Thị trường bất động sản hiện đang ngày càng náo nhiệt, nhu cầu mua bán đất, cùng nhau hợp tác kinh doanh bất động sản, góp vốn hợp đồng mua đất cũng diễn ra tấp nập. Hợp đồng là cơ sở ràng buộc cho các bên giải quyết khi có tranh chấp xảy ra. Vậy hợp đồng góp vốn là gì? Các lưu ý khi ký hợp đồng góp vốn mua đất là gì?
Mục lục bài viết
- 1 1. Nội dung hợp đồng góp vốn:
- 2 2. Các lưu ý khi ký hợp đồng góp vốn mua đất:
- 3 3. Chung tiền mua đất nhưng chỉ một người đứng tên trên GCNQSDĐ:
- 4 4. Tranh chấp về việc góp tiền mua đất sở hữu chung:
- 5 5. Vợ chồng đã ly hôn có quyền được góp tiền mua đất chung không?
- 6 6. Công chứng văn bản thỏa thuận góp vốn mua đất:
1. Nội dung hợp đồng góp vốn:
Khi lập và soạn thảo hợp đồng góp vốn thì các bên có thể thỏa thuận về nội dung hợp đồng nhưng cũng phải bao gồm các thông tin nội dung chủ yếu như sau:
+ Trong hợp đồng góp vốn có thể là cá nhân ký kết với cá nhân hoặc tổ chức ký với tổ chức phải xác định rõ các đối tượng của hợp đồng.
+ Khi các bên thỏa thuận trong hợp đồng phải quy định rõ ràng về số lượng và chất lượng trong nội dung hợp đồng.
+ Các bên trong hợp đồng góp vốn phải ghi rõ trong hợp đồng về các phương thức thanh toán như tiền mặt, chuyển khoản… và thỏa thuận về giá rõ ràng nhằm tránh tranh chấp.
+ Các bên phải thỏa thuận ghi rõ trong hợp đồng về thời hạn của hợp đồng, địa điểm cụ thể khi ký kết hợp đồng và các phương thức thực hiện hợp đồng góp vốn rõ ràng.
+ Thỏa thuận rõ các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên ghi trong nội dung của hợp đồng
+ Quy định rõ các trách nhiệm trong hợp đồng góp vốn của mỗi bên trong hợp đồng góp vốn
+ Các bên nên thỏa thuận thêm các phương thức để giải quyết tranh chấp nếu các bên không thỏa thuận được với nhau khi thực hiện hợp đồng.
2. Các lưu ý khi ký hợp đồng góp vốn mua đất:
Trước khi ký kết hợp để các bên có thể yên tâm khi hợp tác kinh doanh cũng như giảm thiểu rủi ro, bảo vệ và ràng buộc các bên trong quá trình hợp tác góp vốn để có thể thực hiện đúng đối tượng hợp đồng, đúng thỏa thuận, đúng cam kết để các bên có thể giải quyết các tranh chấp có thể xảy ra.
Khi ký kết hợp đồng góp vốn mua đất thì các bên cần quan tâm đến vấn đề pháp lý đầy đủ và hợp lệ để tránh những tranh chấp không đáng có về sau.
Các bên nên thỏa thuận rõ ràng lập thành văn bản của những điều khoản trong hợp đồng về mức đóng góp cụ thể của mỗi bên, phân chia lợi nhuận của mỗi bên được hưởng khi hợp tác kinh doanh trên mặt giấy tờ có thể lựa chọn công chứng hợp đồng góp vốn khi cùng nhau góp tiền để mua đất để ngăn ngừa rủi ro. Trong hợp đồng phải có các điều khoản cụ thể ràng buộc các bên và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng, quy định rõ cơ quan nhà nước sẽ giải quyết tranh chấp khi có mâu thuẫn xảy ra.
Để cùng góp vốn mua đất thì các bên phải thỏa thuận rõ thêm các điều khoản về tài chính khi hợp tác góp vốn và quá trình xử lý tài sản mua được, khai thác giá trị tài sản, quy định cụ thể về phương thức để chấm dứt việc hợp tác để có những lựa chon xử lý tài sản khi các bên không còn hợp tác với nhau.
Một lưu ý khi ký kết hợp đồng mua bán đất là không phải loại đất nào cũng được phép hay đủ điều kiện để được chuyển nhượng, góp vốn thì phải đáp ứng các điều kiện như là người sử dụng đất không có các tranh chấp đối với mảnh đất này và mảnh đất còn trong thời hạn sử dụng đất. Người sử dụng đất phải có các giấy tờ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, một yêu cầu nữa là mảnh đất này không bị dùng để kê biên phát mãi tài sản để các bên bảo đảm thi hành án. Vì vậy, để đề phòng những rủi ro thì các bên nên thỏa thuận rõ ràng là chỉ mua bán những loại đất có đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai, dân sự và các pháp luật có liên quan đến việc góp vốn mua bán đất.
Các bên nên thỏa thuận về thời hạn có hiệu lực của hợp đồng là từ khi các bên ký vào hợp đồng hay vào thời điểm nào cho phù hợp để ràng buộc phát sịnh các quyền và nghĩa vụ pháp lý khi hợp đồng có hiệu lực nhằm yêu cầu để các bên thực hiện theo đúng các thỏa thuận mà các bên cam kết trong hợp đồng để có cơ sở xử lý nếu các bên có vi phạm hoặc không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã giao kết.
Ngoài ra, khi thực hiện hợp đồng góp vốn mua đất không thể lường trước rủi ro thì các bên nên ghi các quy định để sửa đổi, bổ sung lại hợp đồng để cùng thỏa thuận các vấn đề có thể phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng đề đề phòng những tình huống mới trong trường hợp bất khả kháng, trở ngại khách quan hoặc các liệt kê các rủi ro để có thể tìm ra các giải pháp, các thiệt hại có thể xảy ra để khắc phục thiệt hại đến mức thấp nhất cho các bên.
Một lưu ý hết sức quan trọng không kém là thỏa thuận lựa chon cơ quan giải quyết phù hợp theo quy định của pháp luật để khi có tranh chấp thì sẽ lựa chọn nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên khi vi phạm hợp đồng .
Ngoài ra, còn nhiều lưu ý khác sẽ có thể sẽ phát sinh trong hợp đồng góp vốn nhưng bản chất của hợp đồng góp vốn này là hợp đồng dân sự thường do các bên góp vốn tự thương lượng và dựa trên tình hình thực tế khi giao kết hợp đồng nên trong phạm vi của bài viết này chúng tôi chỉ có thể nêu một phần nào các vấn đề liên quan việc góp vốn mua đất nhằm giảm thiểu phần nào rủi ro nhằm bảo vệ quyền và các lợi ích cho các bên có liên quan khi giao kết theo hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo. quy định của pháp luật
3. Chung tiền mua đất nhưng chỉ một người đứng tên trên GCNQSDĐ:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có câu hỏi muốn được tư vấn về vấn đề đất đai.
Vài năm trước đây mẹ tôi (A) cùng dì và cậu (tổng cộng 3 người: A, cậu B, dì C) chung tiền mua mảnh đất của ông D, lúc đó vì ông D yêu cầu sang tên gấp để có tiền, nên 2 người A, C đồng ý cho B đứng tên quyền sử dụng mảnh đất đó, định là sau đó sẽ cắt chia lại sau. Nhưng vài tháng trước cậu B thông báo cho A và C là sẽ chuyển quyền sử dụng đất đó cho con gái lớn là M. Hiện tại A và C yêu cầu B phải cắt đất lại nhưng B nói miếng đất đó là đất ruộng chưa lên thổ không thể cắt 3 phần được. Sau đó A, C yêu cầu B yêu cầu con gái M làm giấy tay chứng nhận là A và C có bao nhiêu m2 diện tích trong mảnh đất đó rồi cùng đi công chứng. Nhưng B và M vẫn im hơi lặng tiếng không chịu làm gì hết. A và C làm vậy là vì đã có 1 số chuyện tranh chấp khác xảy ra và họ không còn tin tưởng M nữa, vì nếu sau này chưa cắt được đất mà cậu B mất. Lúc đó M sẽ nói mảnh đất đó do M sở hữu thì sao.
Xin quý công ty giải đáp thắc mắc giúp tôi.
Luật sư tư vấn:
Trước hết cần làm rõ xem khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy B là người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng 3 người A, B và C có lập
Nếu B và M vẫn không có ý định hợp tác trong việc giải quyết vụ việc, cố tình phủ nhận quyền sử dụng đất của A và C thì A và C có thể tiến hành theo phương thức sau:
Trước tiên cần tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã
Điều 202 Luật đất đai 2013:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. 2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
…”
Nếu việc tiến hành hòa giải ở UBND cấp xã không thành thì có thể tiến hành khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong trường hợp này là Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có đất đang tranh chấp. Khi nộp đơn khởi kiện cần phải nộp kèm theo các tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là hợp pháp.
4. Tranh chấp về việc góp tiền mua đất sở hữu chung:
Tóm tắt câu hỏi:
Chào quý công ty. Tôi có câu hỏi muốn được tư vấn về vấn đề đất đai. Vài năm trước đây mẹ tôi cùng dì và cậu (tổng cộng 3 người: A, cậu B, dì C ) cùng tiền mua mảnh đất của ông D, lúc đó vì ông D yêu cầu sang tên gấp để có tiền, nên 2 người A,C đồng ý cho B đứng tên quyền sử dụng mảnh đất đó, định là sau đó sẽ cắt chia lại sau. Nhưng vài tháng trước cậu B thông báo cho A và C là sẽ chuyển quyền sử dụng đất đó cho con gái lớn là M. Hiện tại A và C yêu cầu B phải cắt đất lại nhưng B nói miếng đất đó là đất ruộng chưa lên thổ không thể cắt 3 phần được. Sau đó A, C yêu cầu B yêu cầu con gái M làm giấy tay chứng nhận là A và C có bao nhiêu m2 diện tích trong mảnh đất đó rồi cùng đi công chứng. Nhưng B và M vẫn im hơi lặng tiếng không chịu làm gì hết. A và C làm vậy là vì đã có 1 số chuyện tranh chấp khác xảy ra và họ không còn tin tưởng M nữa, vì nếu sau này chưa cắt được đất mà cậu B mất lúc đó M sẽ đòi mảnh đất đó do M sở hữu thì sao. Xin quý công ty giải đáp thắc mắc giúp tôi.
Luật sư tư vấn:
Để làm rõ nội dung này bạn cần lưu ý:
+ Khi cùng góp tiền mua tài sản chung là mảnh đất có thỏa thuận về phần góp của mỗi cá nhân hay không?
+ Khi đồng ý cho B đứng tên, có văn bản nào xác nhận hay không?
+ Hợp đồng mua bán có được thiết lập bằng văn bản và công chứng hay không?
Nếu bạn có một trong những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu chung của cả A, B, C thì việc chuyển sang cho M của ông B là không chính xác.
Theo quy định của
“Điều 209. Sở hữu chung theo phần
1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, người có phần tài sản thuộc sở hữu chung có quyền đối với phần tài sản của mình trước đó dựa vào những căn cứ chứng minh việc đóng góp hình thành nên khối tài sản này.
5. Vợ chồng đã ly hôn có quyền được góp tiền mua đất chung không?
Tóm tắt câu hỏi:
Hai vợ chồng tôi đã ly hôn được 1 năm. Nhưng giờ chồng tôi có ý định là cùng tôi mua một mảnh đất với giá trị là 1,5 tỉ đồng. Trong đó chồng tôi có nói rằng sẽ cho tôi và con trai 1 tỉ đồng trong 1,5 tỉ đồng mua đất đó. Xin hỏi: Làm thế nào để việc chồng tôi cho tôi và con trai 1 tỉ đồng đó về sau này không có tranh chấp (tôi sợ mai sau chồng tôi đổi ý sẽ không cho tôi và con số tiền này nữa). Nếu cùng mua miếng đất đó thì tôi có được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Luật sư tư vấn:
Làm thế nào để việc chồng tôi cho tôi và con trai 1 tỉ đồng đó về sau này không có tranh chấp (tôi sợ mai sau chồng tôi đổi ý sẽ không cho tôi và con số tiền này nữa).
Trong trường hợp này, bạn và chồng đã ly hôn nên hai người sẽ không còn quan hệ vợ chồng nữa. Việc chồng bạn cho bạn 1 tỉ đồng để hai người cùng mua một miếng đất nếu muốn tránh các tranh chấp xảy ra sau này (như chồng bạn sẽ không cho bạn số tiền đấy nữa…) thì bạn có thể tiến hành bảo chồng bạn lập hợp đồng tặng cho tài sản theo quy định tại Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.” Trong trường hợp của bạn, 1 tỉ đồng chồng bạn cho bạn được coi là tài sản (Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015). Việc lập hợp đồng tặng cho này nên được lập thành văn bản, có chữ kí của hai bên, nội dung của hợp đồng phải tuân thủ theo quy định tại Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 và đặc biệt trong đó phải có ghi nhận rõ chồng bạn cho bạn số tiền là 1 tỉ đồng trong giá trị 1,5 tỉ đồng của mảnh đất mà chồng cũ và bạn sẽ mua.
Nếu cùng mua miếng đất đó thì tôi có được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Số tiền để mua mảnh đất là thuộc tài sản thuộc sở hữu của bạn và chồng cũ của bạn đã góp vào mua. Vì thế bạn có hoàn toàn có quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc bạn và chồng cũ tiến hành góp tiền mua mảnh đất trên thì mảnh đất đó được gọi là tài sản chung giữa hai người, các bên sẽ có quyền sở hữu chung theo phần (theo số tiền mà mỗi bên đã đóng góp). Theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT có quy định như sau:
“Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.
Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.”
Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn và chồng cũ của bạn mỗi người sẽ được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp, nếu bạn và chồng có thỏa thuận chỉ một người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thỏa thuận đó phải được lập thành văn bản, có nêu rõ thỏa thuận của hai bên cũng như nếu rõ phần giá trị tài sản mà mỗi bên góp vào để mua mảnh đất. Thỏa thuận này cần được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
6. Công chứng văn bản thỏa thuận góp vốn mua đất:
Tóm tắt câu hỏi:
Vào thời điểm năm 2019 tôi cùng vợ chồng người anh có góp tiền mua chung một mảnh đất. Cùng thống nhất để anh chị tôi đứng tên. Đến thời điểm hiện tại chúng tôi cùng thống nhất lập văn bản thỏa thuận về việc trước đó đã góp vốn mua chung mảnh đất đó, cũng như các quyền lợi liên quan đến tài sản gắn liền với mảnh đất bây giờ. Nhưng khi chúng tôi đem tới văn phòng tư pháp của địa phương (thị trấn nơi có mảnh đất) để thực hiện chứng thực chữ ký văn bản thỏa thuận về mảnh đất thì được trả lời là họ không đủ thẩm quyền để chứng thực chữ ký văn bản đó. Văn phòng tư pháp của thị trấn điện thoại xin tư vấn từ sở tư pháp tỉnh Quảng Ninh thì được trả lời tôi đem văn bản thỏa thuận đến một văn phòng công chứng nào đó thuộc địa bàn tỉnh để chứng thực. Tôi liên hệ với văn phòng công chứng Hồng Quảng thì được trả lời rằng họ không chứng thực được chữ ký trong văn bản của tôi, với lý do: Văn bản thỏa thuận đó phải được thực hiện trước thời điểm góp vốn mua đất. Cứ đổ qua đổ lại, tôi không biết phải làm như thế nào? Vậy nếu như không có cơ quan có thẩm quyền nào có thể chứng thực văn bản thỏa thuận mua đất ngày trước của tôi và anh tôi, thì cũng phải có một hình thức giấy tờ nào đó từ tư pháp của nhà nước để đảm bảo quyền lợi 50% giá trị mảnh đất đó cho tôi sau này cũng như làm thủ tục để tôi cùng anh trai đứng tên đồng sở mảnh đất đó.?
Luật sư tư vấn:
Tại Điều 207, Điều 208 Bộ luật dân sự 2015 có quy định sở hữu chung như sau:
“Điều 207. Sở hữu chung
1. Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.
2. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.
Điều 208. Xác lập quyền sở hữu chung
Quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán.”
Theo thông tin bạn trình bày năm 2019 bạn cùng vợ chồng người anh của bạn có góp tiền mua chung một mảnh đất và có thỏa thuận cho vợ chồng anh chị của bạn đứng tên. Tại thời điểm mua đất thì giữa hai bên không có thỏa thuận bằng văn bản thể hiện việc góp tiền mua chung đất. Hiện tại hai bên mới thỏa thuận về việc trước đó có góp tiền để mua đất thì không có căn cứ để xác nhận được sự việc xảy ra trước đó, mà văn bản thỏa thuận phải được thực hiện trước thời điểm góp vốn mua đất. Không rõ là trong
+ Nếu trong hợp đồng mua bán đất vào năm 2019 mà chỉ có vợ chồng anh của bạn đứng tên thì mảnh đất mua năm 2019 được xác định là tài sản của vợ chồng anh của bạn và nếu hiện tại vợ chồng anh của bạn có công nhận là trước đó là có cùng bạn góp vốn thì cần làm thủ tục tặng cho đất đai theo quy định của pháp luật thì khi đó bạn mới có thể làm thủ tục để đứng tên trên sổ đỏ và xác định bạn cùng vợ chồng anh của bạn là chủ sở hữu của mảnh đất.
+ Nếu trong hợp đồng mua bán đất đai 2019 có thể hiện bên mua gồm bạn và vợ chồng anh của bạn thì bạn được xác định là người có quyền đối với mảnh đất này, căn cứ để bạn có thể đứng tên trên sổ đỏ là hợp đồng mua bán.
