Giải quyết tranh chấp tặng cho đất là một trong những trường hợp diễn ra phổ biến, nhưng vẫn tồn tại nhiều vướng mắc tong thực tiễn. Vậy để hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp tặng cho đất thì cần bổ sung thêm những nội dung gì?
Mục lục bài viết
1. Các trường hợp tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thường xảy ra:
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, một khi các bên đã ký kết thỏa thuận này thì bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù một giá trị hoặc một tài sản nhất định, còn bên được tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai đã điều chỉnh.
Việc tặng cho quyền sử dụng đất luôn được pháp luật tôn trọng và tạo điều kiện tốt nhất cho người dân thực hiện. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn xảy ra những tranh chấp về hợp đồng tặng trao quyền sử dụng đất có thể kể đến những tranh chấp về hợp đồng tặng cho.
Theo đó tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được hiểu là những tranh chấp về quyền và nghĩa vụ cũng như các nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc trong quá trình này phát sinh mâu thuẫn với bên thứ ba khi tiến hành tặng cho. Cá nhân này nhận thấy rằng quá trình tặng cho sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp của họ.
Hiện nay tồn tại một số các tranh chấp hợp đồng tặng cho có thể kể đến như:
– Các tranh chấp liên quan đến điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất (vấn đề tranh chấp có thể liên quan đến đối tượng quyền sử dụng đất được đề cập trong hợp đồng tặng cho mà đất này đang trong diễn tranh chấp có cơ sở dẫn đến ảnh hưởng quyền lợi của bên được tặng cho; ngoài ra còn kể đến tranh chấp về quyền sở hữu quyền sử dụng đất của chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất;…)
– Loại tranh chấp thứ hai được kể đến liên quan đến tranh chấp tặng cho đất đó là giữa các chủ thể có quyền sở hữu chung quyền sử dụng đất đối với đất là đối tượng của hợp đồng tặng cho, nếu có một cá nhân yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho là vô hiệu thì cũng xảy ra tranh chấp giữa các bên…
2. Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp tặng cho đất:
Như đã biết, quyền sử dụng đất làm một loại tài sản đặc biệt có ý nghĩa quan trọng về đối với mỗi quốc gia, nguồn tài nguyên này ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế, chính trị xã hộ. Chính vì vậy, pháp luật dân sự và pháp
Hiện nay, có nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về việc tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên vẫn tồn tại một số quy định pháp luật chưa phù hợp và cần hoàn thiện, cụ thể:
– Thứ nhất, hoàn thiện quy định về việc yêu cầu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giao dịch tặng cho đất:
Theo quy định tại Luật đất đai thì việc cá nhân phải có chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được tiến hành giao dịch tặng cho. Điều này tác giả nhận thấy chưa phù hợp trong điều kiện thực tế bởi hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất có thể vẫn chưa được đảm bảo vì nhiều những lý do khách quan khác nhau. Việc yêu cầu bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi ích của các cá nhân tổ chức khi đang sở hữu đất hợp pháp. Mặc dù tại Điều 100
Tuy nhiên với quy định này việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có sự chắc chắn nên chủ sở hữu cũng chưa được thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất. Nên các giao dịch về quyền sử dụng đất có thể gặp khó khăn hơn bởi vì cơ quan nhà nước áp dụng cứng nhắc về quy định này thì vẫn ảnh hưởng đặc biệt đến quyền của người dân;
– Thứ hai, quy định về điều kiện quyền sử dụng đất tặng cho đó là quyền sử dụng đất không được tồn tại tranh chấp:
Đây là một quy định được xuất hiện trong Luật đất đai 2013 tuy nhiên vẫn chưa được có hướng dẫn cụ thể trên thực tế. Theo quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai được hiểu là việc tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều cá nhân, tổ chức trong quan hệ đất đai.
Căn cứ theo quy định này thì tranh chấp đất đai đang được thể hiện trong phạm vi rộng bao gồm các loại tranh chấp khác nhau như tranh chấp về quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất, tranh chấp quyền, nghĩa vụ… Các quy định của pháp luật chưa thể hiện cụ thể các trường hợp như thế nào là đất tranh chấp dẫn đến hệ quả là các cơ quan quản lý đất đai chỉ căn cứ vào việc có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất đang được giao dịch là sẽ đình chỉ việc thực hiện tặng cho hoặc các giao dịch chuyển nhượng khác. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng lợi dụng đất đai đang tranh chấp để cản trở chủ thể thực hiện việc tặng cho. Chính vì vậy, pháp luật cần hoàn thiện hơn trong việc quy định cụ thể những hướng dẫn phân biệt từng trường hợp tranh chấp đất đai và các giai đoạn tranh chấp để có thể giải quyết vấn đề này một cách ổn thỏa.
– Thứ ba, cần hoàn thiện hơn quy định về việc tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình:
Theo pháp luật quy định về quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ có thể được thực hiện khi các thành viên trong hộ gia đình đồng ý bằng văn bản và được công chứng chứng thực. Trong trường hợp này quyền của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình vô cùng rắc rối, phức tạp dễ nảy sinh tranh chấp giữa các thành viên trong hộ gia đình, bởi không phải cá nhân nào cũng đồng ý việc tặng cho mà chủ sở hữu muốn trao quyền sở hữu của mình trong một cá nhân khác.
Ngoài ra, với quy định tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã đưa ra khái niệm hộ gia đình sử dụng đất được hiểu là những cá nhân có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Trên thực tế, cá nhân này đang chung sống với nhau và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay vẫn đang tồn tại khó khăn trong việc chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc xác định căn cứ một người được coi thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, cần có những quy định hướng dẫn cụ thể hơn nhằm bảo đảm các quyền tặng cho nói riêng và các quyền năng khác của hộ gia đình trong quá trình sử dụng đất được thực hiện và bảo đảm trên thực tế.
3. Những lưu ý khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp tặng cho đất:
Vấn đề xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất là một trong những việc có ý nghĩa quan trọng, có khả năng tác động trực tiếp đến thời gian giải quyết tranh chấp, cũng như đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức có liên quan. Vấn đề này đã được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư liên tịch số 01/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của TAND tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục địa chính, cụ thể:
Những loại tranh chấp mà tồn tại thực trạng là chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng cá nhân, tổ chức vẫn thực hiện giao dịch thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này, trong quá trình xét xử thì Tòa án giải quyết vấn đề này phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực vẫn chỉ ghi chung về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nhưng vẫn chưa có thể hiện rõ các loại tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nào.
Những tranh chấp tặng cho đất có đối tượng đặc biệt là quyền sử dụng đất, do đó các tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều 26 BLTTDS năm 2015
Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết các tranh chấp Thẩm phán có trách nhiệm trong việc phân biệt từng trường hợp như sau:
– Qúa trình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100
– Đối với trường hợp các giao dịch tuân thủ đúng các quy định cơ bản của Luật đất đai và BLDS thì Cơ quan có thẩm quyền công nhận các giao dịch giữa các bên là hợp pháp, không trái với quy định pháp luật. Xét đến trường hợp các giao dịch có những vi phạm liên quan đến nội dung cũng như hình thức của giao dịch, thì tuyên bố giao dịch đó vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của BLDS.
Văn bản pháp luật được sử dụng:
Luật Đất đai năm 2013.
