Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm khi các bên thực hiện giao dịch mua bán đất. Trường hợp bên mua đất muốn hủy cọc thì cách lấy lại tiền mà không bị phạt cọc khi mua nhà đất như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Hệ quả của việc đặt cọc nhưng từ chối mua, bán nhà đất:
Đặt cọc mua bán nhà đất bản chất được hiểu là các bên giao dịch thỏa thuận với nhau việc bên mua sẽ giao cho bên bán một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác để đảm bảo giao dịch mua bán nhà đất sau này trong một khoảng thời gian nhất định.
Hệ quả của việc hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:
– Trường hợp nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất sau này thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
– Trường hợp nếu như bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc thì sẽ phải có trách nhiệm trả cho bên đặt cọc lại tài sản đặt cọc cùng như một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
2. Cách lấy lại tiền mà không bị phạt cọc khi mua nhà đất?
Như mục 1 đã phân tích, khi bên mua đã xuống tiền đặt cọc thông qua hợp đồng đặt cọc và/hoặc có bằng chứng về việc thỏa thuận đặt cọc sau đó bên mua hủy hợp đồng đặt cọc thì tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên bán và sẽ không thể lấy lại được (ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
Như vậy, nếu như hợp đồng hay
Vấn đề này cũng được quy định tại Điều 37 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, trường hợp nếu một bên trong hợp đồng giao cho bên còn lại một khoản tiền, các bên không xác định được rõ đó là khoản tiền đặt cọc hay khoản tiền thanh toán trước thì số tiền đã chi trả đó sẽ được coi là khoản tiền thanh toán trước. Khi đó, bên trả trước sẽ có quyền từ chối mua và lấy lại khoản tiền trả trước và sẽ không phải chịu bất kì khoản tiền phạt nào nếu như các bên không sự thỏa thuận trong hợp đồng.
Trường hợp nếu như hợp đồng có sự thỏa thuận đặt cọc hay các bên có bằng chứng về việc đặt cọc thì để bên mua không bị mất tiền cọc khi có nhu cầu hủy cọc thì chỉ có cách thương lượng với bên bán và được bên bán đồng ý. Nếu như bên bán cũng không đồng ý cho bên mua hủy cọc và lấy lại tiền cọc thì bên mua khi đó vẫn bị mất tiền cọc và chịu phạt cọc nếu giữa các bên có thỏa thuận về điều đó.
3. Hủy cọc mua bán nhà đất có phải bồi thường không?
Căn cứ Điều 360 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ như sau:
– Nếu như đối tượng có hành vi vi phạm nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu như có thiệt hại xảy ra (ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác).
Như vậy, khi cá nhân hủy giao dịch đặt cọc mua đất để xác định có phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại không sẽ phải xác định trên các yếu tố sau:
+ Trường hợp có thiệt hại xảy ra: bên đặt cọc phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc cũng như phải chịu mọi rủi ro, chi phí phát sinh và số tiền đã đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác nếu như có thiệt hại xảy ra do việc bên đặt cọc hủy hợp đồng.
+ Trường hợp không có thiệt hại xảy ra: Bên hủy cọc mua bán nhà đất sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu như việc hủy cọc không có thiệt hại xảy ra. Nhưng theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, nếu như bên hủy cọc không thực hiện giao dịch mua bán đất nữa sẽ bị mất khoản tiền đặt cọc.
+ Trường hợp hai bên có sự thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, về nguyên tắc sẽ tuân thủ theo tinh thần thỏa thuận của các bên.
Cụ thể nếu như các bên có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên đặt cọc hủy cọc sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định.
Còn nếu như các bên không có yêu cầu bồi thường thiệt hại thì bên đặt cọc khi hủy cọc sẽ chỉ bị mất số tiền đã đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.
Lưu ý: một trong các bên có quyền hủy hợp đồng đặt cọc mà không phải bồi thường khi thuộc các trường hợp sau đây:
+ Bên còn lại có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng.
+ Bên còn lại vi phạm hợp đồng. Điều khoản vi phạm này chính là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã có thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Hủy hợp đồng trên cơ sở các quy định khác của pháp luật.
(căn cứ Điều 423 Bộ luật dân sự 2015).
4. Thủ tục khởi kiện khi xảy ra tranh chấp đặt cọc mua bán nhà đất:
Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bao giờ cũng ưu tiên sự thỏa thuận của các bên. Nếu như các bên không tự thỏa thuận được thì có sẽ làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc.
Bước 1: Chuẩn bị đơn khởi kiện:
– Đơn khởi kiện (theo mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP).
– Hợp đồng đặt cọc các bên đã ký.
– Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền lợi cũng như cơ sở yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc.
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện:
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ khởi kiện trên, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc (nếu như các bên không có thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi làm việc, cư trú của nguyên đơn giải quyết).
Trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh là nơi có thẩm quyền giải quyết.
Bước 3: Tiếp nhận và thụ lý đơn:
Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện trong thời hạn 03 ngày làm việc tính từ ngày nhận được đơn khởi kiện.
Thẩm phán phải xem xét và giải quyết đơn khởi kiện trong khoảng thời gian 05 ngày làm việc, tính từ ngày được phân công.
Nếu xét thấy thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án sẽ thông báo cho đương sự để đương sự nộp tiền tạm ứng án phí.
Sau đó đương sự phải nộp tiền tạm ứng án phí trong thời gian 07 ngày tính từ ngày nhận được thông báo của Tòa án về việc nộp tạm ứng án phí. Sau khi nộp, đương sự nộp lại biên lai thu tiền cho Tòa án, tòa án thụ lý việc dân sự hoặc vụ án dân sự kể từ khi nhận được biên lai này.
Thời gian chuẩn bị xét xử của Tòa án là 4 tháng tính từ ngày thụ lý vụ án. Trường hợp vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì tối đa là 06 tháng.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Bộ luật dân sự 2015.
Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
