Hướng dẫn cách soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất

1. Hướng dẫn cách soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất:

Khi soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất, người soạn thảo cần phải soạn thảo những thành phần, nội dung chính của hợp đồng mua bán nhà đất như sau:

Quốc hiệu-tiêu ngữ:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Tên văn bản:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Số văn bản:

Ví dụ: Số:…..HĐ/CNQSDĐ.

Thông tin cá nhân của các bên (bên bán nhà đất và bên mua nhà đất):

+ Họ tên đầy đủ;

+ Năm sinh;

+ Số CMND/CCCD/Hộ chiếu và ngày cấp, nơi cấp;

+ Địa chỉ (địa chỉ thường trú và nơi ở hiện tại);

+ Phương thức liên hệ (số điện thoại, email).

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà đất là nhà và đất (tài sản gắn liền với đất):

Mô tả các đặc điểm của nhà và đất như:

+ Thông tin về loại đất;

+ Diện tích của đất và nhà ở;

+ Vị trí của đất và nhà ở trên đất;

+ Số hiệu của thửa đất;

+ Ranh giới của thửa đất với các thửa đất liền kề;

+ Tình trạng thửa đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

+ Hình thức sử dụng;

+ Mục đích sử dụng;

+ Thời hạn sử dụng.

Giá và phương thức, thời hạn thanh toán:

Ví dụ:

– Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nêu tại Điều…của Hợp đồng này là…. VNĐ (Viết bằng chữ:…).

– Phương thức thanh toán bằng phương thức chuyển khoản qua ngân ngàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong (TP bank) với:

Số tài khoản:…

Tên tài khoản:…

Chi nhánh ngân hàng tại:…

– Thời hạn thanh toán: sau khi hoàn thành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này, người mua phải trả toàn bộ số tiền mua đất cho bên bán. Số tiền còn lại bên mua phải trả cho bên bán sau khi đã trừ đi số tiền cọc đất bên mua đất đã nhận là …VNĐ. Thời hạn thanh toán chậm nhất là sau 07 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán:

Ví dụ:

– Quyền của bên bán nhà đất:

+ Có quyền nhận tiền chuyển nhượng theo đúng số tiền và hạn thanh toán do hai bên đã thỏa thuận.

+ Có quyền gia hạn để bên mua đất hoàn thành nghĩa vụ, yêu cầu bên mua đất trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất do Ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả ngay tại thời điểm thanh toán.

– Nghĩa vụ của bên bán nhà đất:

+ Bên bán đất có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nêu tại Điều…của Hợp đồng này cùng với những giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bên mua đất ngay sau khi ký hợp đồng để bên mua đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (thủ tục sang tên).

+ Nộp thuế thu nhập cá nhân theo đúng nghĩa vụ với Nhà nước.

– Quyền của bên mua nhà đất:

Nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nêu tại Điều…của Hợp đồng này cùng với những giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở từ bên bán đất.

– Nghĩa vụ của bên mua nhà đất:

+ Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên bán đất.

+ Thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan chức năng có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

+ Bên mua đất chịu trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ theo quy định và các loại phí, lệ phí khác.

+ Trả phí và thù lao công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Phương thức giải quyết tranh chấp:

Ví dụ:

Trường hợp các bên có tranh chấp về các nội dung của Hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua phương thức thương lượng. Trong thời hạn 60 (sáu mươi) ngày, kể từ ngày một trong hai bên có thông báo bằng văn bản cho bên kia về tranh chấp phát sinh mà tranh chấp đó lại không được thương lượng giải quyết thì một trong hai bên có quyền thực hiện yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Cam đoan của các bên:

– Cam đoan của bên bán đất:

Ví dụ:

– Những thông tin về nhân thân, về quan hệ hôn nhân và về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đã được nêu trong hợp đồng này là đúng sự thật.

– Tại thời điểm giao kết Hợp đồng chuyển nhượng này:

+ Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nói trên chưa có tham gia bất cứ một giao dịch nào: Không tặng cho, cho thuê, cho mượn, cầm cố, đặt cọc, thế chấp, góp vốn.

+ Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đã được thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật.

+ Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không có tranh chấp với cá nhân/tổ chức nào.

+ Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không bị kê biên để bảo đảm việc thi hành án.

+ Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không thuộc quy hoạch, kế hoạch hoặc thuộc trường hợp bị giải phóng mặt bằng.

+ Có trách nhiệm tạo mọi điều kiện cho Bên mua đất hoàn tất các thủ tục có liên quan đến việc đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Cam đoan của bên mua đất:

+ Những thông tin về nhân thân, về quan hệ hôn nhân mà Bên mua đất cung cấp ghi trong hợp đồng là đúng sự thật.

+ Bên mua đất đã tìm hiểu thông tin về thửa đất và nhà ở nêu tại Điều…của Hợp đồng chuyển nhượng này cùng các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nêu trên.

2. Có phải công chứng hợp đồng mua bán nhà đất?

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Như vậy, hiện nay khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên (bên mua và bên bán đất) phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của Luật Công chứng, trừ trường hợp một trong hai bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

3. Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất sau khi soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất:

Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất chính là tổ chức có trụ sở trong địa bàn tỉnh của nơi có đất. Khi các bên đến, cần mang theo những giấy tờ sau:

– Bên bán nhà đất:

+ Phiếu yêu cầu công chứng;

+ Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu (Bản sao);

+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;

+ Giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực nếu được ủy quyền để thực hiện việc bán nhà đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ gốc).

– Bên mua nhà đất:

+ Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu (Bản sao);

+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;

+ Giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực nếu được ủy quyền để thực hiện việc mua nhà đất.

– Hợp đồng mua bán nhà đất: các bên có thể soạn trước hợp đồng mua bán nhà đất (theo hướng dẫn cách soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất ở mục trên).

Bước 2: thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

– Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đã soạn thảo.

– Công chứng viên thụ lý và ghi vào sổ công chứng (nếu hồ sơ hợp lệ).

– Công chứng viên yêu cầu người thiếu giấy tờ bổ sung các giấy tờ còn thiếu (nếu hồ sơ thiếu giấy tờ.

Bước 3: ghi lời chứng

– Người yêu cầu công chứng (bên mua và bên bán nhà đất) tự mình đọc lại dự thảo hợp đồng mua bán đất.

– Cả hai bên mua bán nhà đất ký vào từng trang của hợp đồng mua bán nhà đất ở trước mặt công chứng viên sau khi đọc lại hợp đồng.

– Công chứng viên yêu cầu hai bên mua bán đất xuất trình bản chính của những giấy tờ đã nêu ở mục trên để đối chiếu.

– Công chứng viên ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng mua bán nhà đất ở trước mặt hai bên mua bán nhà đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Công chứng 2014.