Hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ có giá trị không?

1. Hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ có giá trị không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì để có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thửa đất là đối tượng chuyển nhượng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp liên quan đến thừa kế theo quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;

– Đất chuyển nhượng không thuộc diện bị tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị cơ quan Nhà nước kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Đất chuyển nhượng vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.

Chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy 01 trong 04 điều kiện chung để bảo đảm người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng không đảm bảo quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình. Vì vậy mà hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được các bên xác lập được xác định là không có giá trị.

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về trường hợp ngoại lệ trong việc bên chuyển nhượng không có sổ đỏ những vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng của mình.

Cụ thể, trong trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 thì trong trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định của Luật Đất đai hiện hành thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế. Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 thì trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền liên quan đến đất- ở đây là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, Hợp đồng mua bán đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng chỉ được xác định có giá trị khi thuộc 02 trường hợp sau:

– Thứ nhất, tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được cấp sổ đỏ mà chỉ có quyền chuyển nhượng;

– Thứ hai, bên chuyển nhượng là bên nhận thừa kế có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhưng chưa được cấp.

2. Khi mua đất không có sổ đỏ thuộc hai trường hợp được công nhận giá trị pháp lý thì cần lưu ý những gì?

Khi mua bán nhà đất không có sổ đỏ thuộc các trường hợp thừa kế được nêu trên thì việc xác lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra bình thường theo quy định của văn bản pháp luật hiện hành.

Tuy nhiên, khi làm thủ tục công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như làm thủ tục đăng ký biến động đất đai thì bên chuyển nhượng phải cung cấp được giấy tờ chứng minh về quyền thừa kế của mình như Văn bản khai nhận di sản thừa kế đã được niêm yết công khai và được công chứng bởi tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền.

3. Có nên mua đất không có sổ đỏ không?

Về bản chất, khi đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ không bảo đảm điều kiện để được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như các giao dịch khác về đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành. Đối với những trường hợp về thừa kế đã nêu tại mục 1 của bài viết này thì người có quyền thừa kế quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa được cấp Giấy chứng nhận. 

Tuy nhiên, việc mua bán những thửa đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thường mang lại nhiều rủi ro đến cả bên mua và bên bán. Một số rủi ro mà các bên thường gặp khi mua đất không có sổ đỏ bao gồm:

– Dễ phát sinh tranh chấp giữa bên mua và bên bán và cả những cá nhân, tổ chức có liên quan. 

Về mặt bản chất, khi các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và xác định hiệu lực chuyển nhượng kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do đó, nếu các bên đi làm thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất không xuất trình được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì rất khó để Văn phòng đăng ký biến động đất đai thực hiện công nhận việc chuyển nhượng.

Do đó, khi bên mua đã trả tiền mua đất cho bên bán nhưng không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận thì sẽ phát sinh tranh chấp giữa bên bán và bên mua.

– Đất không có sổ đỏ gây hạn chế quyền lợi của người sử dụng đất:

Khi người mua đất không có sổ đỏ sẽ bị hạn chế hoặc bị mất các quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…

– Mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khiến cho người mua không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất: Nếu đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó. Người sử dụng đất sẽ không biết mảnh đất mình mua có đang thuộc quy hoạch không hay có trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp hay không?…

Ngoài ra khi mua đất không có sổ đỏ còn khiến cho người mua gặp phải nhiều bất lợi như: không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ nên không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, hạn chế các quyền liên quan đến vay vốn tín dụng,…

4. Khi đất không đủ điều kiện chuyển nhượng mà bên chuyển nhượng vẫn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bị xử lý như thế nào?

Ngoại trừ những trường hợp về thừa kế được quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sẽ không được phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu người sử dụng đất vẫn cố tình thực hiện, xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định của Nghị định số 91/2019/NĐ-CP. Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 18 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP thì hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất không đủ điều kiện sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính bằng tiền với mức xử phạt như sau:

– Đối với hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đáp ứng một điều kiện là không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất vi phạm ở khu vực nông thôn bị xử phạt mực tiền là từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng;

– Đối với hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đáp ứng một điều kiện là không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất vi phạm ở khu vực đô thị bị xử phạt mực tiền là từ 05 triệu đồng đến 10 triệu đồng.

Đối với tổ chức vi phạm quy định trên thì sẽ bị xử phạt tối đa bằng 02 lần mức tiền phạt đối với cá nhân. Như vậy, đối với tổ chức vi phạm chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu vực nông thôn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính từ 06 triệu đồng đến 10 triệu đồng; đối với tổ chức vi phạm việc chuyển nhượng tại đô thị sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền tối đa từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19/11/2019 Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.