Việc xác định chính xác giá trị BĐS thế chấp có vai trò rất quan trọng làm cơ sở xác định mức cho vay của khách hàng, đồng thời giảm thiểu rủi ro cho các Ngân hàng và tổ chức tín dụng.
Các ngân hàng quốc doanh và các ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) đều xác định một phương pháp định giá chung: quan niệm về giá thị trường trên cơ sở giá giao dịch thực tế đã được trừ đi phần rủi ro mà theo các cán bộ định giá cảm nhận (thường bằng 93-98% giá giao dịch thực tế, giá trị này phụ thuộc vào các yếu tố thuận lợi cho BĐS định giá như: mặt tiền, chiều rộng của ngõ…)
Việc xác định giá trị BĐS thế chấp được tiến hành như sau:
– BĐS thế chấp phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm;
– Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định như sau:
Thứ nhất: Giá trị quyền sử dụng đất xác định theo giá đất do Uỷ ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm thế chấp nhân với hệ số K của từng quyện, huyện, tỉnh; hoặc tính theo giá trị thị trường của đất đai (tuỳ thuộc vào quyết định ban hành của từng NH, tổ chức tín dụng), đối với đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.
Thứ hai: Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp = Tiền đền bù thiệt hại khi Nhà nước cho thuê đất(nếu có) + Tiền thuê đất trả cho Nhà nước – Tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng, đối với đất mà Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; hoặc đất được Nhà nước cho hộ gia đình, các nhân, tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm.
Thứ ba: Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp = Số tiền thuế đất đã trả cho Nhà nước – Tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng, đối với đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê.
Thứ tư: Không tính giá trị quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế mà không thu tiền sử dụng đất, hoặc đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Khi người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn, giảm.
Căn cứ định giá BĐS:
Diện tích BĐS: bao gồm diện tích đất (Sđ) và diện tích tài sản gắn liền với đất (St)
Đơn giá BĐS: bao gồm đơn giá đất (Pđ) và đơn giá tài sản gắn liền với đất (Pt)
Phương pháp định giá: tùy từng trường hợp,việc định giá được thực hiện theo các quy định phù hợp.
Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản
+ Việc thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS phải bảo đảm xác định được:
Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.
Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.
BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật; BĐS đã có đầy đủ các điều kiện để thế chấp hay chưa
BĐS có tranh chấp hay không
BĐS có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không
Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS có đang cho thuê, cho mượn hay không.
+ Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của BĐS, chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS và các nguồn thông tin khác.
Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị
+) Đối với quyền sử dụng đất:
Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế.
Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS nhỏ hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.
+) Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký quyền sử hữu, nếu có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS diện tích được tính giá trị được xác định như trên
Riêng trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử hữu:
Nếu xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế.
Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép xây dựng.
Đối với tài sản gắn liền với đất khác: diện tích được tính giá trị căn cứ vào diện tích và tình trạng thực tế.
Ngoài ra, khi mà có tài sản trên đất thì giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng giá trị quyền sử dụng đất cộng với giá trị tài sản trên đất.
Hoạt động định giá BĐS thế chấp căn cứ vào các yếu tố sau:
Thứ nhất: Căn cứ vào bản thân các yếu tố của BĐS. Việc định giá BĐS phải căn cứ vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS đó là diện tích mặt bằng, vị trí không gian, môi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên… Căn cứ vào công dụng, mục đích sử dụng và khai thác BĐS. Căn cứ vào hình thái nhân tạo của BĐS: Về kết cấu, kiến trúc của BĐS; sự bền chắc của BĐS; tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của BĐS…
Căn cứ vào yếu tố về vị trí BĐS và mức độ ảnh hưởng của vị trí:Về địa điểm tồn tại BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS này trong tổng thể các BĐS khác để thấy được vị trí BĐS này so với BĐS khác đóng vai trò như thế nào…
Thứ hai: Căn cứ vào điều kiện thị trường. Đó là sự cạnh tranh của thị trường và các yếu tố của nền kinh tế, cung, cầu về BĐS, sự tác động và phát triển kinh tế nói chung như khu vực đang mở rộng, trung tâm thì nhu cầu BĐS tăng, nguồn vốn đầu tư lớn thì nhu cầu BĐS cũng tăng.
Thứ ba: Căn cứ pháp lý, bao gồm các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS, các luật pháp không liên quan đến bản thân BĐS mà nó quy định chung, các quy định về sở hữu và sử dụng các quyền năng BĐS, những quy định của luật pháp liên quan đến hoạt động định giá như Nghị định 188/2004 về phương pháp xác định giá đất…
Việc xác đinh giá trị BĐS thế chấp ảnh hưởng đến mức cho vay của ngân hàng đối với khách hàng vay. Do đó để đảm bảo quyền và lợi ích của người đi vay và người cho vay thì giá trị của BĐS được xác đinh như sau:
BĐS thế chấp phải được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Việc xác định giá trị BĐS tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở cho xác định mức cho vay của ngân hàng và không áp dụng khi xử lý BĐS để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị của BĐS thế chấp được lập thành văn bản riêng hoặc ghi vào
Đối với BĐS thế chấp không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định giá trị của BĐS thế chấp do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá trị thị trường tại thời điểm xác định, có tham khảo đến các loại giá như giá quy định của Nhà nước (nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá
Đối với giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được xác định như sau:
Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ chức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do ngân hàng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thoả thuận giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp. Ngân hàng xem xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay.
Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh gồm tiền để đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có) tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng.
Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước đó khi được miễn giảm.
Giá trị BĐS thế chấp được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ BĐS đó, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong trường hợp BĐS thế chấp có vật phụ, thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị BĐS thế chấp, nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị BĐS thế chấp khi các bên có thoả thuận.
Một BĐS bảo quản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc nhiều tổ chức tín dụng. Trường hợp BĐS được dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng, thì phải có đủ các điều kiện:
Các giao dịch đảm bảo liên quan đến BĐS này đã được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
Các tổ chức tín dụng cùng chấp nhận một BĐS thế chấp, bảo lãnh phải thoả thuận nhau bằng văn bản cử đại diện giữ bản chính giấy tờ liên quan đến BĐS bảo đảm, về việc xử lý BĐS bảo đảm để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả nợ.
Giá trị BĐS thế chấp được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm, trừ trường hợp có quy định khác.
Trường hợp thế chấp BĐS có khoản vay hợp vốn, các tổ chức tín dụng tham gia hợp vốn có văn bản thoả thuận cử đại diện quản lý BĐS và giấy tờ của BĐS thế chấp, không phân biệt đó là tổ chức tín dụng nước ngoài, tổ chức tín dụng liên doanh hay tổ chức tín dụng Việt Nam.
