Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội và các lưu ý khi thuê mua

1. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

Số: … /HĐ

…, ngày … tháng … năm …

Căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

Căn cứ theo Luật Nhà ở năm 2014;

Căn cứ theo Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ theo đơn đề nghị thuê mua nhà ở của ông (bà) … đề ngày … tháng … năm …

Hai bên chúng tôi gồm:

BÊN CHO THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI (sau đây gọi tắt là Bên cho thuê mua):

– Ông (bà): … Chức vụ: …

– Đại diện cho: …

– Địa chỉ cơ quan: …

– Điện thoại: … Fax: …

– Số tài khoản: …

Chủ tài khoản: …

Chi nhánh ngân hàng: …

BÊN THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI (sau đây gọi tắt là Bên thuê mua):

– Ông (bà): … là đại diện cho các thành viên thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước có tên trong phụ lục đính kèm theo hợp đồng này (nếu có).

– Số CMND/CCCD (hộ chiếu hoặc thẻ quân nhân): … cấp ngày … / …. / … tại …

– Hộ khẩu thường trú: …

– Địa chỉ liên hệ: …

– Điện thoại: …

Hai bên thống nhất ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội dùng cho mục đích để ở và sinh hoạt của hộ gia đình với các nội dung sau:

Điều 1. Đặc điểm chính của nhà ở thuê mua

1. Loại nhà ở (ghi rõ căn hộ chung cư hoặc nhà riêng lẻ): …

2. Địa chỉ nhà ở: …

3. Tổng diện tích sàn nhà ở … m²

4. Tổng diện tích sử dụng đất ở, trong đó:

Sử dụng chung: … m²;

Sử dụng riêng: … m².

Điều 2. Tiền thuê mua, các chi phí liên quan và phương thức, thời hạn thanh toán

1. Tiền thuê mua nhà ở bao gồm tiền trả lần đầu và tiền thuê nhà trả hàng tháng, cụ thể là:

a) Tiền trả lần đầu ngay sau khi ký kết hợp đồng (bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua) là: … đồng.

(Bằng chữ: …).

b) Tiền thuê nhà trả hàng tháng: … đồng / tháng (tiền thuê nhà đã bao gồm chi phí bảo trì nhà ở).

(Bằng chữ: …).

2. Các chi phí về quản lý vận hành nhà ở, chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại và các dịch vụ khác do Bên thuê mua thanh toán cho bên cung cấp dịch vụ theo thỏa thuận. Các chi phí này không tính vào giá thuê nhà ở qui định tại khoản 1 Điều này.

3. Phương thức và thời hạn thanh toán:

a) Phương thức thanh toán: …

b) Thời hạn thanh toán: từ … / … / … đến … / … / ….

Điều 3. Thời điểm giao nhận nhà ở, thời hạn cho thuê mua và chuyển quyền sở hữu nhà ở

1. Thời điểm giao nhận nhà ở là: Ngày … tháng … năm … (hoặc trong thời hạn … ngày (tháng) kể từ ngày ký kết hợp đồng).

2. Thời hạn cho thuê mua nhà ở là … năm (… tháng), kể từ ngày … tháng … năm … đến ngày … tháng … năm ….

(Thời hạn thuê mua do các bên thỏa thuận nhưng tối thiểu là 10 năm, kể từ ngày ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở).

3. Sau thời hạn quy định tại khoản 2 Điều này, nếu Bên thuê mua nhà ở đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Bên cho thuê mua thì Bên cho thuê mua có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Bên thuê mua.

Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của Bên cho thuê mua

1. Quyền của Bên cho thuê mua:

a) Yêu cầu Bên thuê mua sử dụng nhà ở thuê mua đúng mục đích và thực hiện đúng các quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuê mua;

b) Yêu cầu Bên thuê mua trả đủ tiền thuê mua nhà ở theo thời hạn đã cam kết;

c) Yêu cầu Bên thuê mua có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng và bồi thường thiệt hại do lỗi của Bên thuê mua gây ra trong thời gian thuê mua nhà ở;

d) Được giữ lại khoản tiền 20% tiền thuê mua nhà ở mà Bên thuê mua đã nộp lần đầu trong trường hợp chấm dứt hợp đồng quy định tại Khoản 4, Khoản 5 và Khoản 6 Điều 6 của Hợp đồng này.

e) Các quyền khác theo thỏa thuận …

2. Nghĩa vụ của Bên cho thuê mua:

a) Giao nhà cho Bên thuê mua theo đúng thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 3 của hợp đồng này;

b) Phổ biến, hướng dẫn cho Bên thuê mua biết quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuê mua;

c) Bảo trì, quản lý vận hành nhà ở cho thuê mua theo quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở;

d) Thông báo bằng văn bản cho Bên thuê mua những thay đổi về giá cho thuê mua, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà ở trước khi áp dụng ít nhất là 01 tháng;

đ) Thông báo cho Bên thuê mua biết rõ thời gian thực hiện thu hồi nhà ở trong trường hợp nhà ở thuê mua thuộc diện bị thu hồi;

e) Thanh toán số tiền … mà Bên thuê mua nộp lần đầu trong trường hợp Bên thuê mua không còn nhu cầu thuê mua và chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này;

g) Hướng dẫn, đôn đốc Bên thuê mua thực hiện các quy định về quản lý hộ khẩu, nhân khẩu và quy định về an ninh, trật tự, vệ sinh môi trường;

h) Làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Bên thuê mua khi hết thời hạn thuê mua và Bên mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng này;

i) Chấp hành các quyết định của cơ quan có thẩm quyền trong việc quản lý, xử lý nhà ở thuê mua và giải quyết các tranh chấp có liên quan đến hợp đồng này;

k) Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên thuê mua

1. Quyền của Bên thuê mua:

a) Yêu cầu Bên cho thuê mua giao nhà ở theo đúng thỏa thuận tại khoản 1 Điều 3 của hợp đồng này;

b) Yêu cầu Bên cho thuê mua sửa chữa kịp thời những hư hỏng mà không phải do lỗi của mình gây ra;

c) Yêu cầu Bên cho thuê mua làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi hết hạn hợp đồng thuê mua và Bên thuê mua đã trả đủ tiền thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng này;

d) Được quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở sau khi đã trả hết tiền thuê mua và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng phải đảm bảo sau thời gian là 10 năm, kể từ thời điểm ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở;

đ) Được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận;

e) Các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

2. Nghĩa vụ của Bên thuê mua:

a) Thanh toán đầy đủ và đúng thời hạn tiền thuê mua trả lần đầu và tiền thuê nhà hàng tháng theo thỏa thuận quy định tại Điều 2 của hợp đồng này; thanh toán phí quản lý vận hành và các chi phí khác liên quan đến việc sử dụng nhà ở cho bên cung cấp dịch vụ;

b) Sử dụng nhà ở đúng mục đích; giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm sửa chữa phần hư hỏng do mình gây ra;

c) Chấp hành đầy đủ các quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuê mua và quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng này;

d) Không được chuyển nhượng nhà ở thuê mua dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian thuê mua nhà ở;

đ) Chấp hành các quy định về giữ gìn vệ sinh môi trường và an ninh trật tự trong khu vực cư trú;

e) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

g) Giao lại nhà ở cho Bên cho thuê mua trong thời hạn ….ngày kể từ khi chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở theo quy định Điều 6 của hợp đồng hoặc trong trường hợp nhà ở thuê mua thuộc diện bị thu hồi theo quy định của pháp luật;

h) Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

Điều 6. Chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội

Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước khi có một trong các trường hợp sau:

1. Khi hai bên cùng nhất trí chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở;

2. Khi Bên thuê mua nhà ở chết mà khi chết không có người thừa kế hợp pháp hoặc có người thừa kế hợp pháp nhưng Bên thuê mua chưa thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua theo quy định.

Trường hợp có người thừa kế hợp pháp nhưng Bên thuê mua chưa thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua theo quy định thì người thừa kế hợp pháp của Bên thuê mua được hoàn trả lại 20% giá trị hợp đồng mà Bên thuê mua đã nộp lần đầu quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 2 của hợp đồng này (có tính lãi theo lãi suất không kỳ hạn của ngân hàng thương mại tại thời điểm hoàn trả).

3. Khi Bên thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba tháng mà không có lý do chính đáng;

4. Khi Bên thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuê mua trong thời hạn thuê mua;

5. Khi Bên thuê mua tự ý chuyển quyền thuê cho người khác trong thời hạn thuê mua;

6. Khi nhà ở cho thuê mua bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ và Bên thuê mua phải di chuyển ra khỏi chỗ ở theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc nhà ở thuê mua nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

7. Khi một trong các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận (nếu có) hoặc theo quy định pháp luật.

Điều 7. Cam kết của các bên và giải quyết tranh chấp

1. Hai bên cùng cam kết thực hiện đúng các nội dung đã ký kết. Trong quá trình thực hiện nếu phát sinh những vấn đề mới thì hai bên thỏa thuận lập phụ lục hợp đồng. Phụ lục hợp đồng có giá trị pháp lý như hợp đồng chính.

2. Khi chấm dứt hợp đồng thuê mua thì các bên cùng nhất trí lập Biên bản chấm dứt hợp đồng, các bên có trách nhiệm hoàn tất các nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng này.

3. Trường hợp các bên có tranh chấp về các nội dung của hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp các bên không thương lượng được thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 8. Điều khoản thi hành

Hợp đồng này có giá trị kể từ ngày hai bên ký kết. Hợp đồng này có … trang, được lập thành … bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ … bản, … bản chuyển cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở để theo dõi, quản lý./.

2. Một số nội dung cơ bản của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội:

Nhìn chung thì một hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội sẽ được xây dựng phù hợp với ý chí nguyện vọng thỏa thuận của các bên. Căn cứ theo Điều 14 thông tư số 09/2021/NĐ-CP của chính phủ quy định về quản lí vật liệu xây dựng, thì những nội dung chính của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội sẽ bảo gồm những vấn đề cơ bản như sau:

– Tên và địa chỉ của các bên;

– Các thông tin cơ bản về đối tượng của hợp đồng

– Giá cả, phương thức và thời hạn thanh toán;

– Thời hạn giao nhận nhà, bảo hành, quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Cam kết của các bên;

– Chấm dứt hợp đồng;

– Phương thức giải quyết tranh chấp;

– Hiệu lực của hợp đồng.

– Và các thỏa thuận khác của các bê phù hợp với quy định của pháp luật.

3. Nguyên tắc thuê mua nhà ở xã hội:

Thứ nhất, quá trình cho thuê nhà nói chung và cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội nói riêng đều phải đáp ứng đúng quy định của pháp luật nhà ở, trong cùng một thời gian thì mỗi đối tượng chỉ được hỗ trợ để giải quyết chho nhu cầu thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội thì chỉ được thuê một nhà ở xã hội. Còn đối với đối tượng là học sinh vùng dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

Thứ hai, thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật nhà ở tối thiểu là năm năm, thời hạn thanh toán tiền là năm năm kể từ ngày kí hợp đồng. 

Thứ ba, bên thuê không được bán, cho thuê lại hoặc cho mượn nhà trong thời gian tiến hành thuê của mình. Nếu bên thuê mà không còn nhu cầu thuê thì phải chấm dứt hợp đồng và trả lại cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật. 

Thứ tư, bên thuê mua nhà ở xã hội được phép bán lại nhà này theo như cơ chế thị trường cho các đối tượng mà họ có nhu cầu sau thời hạn năm năm kể từ ngày thanh toán kết tiền thuê mua và họ cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện trong nghĩa vụ tài chính của Chính phủ, cũng như nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của luật thuế hiện hành. 

Thứ năm, đối với mọi trường hợp thuê không đúng với quy định của pháp luật nhà ở thì hợp đồng cho thuê không có giá trị pháp lí mà phải tiến hành bàn giao lại cho các đơn vị quản lí nhà ở xã hội. 

4. Một số lưu ý khi thuê mua nhà ở xã hội:

Thứ nhất, cần phải kiểm tra các điều kiện được phép thuê mua nhà ở xã hội. Vì đây là một trong những điều kiện, cơ sở có ý nghĩa rất lớn và quan trọng, do các căn nhà ở xã hội chỉ được phép cho thuê mua đối với một số đối tượng nhất định. Nếu như có nhu cầu thuê mua thì trước tiên, người có nhu cầu cần xác định rõ bản thân mình hoặc người thân, cũng như người mua khác có thuộc đối tượng được phép thuê mua nhà ở xã hội hay không để tránh những rủi ro sau này.

Thứ hai, khách hàng cần cân nhắc, lựa chọn nhà ở xã hội sao cho phù hợp nhất. Bởi theo như các quy định về thuê mua nhà ở xã hội thì mỗi chủ thể cũng như mỗi hộ gia đình và cá nhân thì chỉ được hỗ trợ thuê mua nhà ở xã hội một lần, vì thế nếu xét thấy hoàn cảnh cá nhân mà đủ các điều kiện luật định và thuộc diện thỏa mãn những yêu cầu thì cần xem xét đến việc lựa chọn các dự án sao cho phù hợp nhất về địa lí và tài chính.

Thứ ba, theo quy định pháp luật hiện hành thì các chủ thể mà đã thuê mua ở xã hội không được phép cho thuê lại hoặc mang tài sản mà mình đang có quyền sử dụng đó ra để thế chấp cho bất kì vấn đề nào. Bên cạnh đó, người mua nhà ở xã hội cũng không được phép chuyển nhượng căn nhà trong thời gian 5 năm tính từ thời điểm hoàn thành số tiền mua, thuê trong hợp đồng với chủ đầu tư. Sau thời gian đó, sẽ được cấp các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và mới được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê. Nếu trong thời gian giới hạn 5 năm, người mua nhà ở xã hội có nhu cầu bán lại thì chỉ có thể bán lại cho nhà nước, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đó hoặc các đối tượng thuộc diện được phép mua nhà ở xã hội khác.

Thư tư, nếu như không thuộc diện được hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội thì các chủ thể cũng cần phải kiểm tra người bán còn bị giới hạn thời gian 05 năm hay không. Ngoài rathì  còn cần kiểm tra xem căn nhà đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan đến nhà ở theo quy định của pháp luật hay chưa, bởi đó chính là chứng thư pháp lí bảo vệ quyền quan trọng nhất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Luật Nhà ở năm 2014;

Bộ luật Dân sự năm 2015;

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.