.
Nói nôm na trên thực tế, việc đặt cọc được hiểu là người mua đưa trước một khoản tiền cho bên bán đất để “giữ chỗ”.
Việc đặt cọc này là rất cần thiết, có thể giải quyết được việc người mua sợ mất cơ hội không thể mua được thửa đất này, vừa có thể giải quyết được vấn đề người mua có thời gian tìm hiểu kỹ thông tin thửa đất như đất có đang tranh chấp với bên thứ ba nào khác không?; đất có đang bị thế chấp cho ngân hàng hay bên nào khác không?; đất có bị mang ra để đảm bảo kê biên thi hành án không?; hay việc kiểm tra Giấy chứng nhận có phải là thật không?;…. Thực tế rất nhiều trường hợp vì nóng vội mà xuống tiền mua đất ngay, không có thời gian tìm hiểu kỹ về thông tin thửa đất dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp đất xảy ra rất nhiều.
Vậy khi thực hiện đặt cọc, người mua nên đặt cọc số tiền là bao nhiêu?
Thực tế, pháp luật không có quy định mức đặt cọc tối thiểu tối đa là bao nhiêu, mức đặt cọc này sẽ do các bên tự thỏa thuận, thống nhất. Thường theo kinh nghiệm của chúng tôi, mức đặt cọc chỉ nên dao động ở mức 20-30% tổng giá trị thửa đất mua bán, vì bản chất đặt cọc chỉ là đặt ra câu chuyện “giữ chỗ” trước nhằm đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng sau này.
Và khi người mua, người bán thỏa thuận đặt cọc cũng nên lưu ý quy định rõ đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên. Bởi nếu như không để ý, nhiều người chỉ rằng nhận đặt cọc rồi hoặc đặt cọc rồi không thực hiện mua bán nữa thì chỉ việc trả lại tiền là xong. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ không lấy lại được, nó sẽ trở thành tài sản của bên nhận đặt cọc.
Còn nếu như bên nhận đặt cọc sau đó không muốn đất nữa, từ chối việc giao kết hợp đồng thì sẽ phải trả lại số tiền đặt cọc của bên đặt cọc, đồng thời trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, ngoại trừ trường hợp các bên có sự thỏa thuận khác.
2.2. Đảm bảo quy trình chuyển nhượng diễn ra đúng quy định pháp luật:
– Đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực đầy đủ.
Theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Nếu như các bên tiến hành mua bán chỉ thông qua miệng hay mua bán bằng giấy tờ tay thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu.
– Khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để tránh rủi ro, bên mua có thể thanh toán tiền trực tiếp tại văn phòng công chứng sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng các bên, lưu ý khi thanh toán xong phải có giấy biên nhận tiền ghi rõ thông tin số tiền, xác nhận ký của các bên, cẩn trọng hơn có thể yêu cầu công chứng viên chứng thực biên bản nhận tiền đó.
– Việc thanh toán sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng này chỉ nên thanh toán 80-95% giá trị hợp đồng, giữ lại khoảng 5%-20% còn lại thanh toán nốt sau khi đã hoàn tất thủ tục sang tên Sổ đỏ và bên mua đã nhận được Sổ đỏ, như vậy sẽ có tính ràng buộc nghĩa vụ của đôi bên.
3. Mẫu hợp đồng đặt cọc đất:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……. chúng tôi gồm:
Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)
Ông/Bà: …………..
Sinh năm: …………..
CMND/CCCD số: ………… do ……….. cấp ngày …………
Hộ khẩu thường trú tại: ………….
Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)
Ông/Bà:……….
Sinh năm: ………….
CMND/CCCD số: ………… do ………. cấp ngày ………..
Hộ khẩu thường trú tại: ………….
Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:
Điều 1: Đối tượng hợp đồng
Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền …… đồng (Bằng chữ : ……đồng) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số……, tờ bản đồ số ……..tại địa chỉ…… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…… số ……; số vào sổ cấp GCN số ….. do ……..cấp ngày ……… mang tên………
Thông tin cụ thể như sau:
– Diện tích đất chuyển nhượng: …….. m2 (Bằng chữ: …….. mét vuông)
– Thửa đất:……… – Tờ bản đồ:……….
– Địa chỉ thửa đất: …………
– Mục đích sử dụng:……….m2
– Thời hạn sử dụng: ………..
– Nguồn gốc sử dụng: …………
Điều 2: Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng
2.1. Thời hạn đặt cọc
Thời hạn đặt cọc là: ….. kể từ ngày……, hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2. Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là:……….(Bằng chữ: ……..đồng).
Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên còn lại đồng ý).
Điều 3: Mức phạt cọc
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể :
– Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc.
– Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.
Điều 4: Phương thức giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 5: Cam đoan của các bên
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:
5.1. Bên A cam đoan
– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
– Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
– Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên.
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
5.2. Bên B cam đoan
– Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
– Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.
– Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
– Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.
– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 6: Điều khoản chung
– Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.
– Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành văn bản, có xác nhận của người làm chứng và chữ ký của hai bên.
– Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hợp đồng này gồm …. ….. tờ, ……. trang và được lập thành …… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ…… bản để thực hiện.
Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.
| BÊN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên) | NGƯỜI LÀM CHỨNG (Ký, ghi rõ họ tên) | BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên) |
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:
Bộ luật dân sự 2015.
