Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cần công chứng không?

1. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là gì? 

Đấu giá tài sản là một phương thức mang tính chất dân sự – thương mại mà ít phụ thuộc vào các yếu tố chính trị và xã hội, đây là một hình thức bán tài sản theo đó người mua tự trả giá dựa trên giá khởi điểm do bên bản đưa ra. Người mua được tài sản là người trả giá cao nhất. Đấu giá được tổ chức công khai, minh bạch và khách quan theo những nguyên tắc và trình tự, thủ tục nhất định. 

Khi mua bán tài sản đấu giá sẽ phải làm hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đây là loại hợp đồng có ý nghĩa xác nhận việc mua bán tài sản bán đấu giá, là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản bán đấu giá, để xác định người trúng đấu giá có được mua tài sản đấu giá không. Hợp đồng này được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng với tổ chức đấu giá nếu các bên thoả thuận.

Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá bao gồm những nội dung về việc mua bán tài sản đấu giá diễn ra giữa bên mua và bên bán, đó là những thỏa thuận giữa các bên. Bao gồm những thông tin về bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, tổ chức đấu giá tài sản và các điều khoản thống nhất giữa các bên tham gia mua bán tài sản bán đấu giá. Sau khi hoàn thành việc lập biên bản những chủ thể có liên quan cần ký và ghi rõ họ tên của mình để làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng bán đấu giá. 

Theo đó, tài sản bán đấu giá theo quy định tại Luật Đấu giá tài sản năm 2016 gồm: Tài sản xác lập quyền sở hữu toàn dân; Tài sản bảo đảm; Tài sản thi hành án; Tài sản của doanh nghiệp bị tuyên bố phá sản…

Như vậy, có thể thấy, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là một trong những giấy tờ, tài liệu chứng minh việc mua bán tài sản đấu giá, trong đó có các điều khoản như: thông tin của người trúng, người bán đấu giá, giá tiền trúng đấu giá, tiền đặt cọc trước mỗi phiên đấu giá…

2. Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cần công chứng không?

Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 đang có hiệu lực, về việc mua bán tài sản đấu giá chỉ nêu nguyên tắc chung của mua bán tài sản đấu giá là khách quan, công khai, minh bạch. Pháp luật thường quy định các giao dịch phải công chứng, chứng thực được quy định tại các văn bản chuyên ngành khác nhau. Thông thường những giao dịch liên quan tới bất động sản hoặc các giao dịch liên quan tới động sản có đăng ký quyền sở hữu bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực.

Chẳng hạn, căn cứ Điều 122 Luật Nhà ở, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định với các hợp đồng mua bán bằng nhà ở, quyền sử dụng đất thì đều phải công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp một trong hai bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là đất ở, nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp một trong các bên kinh doanh bất động sản. Còn các trường hợp còn lại, hợp đồng này có thể được công chứng nếu các bên thoả thuận và muốn thực hiện điều đó.

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được thì vẫn có thể thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

– Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Các hình thức và phương thức đấu giá tài sản: 

Đấu giá tài sản có thể thực hiện thông qua hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói bằng bỏ phiếu hoặc các hình thức khác do người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá thỏa thuận ví dụ như thông qua internet và các hình thức khác. 

– Đấu giá trực tiếp bằng lời nói là hình thức mà trong phiên đấu giá người điều hành cuộc đấu giá đấu giá viên dùng lời nói của mình để đưa ra giá khởi điểm và xác định người trả giá kể tiếp cũng như người trà giá cao nhất. Người mua sẽ đặt giá bằng lời nói hoặc làm dấu hiệu theo quy ước để người điều hành biết.

– Đấu giá bằng bỏ phiếu là hình thức mà người tham gia đấu giá phải trả giá thông qua việc viết giả vào phiếu do tổ chức đấu giá cung cấp và bỏ phiếu vào hòm quy định. Sau khi tất cả người mua bỏ phiều, người điều hành đấu giá viên mở hòm kiểm phiếu và thông báo người trả giá cao nhất và duy nhất là người trúng đấu giá. 

– Đầu giá thông qua internet là hình thức đấu giá hiện đại chưa phố biển ở Việt Nam hình thức này không bị ràng buộc về thời gian và không gian. Tài sản mang ra đầu giả thường được mô tả bằng hình ảnh và thông số liên quan trên một địa chỉ internet trước một khoảng thời gian nhất định để người mua xem xét, cân nhắc và tham gia trả giá.

Trên thế giới có rất nhiều phương thức đấu giá tài sản, có thể kể cụ thể một số phương thức như sau: 

– Phương thức trả giá lên bắt nguồn từ nước Anh (còn được gọi là Đầu giả kiểu Anh) và rất phổ biến trên thế giới trong đó có Việt Nam. Người mua trả giá cao nhất so với giá khởi điểm là người trúng đầu giá. 

– Phương thức đặt giá xuống bắt nguồn từ Hà Lan (còn được gọi là Đấu giá kiểu Hà Lan) vào đầu thế kỷ 15. Giá khởi điểm thường được đưa ra ở mức cao và mức giá này được giảm dần với một mức định trước. Người mua đầu tiên chấp nhận ngay mức giá khởi điểm hoặc mức giả đã được hạ thấp hơn giá khởi điểm là người trúng đấu giá. 

– Phương thức Đẩu giả ngược (còn gọi là Đầu giả ra giá duy nhất) là phương thức thường được áp dụng trong các cuộc đầu giá thông qua internet. Trong hình thức này người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vì giả mà họ có thể đặt. Một mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc. 

– Phương thức Đấu giá câm đây là một biến thể của đấu giá kín, thường dùng trong các cuộc đầu giá từ thiện liên quan tới việc mua một tập các món hàng giống nhau người tham gia sẽ đặt giả vào một tờ giấy đặt kế món hàng họ có thể được biết hoặc không được biết có bao nhiều người tham gia và giá mà họ đưa ra. 

– Phương thức Đấu giá kiểu thầu (đấu thầu hình thức này tráo đổi vai trò người bản và người muaNgười mua đưa ra bản yêu cầu báo giá cho một loại hàng nào đó và các nhà cung cấp sẽ đưa ra giá thấp dần với mong muốn giành lấy gói thầu đóVào cuối buổi đầu giảngười ra giả thấp nhất sẽ thắng cuộc). 

– Phương thức Đấu giá nhượng quyền đây là hình thức đầu giả dài vô hạn định dành cho những sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc), người đầu giả đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bản có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý. Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giả được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm.

Những văn bản sử dụng trong bài viết: 

Bộ luật Dân sự năm 2015 

Luật Đấu giá tài sản năm 2016 

Nghị định 62/2017/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu giá tài sản