Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo:

Căn cứ theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Theo đó, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Chủ thể đó phải có năng lực pháp luật dân sự, và năng lực hành vi dân sự phù hợp với các giao dịch dân sự mà họ xác lập trên thực tế;

– Chủ thể tham gia vào các giao dịch dân sự phải hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;

– Mục đích và nội dung của các giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội, không trái với thuần phong mỹ tục;

– Hình thức của giao dịch dân sự cũng sẽ được coi là một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định đây là điều kiện bắt buộc cần phải có.

Và căn cứ theo quy định tại Điều 122 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu. Theo đó, giao dịch dân sự không thuộc một trong những điều kiện được quy định cụ thể tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì sẽ bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp bộ luật dân sự có quy định khác.

Đối chiếu với quy định cụ thể tại Điều 124 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo là một trong những loại hình của giao dịch dân sự vô hiệu, vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Cụ thể như sau:

– Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm mục đích che giấu đi một giao dịch dân sự khác trên thực tế thì giao dịch dân sự giả tạo đó sẽ bị coi là giao dịch vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu thì vẫn sẽ có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan;

– Trong trường hợp xác lập giao dịch dân sự với mục đích giả tạo nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó cũng sẽ vô hiệu.

Thông qua điều luật phân tích nêu trên thì có thể nói, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị coi là giả tạo khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sự thống nhất giữa ý chí thực sự bên trong và bày tỏ ý chí thực sự ra bên ngoài của các bên trong quá trình chuyển nhượng;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự thông đồng, thống nhất từ trước của các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Tồn tại song song ít nhất hai giao dịch dân sự phải đó là giao dịch dân sự giả tạo, và giao dịch dân sự đích thực. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được xác định là giao dịch dân sự giả tạo, giao dịch dân sự thật sự có thể được coi là một giao dịch khác ví dụ như hợp đồng cho vay tài sản …;

– Mục đích của việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhằm che giấu giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba.

Ví dụ: M và K làm hợp đồng giả tạo bán nhà của M cho K có công chứng, thực chất M đã thế chấp nhà của M cho K. Hợp đồng bán nhà giữa M và K là hợp đồng vô hiệu do giả tạo, K không phải là chủ sở hữu ngôi nhà. Sau đó, K lại thể chấp ngôi nhà này cho Z để thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Trường hợp này, Z là bên thứ ba ngay tình, có được tài sản thông qua hợp đồng dân sự với K – người không phải là chủ sở hữu thực của ngôi nhà. Theo quy định Z buộc phải biết K là người có quyền hay không có quyền sở hữu đối với tài sản đó thông qua các giấy tờ chứng minh tư cách của K đối với ngôi nhà. Trong khi đó, Z có căn cứ pháp luật để xác lập hợp đồng mua bán nhà với bên K vì hợp đồng mua bán giữa bên M và bên K có hiệu lực pháp luật. Khi hợp đồng mua bán nhà giữa M và K bị tuyên bố vô hiệu do giả tạo. Nếu căn cứ theo quy định của pháp luật thì giao dịch giữa K với Z sẽ bị vô hiệu.

2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo: 

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu hiện nay đang được thực hiện theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015, được thực hiện như sau:

– Giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên được tính kể từ thời điểm xác lập giao dịch;

– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên sẽ khôi phục lại cho nhau tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận trên thực tế. Trong trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì sẽ quy thành tiền để hoàn trả;

– Bên ngay tình trong quá trình thu hoa lợi, lợi tức sẽ không cần phải có nghĩa vụ hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó;

– Bên có lỗi gây ra thiệt hại thì sẽ cần phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật;

– Quá trình giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu nếu liên quan đến quyền nhân thân thì sẽ do bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan quy định;

– Các đương sự có liên quan đến giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên là vô hiệu có quyền khởi kiện bằng một vụ việc khác để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. 

Như vậy có thể nói, hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo sẽ bao gồm các hậu quả pháp lý căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 theo như phân tích nêu trên. Tuy nhiên, trong quá trình chứng minh được giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo thì giao dịch dân sự đó sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên trên thực tế, để chứng minh giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo không hề đơn giản, đặc biệt là chứng minh giao dịch giả tạo nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba còn phải phụ thuộc nhiều vào chính chủ nợ, vì thông thường cơ quan có thẩm quyền đó là tòa án sẽ ít khi xem xét đến việc con nợ trước đó có những tài sản gì hoặc họ mới bán tài sản gì.

3. Các hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo: 

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo nhằm mục đích che giấu giao dịch khác. Trong trường hợp này, luôn luôn có một giao dịch bị che giấu song song tồn tại với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo, nó thể hiện ý chí thực sự của các bên giao kết.

Ví dụ: A cho con gái là B một mảnh đất với giá 300 triệu đồng nhưng do sợ mâu thuẫn, ghen tị giữa các con nên A giao kết một hợp đồng mua bán đất. Ở đây, hợp đồng tặng cho đất giữa A và B mới là hợp đồng thể hiện ý chí thực. Hợp đồng mua bán giữa A và B là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng tặng cho tài sản. Việc giao kết hợp đồng trong trường hợp này đẻ che giấu một giao dịch khác vì những động cơ khác nhau. Bản thân nội dung của hợp đồng giả tạo có thể hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật nhưng vì nội dung của nó không đúng với ý chí thực của các bên giao kết hợp đồng vì thể hợp đồng bị coi là vô hiệu.

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Trong trường hợp này, việc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba được thể hiện ở hai trường hợp. Đó có thể là giao kết hợp đồng giả tạo để trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ khi bản thân chủ thể tham gia hợp đồng đã tồn tại một nghĩa vụ với chủ thể khác, hoặc giao kết hợp đồng giả tạo để không phải thực hiện một nghĩa vụ nhất định đối với nhà nước. 

Ví dụ 1: A nợ B số tiền 500 triệu đồng. Nay đã đến hạn mà A không thể trả nợ. A có tài sản duy nhất là căn nhà 3 tầng trong thành phố T. Với mục đích trốn tránh việc trả nợ và để ngôi nhà của mình không bị xử lý cho việc bảo đảm nghĩa vụ với B. A bàn với M là em ruột của A về việc A sẽ kí một hợp đồng mua bán ngôi nhà này trên danh nghĩa với M. M không phải thanh toán tiền mua nhà với A. Và A thực chất vẫn là chủ sở hữu nhà. M chỉ là người đứng tên hộ A trong một thời gian. Hợp đồng mua bán nhà giữa A và M được kí kết và công chứng theo quy định. Trong tình huống này, dù hợp đồng mua bán nhà đã qua công chứng, nhưng vẫn bị coi là hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. 

Ví dụ 2: Để nhằm trốn tránh việc bị nhà nước tịch thu tài sản do hành vi tham nhũng của mình, ông A đã thỏa thuận ký hợp đồng mua bán nhà đất cho B. A và B chỉ thực hiện việc mua bán về mặt hình thức. Họ không xác lập với nhau bất kỳ quyền và nghĩa vụ nào trong bản hợp đồng mua bán, trường hợp này, hợp đồng mua nhà đất giữa hai bên là một hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với nhà nước, và do đó sẽ bị tuyên vô hiệu tuyệt đối.

Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo có yếu tố tưởng tượng. Hợp đồng dân sự giả tạo có yếu tố tưởng tượng là hợp đồng không có thật, các bên xác lập hợp đồng không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ. Các bên chủ thể thông đồng lập ra hợp đồng để họp thức hóa các thủ tục pháp lý hoặc để che đậy một sự thật khác, đó có thể là một hành vi vi phạm pháp luật. 

Ví dụ: A ký hợp đồng bán nhà cho B, nhưng thực chất B không thanh toán tiền, và việc B đứng tên chỉ là danh nghĩa, tạm thời trong một thời gian. Hợp đồng mua bản này không nhằm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mà nó được các chủ thể lựa chọn để lách luật. Đây chính là loại hợp đồng tưởng tượng, các bên hoàn toàn không có ý định tạo lập nên sự ràng buộc pháp lý với nhau dựa trên nội dung của hợp đồng. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015.