Mua đất nhưng chỉ ghi chú đã chuyển nhượng có sao không?

1. Mua đất nhưng chỉ ghi chú đã chuyển nhượng có sao không?

Mua bán đất theo quy định của pháp luật được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, bên bán sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên mua theo quy định của pháp luật. Sở dĩ, pháp luật quy định là giao dịch này có tên gọi là chuyển nhượng chứ không phải mua bán là bởi vì đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước chỉ đại diện quản lý, không ai có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng. Vậy nên, về bản chất của giao dịch này sẽ là chuyển giao quyền sử dụng từ chủ thể này sang chủ thể khác, thuật ngữ mua bán được sử dụng để có cách gọi ngắn gọn, thuận tiện trong giao dịch giữa các bên. 

Việc mua bán đất sẽ được thực hiện theo những bước sau: 

Bước 1: Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng.

Bước 2:  kê khai nghĩa vụ tài chính và chuẩn bị hồ sơ để sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 3: Thực hiện kê khai hồ sơ sang tên: trong bước này sẽ có việc đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký). Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

Bước 4: Các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thỏa thuận, theo quy định và nhận sổ đỏ.

Trong trường hợp này câu hỏi đặt ra là người mua đất khi mua đất chỉ nhận giấy chứng nhận cũ và trên giấy có ghi chú ở mục những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất đã chuyển nhượng thì trong trường hợp này có ảnh hưởng gì đến quyền và nghĩa vụ của người mua hay không? 

Theo quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đứng tên người nhận chuyển nhượng được tiến hành nếu thuộc một trong hai trường hợp sau: 

– Tại trang 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không còn dòng trống để xác nhận thông tin chuyển nhượng.

– Người nhận chuyển nhượng có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận mới.

Như vậy, khi thực hiện việc sang tên sổ đỏ, người mua hoàn toàn có thể yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Khi khai thông tin trong Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 09/ĐK) người làm hồ sơ sẽ tích vào một trong hai ô sau: Ô 1 “có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận mới” hoặc ô 2 “không có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận mới”. Nếu người nhận chuyển nhượng muốn được cấp Giấy chứng nhận mới thì phải tích vào ô 1.

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, trong đó trang 3, 4 của Giấy chứng nhận được sử dụng để ghi những thông tin biến động như chuyển nhượng, tặng cho,… 

Lưu ý: Nội dung xác nhận thông tin chuyển nhượng sẽ có dấu đỏ của Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận theo thẩm quyền do UBND cấp tỉnh quyết định. Như vậy, có thể khẳng định mua đất nhưng Sổ đỏ vẫn đứng tên chủ cũ  và chỉ ghi chú đã chuyển nhượng thì không hề ảnh hưởng gì đến quyền lợi của các bên, quyền và nghĩa vụ giữa các bên vẫn giống như khi được cấp sổ đỏ mới, người mua không bị mất hoặc hạn chế quyền theo quy định của pháp luật (vẫn có đầy đủ quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn nếu đủ điều kiện). 

2. Điều kiện mua bán đất:

– Đối với bên chuyển nhượng: 

Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất  khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định trên thì người sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển đổi cũng phải đáp những điều kiện trong những trường hợp pháp luật quy định cụ thể như: Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. 

– Đối với bên nhận chuyển nhượng: 

Bên nhận chuyển nhượng sẽ phải đáp ứng những điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng, căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định những đối tượng không được nhận chuyển nhượng bao gồm: 

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng. 

+ Tổ chức kinh tế sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa;

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, nếu không thuộc trường hợp quy định trên thì có thể tiến hành nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên mua bán đất:

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia mua bán đất. Theo đó bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra; không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; các quyền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng. Đồng thời bên chuyển nhượng cũng phải có nghĩa vụ: Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp; chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; và các nghĩa vụ khác trong hợp đồng. 

Đối với bên nhận chuyển nhượng cũng có những quyền và nghĩa vụ tương xứng, nghĩa vụ của bên bán cũng chính là quyền của bên mua. Bên mua có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng; làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng; bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra; Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng; và các quyền khác theo thỏa thuận trong hợp đồng. Và cũng giống bên bán, bên mua cũng có các nghĩa vụ tương xứng đó là: Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; và các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng. 

Việc quy định rõ quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong dịch nhằm bảo đảm cho quá trình chuyển nhượng được diễn ra đúng quy trình, đảm bảo quyền lợi giữa các bên. 

4. Hồ sơ thực hiện mua bán đất: 

– Hồ sơ thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán đất gồm các giấy tờ: 

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Căn cước công dân của các bên;

+ Các giấy tờ khác: chẳng hạn trong trường hợp ủy quyền thì phải có hợp đồng ủy quyền; hoặc trường hợp mua bán là vợ, chồng thì phải có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn;

+ Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;

+ Hợp đồng mua bán đất có thể do các bên tự soạn thảo trước hoặc có thể yêu cầu văn phòng công chứng thực hiện soạn thảo. 

– Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm các giấy tờ: 

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng;

+  Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

5. Thủ tục thực hiện mua bán đất:

Bước 1: Các bên ký kết hợp đồng mua bán đất và thực hiện công chứng hợp đồng. 

Bước này các bên có thể thỏa thuận về việc đặt cọc tiền 

Bước 2: Tiến hành thủ tục sang tên 

+ Theo quy định của pháp luật việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, nghĩa là phải thực hiện thủ tục sang tên ( nếu không thực hiện việc sang tên thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua) và thời điểm có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

+ Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Lưu ý với bên mua: Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…thì nộp theo số tiền như thông báo tại cơ quan thuế và biên lai thì giữ và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 

Bước 4. Trả kết quả

+ Cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.  Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

+ Cơ quan có thẩm quyền thông báo và trả kết quả. 

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.