Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2024 tại Hà Nội

1. Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại Hà Nội:

1.1. Hệ số điều chỉnh giá đất được hiểu như thế nào? 

Hệ số điều chỉnh giá đất là một khái niệm không còn xa lạ trong đời sống hiện nay của người dân. Pháp luật cũng quy định cụ thể về vấn đề hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất hay còn được gọi là hệ số K, hệ số này sẽ được dùng để tính giá đất cụ thể dựa trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, dễ thương điều kiện kinh tế xã hội ở địa phương và dựa trên bảng giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và thành phố ban hành. Theo đó thì tùy thuộc vào từng trường hợp mà cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm và nghĩa vụ trong việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp với địa phương mà mình đang quản lý. Cụ thể trách nhiệm sẽ thuộc về Sở tài chính hoặc Sở tài nguyên và môi trường chủ trì và phối hợp cùng với các sở ban ngành khác có liên quan để xây dựng và lập hệ số điều chỉnh giá đất sau đó trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét và quyết định. Như vậy thì căn cứ theo quy định của pháp luật hiện nay, thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất sẽ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Theo đó thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định và quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường và dựa trên cơ sở điều kiện kinh tế xã hội ở địa phương, cũng như dựa trên bảng giá đất.

1.2. Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại Hà Nội: 

Căn cứ theo quy định tại Quyết định số 48/2022/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2022 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, có quy định về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại Hà Nội, cụ thể như sau:

Thứ nhất, hệ số điều chỉnh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ làm căn cứ xác định đơn giá thuê đất, thuê đất có mặt nước, thuê đất để xây dựng công trình ngầm; xác định giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê như sau:

Thứ hai, hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản để sản xuất nông nghiệp làm căn cứ xác định đơn giá thuê đất, thuê đất có mặt nước, xác định giá khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê là K = 1,0 cho toàn địa bàn Thành phố Hà Nội.

Thứ ba, hệ số điều chỉnh giá đất làm cơ sở thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất như sau:

Ngoài ra, hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp (trong đó bao gồm cả đất vườn, ao liền kề đất ở) làm cơ sở xác định chênh lệch giữa giá thu tiền sử dụng đất theo mục đích mới và giá thu tiền sử dụng đất nông nghiệp được xác định là K = 1,0.

2. Khi nào sẽ áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)? 

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ–CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thì hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng để tính giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sẽ áp dụng trong một số trường hợp cơ bản sau đây:

– Áp dụng trong trường hợp mà thửa đất và các khu đất của dự án có giá trị dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, hoặc các khu đất và các dự án có giá trị dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi hoặc vùng sâu vùng xa, các tỉnh vùng cao và biên giới hải đảo, các dự án hoặc các khu đất dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, cụ thể như sau:

+ Tính tiền sử dụng đất khi cơ quan nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt mức cho phép theo quy định của pháp luật, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho cá nhân và hộ gia đình. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất hoặc vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân căn cứ theo quy định tại Điều 114 của Nó đất đai năm 2013;

+ Tính tiền sử dụng đất khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các chủ thể là tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần đã sử dụng đất thuộc trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê, tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất trả tiền thuế đất hằng năm;

+ Các tổ chức được xác định là tổ chức kinh tế và tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính hoặc cá nhân và hộ gia đình, các chủ thể được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuế đất hằng năm sẽ được chuyển sang thuê đất trả tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để có thể tính tiền thuế đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê.

– Đối với trường hợp thuê đất thu tiền thuế đất hằng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo theo quy định của pháp luật;

– Tính giá thời điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất theo hình thức thuê đất có thu tiền thuế đất hằng năm;

– Tính tiền bồi thường khi cơ quan nhà nước tiến hành hoạt động bồi thường đất đối với các dự án có các thửa đất liền kề nhau và có cùng mục đích sử dụng đất, có khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.

3. Một số ý nghĩa của hệ số điều chỉnh giá đất: 

– Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định tiến hành quá trình thẩm định giá theo phương pháp so sánh;

– Là hệ số quan trọng nhất trong phương pháp so sánh, việc tìm ra hệ số điều chỉnh cho các yếu tố so sánh là rất quan trọng, là nút thắt trong phương pháp so sánh trực tiếp;

– Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định nhận định sơ bộ giá trị của các bất động sản mang những đặc thù khác nhau sẽ chênh lệch nhau như thế nào, để từ đó chọn những bất động sản tiêu biểu nhất để áp dụng phương pháp thẩm định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;

– Quyết định số 48/2022/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2022 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.