Hướng dẫn cách cấp, sang tên sổ đỏ đã qua nhiều đời chủ

1. Khái quát chung về hoạt động cấp, sang tên sổ đỏ: 

Đất đai được coi là một loại tài sản có giá trị trong đời sống hiện nay. Vì thế những giao dịch xoay quanh đất đai thường được người dân đặc biệt chú ý và lưu tâm. Sang tên sổ đỏ là cách gọi dân dã của người dân trong đời sống xã hội địa chỉ một thủ tục hành chính nhằm mục đích đăng ký biến động đất đai khi thực hiện các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế … quyền sử dụng đất hoặc các tài sản khác gắn liền với đất theo trình tự và thủ tục luật định. Kết quả của quá trình sang tên sổ đỏ, sang tên sổ hồng được thể hiện thông qua các trường hợp cụ thể như sau:

– Người nhận chuyển nhượng và người nhận tặng cho quyền sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận mới mang tên mình theo quy định của pháp luật;

– Người nhận chuyển nhượng hoặc người nhận tặng cho sẽ không được cấp giấy chứng nhận mới theo quy định của pháp luật. Và nếu như các chủ thể không được cấp giấy chứng nhận mới thì thông tin của giao dịch chuyển nhượng và tặng cho nhà đất sẽ được thể hiện tại trang thứ 3, thứ 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉnh sửa, như vậy thì người nhận chuyển nhượng hoặc người nhận tặng cho nhà đất vẫn có đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản.

2. Hướng dẫn cách cấp, sang tên sổ đỏ đã qua nhiều đời chủ:

Hiện nay nhiều người vẫn đang thắc mắc về cách tập lại và sang tên sổ đỏ đối với những mảnh đất đã qua nhiều đời chủ khác nhau, vì thông thường tính chất pháp lý của những mảnh đất này trở nên phức tạp và khó khăn. Các cách hướng dẫn cấp và sang tên sổ đỏ đối với những mảnh đất đã qua đời chủ cần phải được thực hiện tùy vào từng thời điểm nhất định, cụ thể như sau:

2.1. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 đến nay:

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 hiện nay thì việc chuyển nhượng sẽ chỉ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định của pháp luật. Nhìn chung thì việc chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nó sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy thì có thể nói, quá trình chuyển nhượng của các bên chính thức hoàn tất và chấm dứt khi tiến hành thủ tục đăng bộ theo quy định của pháp luật.

Nếu trong trường hợp bên lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính cũng như chưa thực hiện thủ tục đăng bộ thì việc chuyển nhượng đó vẫn chưa có hiệu lực, trên hệ thống bản đồ vẫn cập nhập tên của chủ cũ, bởi vì họ chưa thông báo về việc mua bán này với cơ quan có thẩm quyền. Và vì chưa có hiệu lực cho nên người nhận chuyển nhượng cũng không có quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất đó lại cho người khác. Như vậy trong trường hợp đất sang tên qua nhiều đời chủ thì sẽ phải xử lý như thế nào? Nếu như đất đã được chuyển nhượng qua nhiều đời chủ khác nhau tuy nhiên chưa thực hiện thủ tục đăng ký vào sổ địa chính theo như phân tích ở trên thì:

– Việc chuyển nhượng sẽ chưa có hiệu lực và không được pháp luật công nhận và bảo vệ, kể cả cho dù bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán xong các nghĩa vụ của mình nhưng quyền sử dụng đất đó vẫn thuộc về người chuyển nhượng, tức là chủ cũ ban đầu;

– Nếu người nhận chuyển nhượng cuối cùng muốn việc chuyển nhượng trở nên hợp pháp và có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ thì cần phải liên hệ với người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng được pháp luật bảo vệ thì cần phải liên hệ với người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó (tức là người bán đầu tiên) để thỏa thuận và thương lượng với họ tiến tới giao kết hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, sau khi đã công chứng và chứng thực hợp đồng thì tiến hành hoạt động khai thuế thu nhập cá nhân và đóng lệ phí trước bạ, cũng như đăng ký biến động đất đai theo quy định;

– Nếu người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức là người bán ban đầu) không đồng ý gặp mặt trực tiếp để giao kết hợp đồng, thì có thể liên hệ với những người giao kết với mình để yêu cầu họ hoàn trả khoản tiền vì họ không phải là người sử dụng đất hợp pháp và không có quyền chuyển nhượng, trường hợp các bên có xảy ra tranh chấp thì tiến hành hoạt động khởi kiện tại tòa án và yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu, các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015;

– Tuy nhiên cũng cần phải lưu ý rằng, nếu muốn đứng tên trên giấy chứng nhận thì cần phải liên hệ và ký hợp đồng với người chủ đầu tiên hoặc làm thủ tục chuyển nhượng cho từng người chủ theo đúng quy định, bao gồm các giai đoạn như sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính bao gồm khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật.

Bước 3: Đăng ký biến động, tức là đăng ký vào sổ địa chính để thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ.

3. Có được sang tên sổ đỏ khi người bán đã qua đời không? 

Trong quá trình giao dịch mua bán và chuyển nhượng bất động sản thì nhiều người thắc mắc, có sang tên được sổ đỏ không khi người bán đã qua đời? Để trả lời được câu hỏi này cần phải xác định xem mảnh đất này được cấp cho chủ thể nào, cụ thể như sau:

Thứ nhất, trường hợp đất được cấp cho cá nhân người bán. Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Sau khi hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực, các bên cũng đã tiến hành thanh toán xong tiền mua bán đất thì hợp đồng mua bán này sẽ được coi là cơ sở để bên mua sang tên. Xét trường hợp của bạn nếu mảnh đất mà bạn mua cấp riêng cho ông chủ bán đất thì khi mua bán phần đất này chỉ cần một mình người bán đất ký xác nhận. Do đó, sau khi chủ bán đất mất thì bạn có quyền làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn mà không cần phải được sự đồng ý của những thành viên khác trong gia đình người chủ bán đất này.

Thứ hai, trường hợp đất cấp cho hộ gia đình người bán. Căn cứ theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, quan hệ nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa, tất cả những người được ghi nhận trong sổ hộ khẩu sẽ có quyền sở hữu ngang nhau đối với phần đất được giao. Theo đó, trong trường hợp người bán đất cho bạn muốn chuyển nhượng phần đất này thì phải được sự đồng ý hoặc có giấy ủy quyền của những người đồng sở hữu còn lại. Nếu trong hợp đồng mua bán đã được công chứng giữa bạn và người bán đất chưa có sự đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại trong gia đình thì hợp đồng mua bán này chưa có hiệu lực pháp luật. Do vậy, sau khi người bán đất mất, thì bạn chưa thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất đứng tên bạn. Trong trường hợp này, nếu muốn sang tên phải ký lại hợp đồng mua bán với những người đồng sở hữu đất và những người đồng thừa kế phần diện tích đất của người bán.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

– Thông tư 53/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định ngưng hiệu lực thi hành khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.