Hợp đồng thuê đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực không?

1. Một số lưu ý khi làm hợp đồng thuê đất:

Đất đai cũng có thể coi là một loại hàng hóa, tuy nhiên đây là một loại hàng hóa đặc biệt, không phải do con người tạo ra, không mất đi qua quá trình sử dụng. Đất đai bắt nguồn từ  việc nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác. Chủ thể có quyền sử dụng đất người quyền được sử dụng, khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất họ còn được thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác bằng hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, tặng cho,… Việc thuê đất của các tổ chức cá nhân mang tính tự nguyện, tự do thỏa thuận thuận theo quy định của pháp luật dân sự đất đai

Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể nào về hợp đồng cho thuê đất. Ta có thể hiểu hợp đồng thuê đất là một loại hợp đồng dùng để ghi lại sự thỏa thuận giữa các bên. Bên thuê tiếp nhận tài sản là đất từ người cho thuê trong một thời gian nhất định và người cho thuê được nhận lại một khoản vật chất tương ứng

Ta cần phải lưu ý về một số đặc điểm khi thuê đất như sau:

– Không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tượng của quan hệ thuê đất mà chỉ những mảnh đất được pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm cho thuê mới trở thành đối tượng của hợp đồng cho thuê đất

– Để có thể cho thuê đất thuộc quyền sở hữu của mình thì bên cho thuê cần phải đáp ứng những điều kiện sau:

Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ quyền giao đất, cho thuê đất. Quy định này giúp bảo đảm về quyền lợi của bên cho thuê, chỉ khi những mảnh đất không có tranh chấp về quyền sử dụng đất mới được phép cho thuê. Ngoài ra quyền sử dụng đất còn giúp bên thuê có thể xác định được rằng mảnh đất này có đang bị kê biên đểm bảo đảm thi hành án hay không. Lý do là khi Tòa án và cơ quan thi hành án ra quyết định kê biên tài sản thì người sử dụng đất phải tạm thời ngưng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình trong thời gian đó, đồng nghĩa với việc bên cho thuê sẽ tạm thời mất đi quyền định đoạt đối vưới tài sản của mình và mảnh đất này không thể trở thành đối tượng của hợp đồng thuê đất được.

2. Hợp đồng thuê đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền vưới đất phải được công chứng hoặc chứng thực

Vậy đối với hợp đồng thuê đất thì sao?

Hợp đồng thuê đất phải được lập thành văn bản và văn bản này không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực căn cứ vào Điểm b Khoản 3 ĐIều 167 Luật đất đai 2013, cụ thể như sau:

Đối với hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, hợp đồng thuê đất bằng giấy tờ viết tay vẫn có giá trị pháp lý. Bên cho thuê đất và bên thuê đất có thể lựa chọn việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê đất hoặc không công chứng, chứng thực đều được. Tuy nhiên, để tránh những mâu thuẫn và đảm bảo quyền lợi của cả 2 bên thì theo việc cho thuê đất nên được lập thành hợp đồng và được công chứng chứng thực.

3. Ý nghĩa của hoạt động cho thuê đất:

Các giao dịch cho thuê đất là một trong các loại hình chuyển quyền sử dụng đất và đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản.

Việc thuê đất này rất phù hợp đối nhu cầu của các tổ chức, cá nhân có đất nhưng không có tiền, kinh nghiệm để đầu tư hoặc họ không muốn đầu tư do số vốn quá lớn, đối với các doanh nghiệp không đủ điều kiện mua đứt quyền sử dụng đất hoặc các doanh nghiệp không muốn đầu tư lâu dài thì việc thuê đất chính là sự lựa chọn hàng đầu.

Các giao dịch thuê đất góp phần tích cực vào việc phân phối tài nguyên đất, góp phần quản lý và sử dụng đất một cách có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm, bảo đảm được lợi ích trước mắt và lâu dài góp phần phát triển bền vững đất nước.

Hợp đồng thuê đất là một loại hợp đồng phổ biến, tạo ra nhiều giá trị vật chất, tạo thêm giá trị cho các bất động sản, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng và thúc đẩy nền kinh tế nói chung phát triển.

4. Mẫu hợp đồng cho thuê đất:

 (Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)

HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Căn cứ Thông tư số 30/2014/TT–BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

Căn cứ Quyết định số………….ngày…tháng …năm…của Ủy ban nhân dân……..về việc cho thuê đất…….¹

Hôm nay, ngày ... tháng ... năm ... tại ………., chúng tôi gồm:

I. Bên cho thuê đất:………

II. Bên thuê đất là: …….....

 (Đối với hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; đối với cá nhân thì ghi tên cá nhân, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, số chứng minh nhân dân, tài khoản (nếu có); đối với tổ chức thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính, họ tên và chức vụ người đại diện, số tài khoản…..).

III. Hai Bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê đất với các điều, khoản sau đây:

Điều 1. Bên cho thuê đất cho Bên thuê đất thuê khu đất như sau:

1. Diện tích đất ...... m² (ghi rõ bằng số và bằng chữ, đơn vị là mét vuông)

Tại ... (ghi tên xã/phường/thị trấn; huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh; tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất cho thuê).

2. Vị trí, ranh giới khu đất được xác định theo tờ trích lục bản đồ địa chính (hoặc tờ trích đo địa chính) số ..., tỷ lệ …….. do ... …….lập ngày … tháng … năm ... đã được ... thẩm định.

3. Thời hạn thuê đất ... (ghi rõ số năm hoặc số tháng thuê đất bằng số và bằng chữ phù hợp với thời hạn thuê đất), kể từ ngày ... tháng ... năm ... đến ngày ... tháng ... năm ...

4. Mục đích sử dụng đất thuê:.........

Điều 2. Bên thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất theo quy định sau:

1. Giá đất tính tiền thuê đất là ... đồng/m²/năm, (ghi bằng số và bằng chữ).

2. Tiền thuê đất được tính từ ngày ... tháng ... năm...........

3. Phương thức nộp tiền thuê đất: ..…..

4. Nơi nộp tiền thuê đất: ..........

5. Việc cho thuê đất không làm mất quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai và mọi tài nguyên nằm trong lòng đất.

Điều 3. Việc sử dụng đất trên khu đất thuê phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã ghi tại Điều 1 của Hợp đồng này ²…..

Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của các bên

1. Bên cho thuê đất bảo đảm việc sử dụng đất của Bên thuê đất trong thời gian thực hiện hợp đồng, không được chuyển giao quyền sử dụng khu đất trên cho bên thứ ba, chấp hành quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

2. Trong thời gian thực hiện hợp đồng, Bên thuê đất có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp Bên thuê đất bị thay đổi do chia tách, sáp nhập, chuyển đổi doanh nghiệp, bán tài sản gắn liền với đất thuê............ thì tổ chức, cá nhân được hình thành hợp pháp sau khi Bên thuê đất bị thay đổi sẽ thực hiện tiếp quyền và nghĩa vụ của Bên thuê đất trong thời gian còn lại của Hợp đồng này.

3. Trong thời hạn hợp đồng còn hiệu lực thi hành, nếu Bên thuê đất trả lại toàn bộ hoặc một phần khu đất thuê trước thời hạn thì phải thông báo cho Bên cho thuê đất biết trước ít nhất là 6 tháng. Bên cho thuê đất trả lời cho Bên thuê đất trong thời gian 03 tháng, kể từ ngày nhận được đề nghị của Bên thuê đất. Thời điểm kết thúc hợp đồng tính đến ngày bàn giao mặt bằng.

4. Các quyền và nghĩa vụ khác theo thoả thuận của các Bên (nếu có) ³……..…..

Điều 5. Hợp đồng thuê đất chấm dứt trong các trường hợp sau:

1. Hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn thuê tiếp;

2. Do đề nghị của một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất chấp thuận;

3. Bên thuê đất bị phá sản hoặc bị phát mại tài sản hoặc giải thể;

4. Bên thuê đất bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 6. Việc giải quyết tài sản gắn liền với đất sau khi kết thúc Hợp đồng này được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Điều 7. Hai Bên cam kết thực hiện đúng quy định của hợp đồng này, nếu Bên nào không thực hiện thì phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật.

Cam kết khác (nếu có) ⁴……..…..

Điều 8. Hợp đồng này được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi Bên giữ 01 bản và gửi đến cơ quan thuế, kho bạc nhà nước nơi thu tiền thuê đất.

Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày………/.

——————————–

¹ Ghi thêm văn bản công nhận kết quả đấu thầu; Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận đầu tư ….

² Ghi thêm theo Giấy chứng nhận đầu tư….đối với trường hợp bên thuê đất có Giấy chứng nhận đầu tư

³ Phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan

⁴ Phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan

 Các văn bản được sử dụng trong bài viết: 

+ Luật đất đai 2013

+ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đấuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất