Tặng cho quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý, mà tại đó, bên tặng cho sẽ làm hợp đồng (chứng thư pháp lý) để xác lập việc tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho cơ quan chức năng có thẩm quyền. Vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất:
Tặng cho quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý, mà tại đó, bên tặng cho sẽ làm hợp đồng (chứng thư pháp lý) để xác lập việc tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Để tiến hành tặng cho, người sử dụng đất cần phải đảm bảo đất đai của mình có đủ các điều kiện cụ thể sau đây:
+ Đất được tặng cho phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mới xác lập được quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân, đồng thời, công nhận tính cơ sở của các hoạt động pháp lý có liên quan.
+ Muốn tặng cho quyền sử dụng đất, cần phải đảm bảo quyền sử dụng đất không thuộc diện có tranh chấp với bất kỳ cá nhân, chủ thể nào khác.
+ Quyền sử dụng đất không thuộc diện được kê biên để thi hành án.
+ Quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng.
Trên đây là những điều kiện mà người sử dụng đất cần đảm bảo khi muốn tặng cho quyền sử dụng đất. Các điều kiện này chính là cơ sở nền tảng, giúp hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra một cách chuẩn chỉnh, đúng quy định của pháp luật. Việc bảo đảm các điều kiện này nhằm hạn chế đến mức tối đa những rủi ro có thể xảy ra trong việc thực hiện các hoạt động pháp lý có liên quan này.
2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?
Tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những hình thức của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, đây là hoạt động pháp lý, nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác.
– Khi tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đảm bảo tuân thủ các điều kiện về đất đai, thì chủ thể tham gia giao dịch cũng phải đảm bảo những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015, khi thực hiện các giao dịch dân sự, các cá nhân, tổ chức phải tuân thủ theo các nguyên tắc về điều kiện tiến hành sau đây:
+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự phải là người có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Đồng thời, đối tượng này phải tham gia giao dịch dân sự một cách tự nguyện;
+ Một điều kiện khác mà người dân cần đảm bảo khi thực hiện các giao dịch dân sự là mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
+ Ngoài ra, hình thức của giao dịch dân sự cũng phải đảm bảo tính pháp lý, có như vậy, giao dịch dân sự mới được xem là có giá trị pháp lý toàn diện và đầy đủ.
– Theo quy định tại điểm a, Khoản 3 Điều 167
– Liên quan đến vấn đề công chứng, pháp luật đã quy định rất rõ tại Luật công chứng 2014. Cụ thể, theo quy định tại Điều 5 Luật công chứng 2014, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Đồng thời, hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Đối với trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
Từ nội dung phân tích ở trên, có thể thấy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực tại thời điểm công chứng. Đồng thời, hợp đồng tặng cho được công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
– Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm cả hoạt động tặng cho) phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, tính pháp lý của hợp đồng tặng cho được xác lập tại thời điểm bản hợp đồng đó được công chứng. Đồng thời, thời điểm xác định tính hiệu lực của hợp đồng tặng cho là thời điểm người sử dụng đất tiến hành đăng ký giao dịch tại cơ quan đăng ký đất đai. (Tức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng tại cơ quan công chứng.Sau khi tiến hành công chứng xong, bản hợp đồng này phải được thực hiện sang tên chuyển nhượng tại cơ quan chức năng có thẩm quyền, có như vậy mới đảm bảo một cách chuẩn chỉnh và toàn diện về tính pháp lý).
Thực tế, có rất nhiều quan điểm cho rằng, chỉ cần công chứng, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã có hiệu lực về mặt pháp luật. Nó đúng nhưng chưa đủ. Tức nếu chỉ công chứng hợp đồng tặng cho, thì tính chuyển giao quyền sử dụng đất chưa được thực hiện, và kết quả của giao dịch pháp lý này cũng sẽ không được đảm bảo. Chính vì vậy, phải đăng ký sang tên chuyển nhượng tại văn phòng đăng ký đất đai, thì giá trị pháp lý của loại hợp đồng này mới đạt được tính toàn diện, trọn vẹn.
3. Ý của của việc xác định tính hiệu lực trong hợp đồng tặng cho:
Như nội dung đã phân tích ở phần mục trên, thời điểm xác định đất đã được chuyển nhượng (bao gồm tặng cho) là thời điểm người sử dụng đất tiến hành đăng ký giao dịch tại cơ quan đăng ký đất đai. Thời điểm xác định đất đã được chuyển nhượng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai. Cụ thể:
– Bản chất của hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất đai là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Do đó, khi tham gia giao dịch, người dân luôn chú trọng đến vấn đề, khi nào hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hoàn tất và được công nhận tính pháp lý. Vậy nên, quy định về thời điểm xác định đất đã chuyển nhượng là cơ sở để người dân nắm bắt được tính pháp lý của giao dịch, đồng thời, đưa ra phương hướng xử lý phù hợp khi có rủi ro xảy ra.
– Trong quá trình tặng cho quyền sử dụng đất, có rất nhiều vấn đề phát sinh xảy ra. Những tình huống bất ngờ này ảnh hưởng trực tiếp đến quan hệ pháp lý của các cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, thời điểm xác định đất sẽ được xem là cơ sở nhằm xác minh tính pháp lý của giao dịch, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch dân sự này.
– Thời điểm xác định đất đã được chuyển nhượng mang tính áp dụng chung nhất cho mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này giúp quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách chuẩn chỉnh, toàn diện, đạt hiệu quả cao nhất. Đây cũng được xem là cơ sở để cơ quan Nhà nước quản lý hoạt động sử dụng đất đai của người dân một cách khách quan, tuần tự nhất. Bởi lẽ, liên quan đến đất đai sẽ có rất nhiều hoạt động pháp lý kèm theo. Nếu không đảm bảo tiến hành một cách chuẩn chỉnh, sẽ rất khó cho công tác xử lý của cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Tặng cho quyền sử dụng đất là sự chuyển giao tài sản từ chủ này sang chủ thể khác. Nó là một trong các hình thức, giao dịch dân sự được áp dụng phổ biến trong thực tiễn đời sống. Nó không chỉ liên quan trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên, mà còn ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Vậy nên, quy định về tính hiệu lực của hợp đồng tặng cho tạo ra mối quan hệ liên kết bền vững giữa khâu quản lý và khâu sử dụng, giúp đảm bảo tính khách quan, trật tự an toàn của trật tự an toàn xã hội liên quan đến vấn đề đất đai; quyền và lợi ích hợp pháp của người dân cũng được đảm bảo.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Luật đất đai 2013;
Luật công chứng 2014.
