Hỏi về nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Quy định về việc bàn giao nhà chung cư.
Hỏi về nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Quy định về việc bàn giao nhà chung cư.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin vui lòng giải đáp giúp tôi: Quy trình lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư. Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được quy định tại Điều 5 Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Cho hỏi:
1. BQT chung cư có quyền yêu cầu chủ đầu tư tuân thủ các quy định tại Điều 23 Thông tư 10/2013/TT-BXD hay không?
2. Trong trường hợp Chủ đầu tư (CĐT) chưa thể bàn giao Chung cư cho BQT thì BQT có quyền yêu cầu CĐT tiếp tục vận hành theo đúng quy định hay không?
Trân trọng cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
1. BQT chung cư có quyền yêu cầu chủ đầu tư tuân thủ các quy định tại Điều 23 Thông tư 10/2013/TT-BXD hay không?
Căn cứ Điều 4 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:
"1. Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.
2. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.
3. Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
4. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.
5. Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.
6. Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.
7. Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật."
Điều 23 Thông tư 10/2013/TT-BXD quy định về bàn giao hạng mục công trình xây dựng, công trình xây dựng như sau:
"1. Trong trường hợp chủ đầu tư không phải là chủ quản lý, chủ sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình cho chủ quản lý, chủ sử dụng công trình sau khi đã tổ chức nghiệm thu hoàn thành công trình. Kết quả bàn giao phải được lập thành biên bản.
2. Khi tiến hành bàn giao công trình, chủ đầu tư phải giao cho chủ quản lý, chủ sử dụng công trình các tài liệu sau:
a) Quy trình bảo trì, quy trình vận hành công trình; hồ sơ thiết kế, bản vẽ hoàn công và các tài liệu khác có liên quan tới việc vận hành, bảo trì công trình;
b) Danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ chưa lắp đặt hoặc sử dụng.
3. Trường hợp áp dụng đầu tư theo hình thức hợp đồng Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao (BOT), Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao – Kinh doanh (BTO), Hợp đồng Xây dựng -Chuyển giao (BT) thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền và Nhà đầu tư phải xem xét việc đáp ứng các điều kiện chuyển giao quy định tại Hợp đồng Dự án, các quy định của Nghịđịnh số
108/2009/NĐ-CP và Nghị định số 24/2011/NĐ-CP.4. Chủ quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm tiếp nhận, quản lý, vận hành và bảo trì công trình theo quy định của pháp luật từ khi tiếp nhận bàn giao công trình đưa vào sửdụng. Trong thời gian bảo hành công trình, chủ đầu tư và các nhà thầu chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật đối với việc bảo hành công trình.
5. Trong thời gian chủ đầu tư chưa bàn giao được công trình cho chủ quản lý, chủ sửdụng công trình thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành và bảo trìcông trình."
Theo đó Ban quản trị có quyền yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hạng mục công trình xây dựng, công trình xây dựng để đảm bảo quyền lợi chủ chủ sở hữu sử dụng để quản lý. Tuy nhiên tại thời điểm này thì Thông tư 10/2013/TT-BXD đã hết hiệu lực, bạn có thể tham khảo quy định tại Điều 34
Điều 34 Nghị định 46/2015/NĐ-CP quy định bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng:
"1. Việc bàn giao hạng mục công trình, công trình xây dựng được thực hiện theo quy định tại Điều 124 Luật xây dựng.
2. Tùy theo điều kiện cụ thể của công trình, từng phần công trình, hạng mục công trình đã hoàn thành và được nghiệm thu theo quy định có thể được bàn giao đưa vào khai thác theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc đơn vị khai thác sử dụng.
3. Trường hợp áp dụng đầu tư theo hình thức đối tác công tư, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ký hợp đồng dự án, nhà đầu tư phải xem xét việc đáp ứng các điều kiện chuyển giao quy định tại hợp đồng dự án và các quy định của văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan."
>>> Luật sư tư vấn nguyên tắc sử dụng nhà chung cư: 1900.6568
Điều 124 Luật xây dựng 2014 về bàn giao hạng mục xây dựng:
"1. Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:
a) Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.
2. Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết với nhà thầu. Người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản.
3. Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan.
4. Trường hợp chưa bàn giao được công trình cho chủ quản lý sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng."
Theo quy định tại khoản 2 Điều 34 Nghị định 46/2015/NĐ-CP thì người khai thác hoặc chủ đầu tư có quyền yêu cầu bàn giao những hạng mục công trình đã hoàn thành, có thể đưa vào sử dụng. Đồng thời tại Điểm a Khoản 3 Điều 5 Thông tư 02/2016/TT-BXD cũng có quy định Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhà chung cư bằng văn bản:
"3. Việc lưu trữ hồ sơ nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này được quy định như sau:
a) Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ quy định tại Khoản 2 Điều này; trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị) có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính quy định tại Khoản 2 Điều này cho Ban quản trị nhà chung cư;"
2. Trong trường hợp Chủ đầu tư (CĐT) chưa thể bàn giao Chung cư cho BQT thì BQT có quyền yêu cầu CĐT tiếp tục vận hành theo đúng quy định hay không?
Trong trường hợp chủ đầu tư chưa thể bàn giao chung cư cho ban quản trị thì theo khoản 4 Điều 124 Luật xây dựng 2014 thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hàng công trình xây dựng.
Đây là nghĩa vụ pháp luật quy định cho chủ đầu tư, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải thực hiện, nếu như chủ đầu tư không tuân thủ quy định là vi phạm quy định pháp luật. Pháp luật không có quy định ban quản trị có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải tiếp tục vận hành trong trường hợp này, tuy nhiên để đảm bảo quyền lợi của chủ sử dụng, quản lý nhà chung cư thì ban quản trị có quyền giám sát, đôn đốc, nhắc nhở việc tuân thủ quy định này của chủ đầu tư.
