Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong định giá đất là gì?

1. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

Ta hiểu về hệ số điều chỉnh giá đất như sau:

Hệ số điều chỉnh giá đất được hiểu cơ bản là hệ số để nhằm mục đích có thể xác định giá đất có tính phí sử dụng đất, tiền sử dụng đất được tính khi Nhà nước tiến hành giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép mục đích sử dụng đất hay cho thuê (trừ trường hợp giao đất thông qua hình thức đấu giá), hệ số điều chỉnh giá đất hay còn được gọi là hệ số K.

Hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay được Sở tài chính xác định hàng năm. Tại mỗi địa phương khác nhau thì ta nhận thấy, hệ số điều chỉnh giá đất cũng sẽ có sự khác biệt. Bên cạnh đó thì hệ số điều chỉnh giá đất cũng được xác định tùy theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí, mục đích sử dụng đất và điều kiện kinh tế, xã hội tại từng địa phương.

Sau khi đã được Sở Tài Chính xác định, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được ban hành bởi Uỷ ban nhân dân tỉnh hoặc Uỷ ban nhân dân thành phố.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

Theo Nghị định Số 44/2014/NĐ-CP định nghĩa về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được hiểu là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

Phương pháp định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng trong những trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP với nội dung cụ thể như sau:

“2. Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Khoản 5 Điều 4 của Nghị định này được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:

a) Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

b) Trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.”

Như vậy, định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cần đáp ứng đúng quy định của pháp luật cụ thể được nêu trên. Để có thể thực hiện việc định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì cần được áp dụng đối với các trường hợp được pháp luật quy định.

3. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định tại Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, cụ thể như sau:

– Tiến hành khảo sát, thu thập thông tin:

+ Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

Trong trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.

Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

+ Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

+ Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương.

– Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất:

+ Các chủ thể sẽ thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

+ Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP).

Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.

– Xác định hệ số điều chỉnh giá đất:

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì sẽ cần phải căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án; đối với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.

– Xác định giá đất của từng thửa đất cần định giá

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất.

Như vậy, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cần được thực hiện theo đúng quy định được nêu cụ thể bên trên để phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đảm bảo được vai trò và hoạt động của nó.

4. Các trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất:

– Dựa vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.

– Giá đất cụ thể sẽ được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP được áp dụng đối với các trường hợp cụ thể sau đây:

+ Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai, xác định giá đất để nhằm mục đích làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị, tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo, xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

+ Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để nhằm mục đích chính là giúp các chủ thể có thể xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.

– Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp cụ thể.

Đối với trường hợp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để nhằm xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

– Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được quy định như sau:

+ Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất quy định.

+ Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất quy định.

Pháp luật cũng quy định, Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính hướng dẫn việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất quy định.