Hạn mức công nhận đất ở do sử dụng ổn định lâu dài

Hạn mức công nhận đất ở do sử dụng ổn định lâu dài. Hạn mức công nhận đất ở và các khoản chi phí phải nộp cho nhà nước.

Tóm tắt câu hỏi:

Trường hợp sử dụng đất ở có diện tích vượt hạn mức giao đất ở, nguồn gốc sử dụng ổn định từ năm 1995, không lấn chiếm, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nhưng không có giấy tờ theo Điều 100 Luật đất đai 2013. Hạn mức cấp đất ở và các khoản chi phí phải nộp cho nhà nước được quy định như thế nào?

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2. Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, về hạn mức công nhận đất ở:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 143 Luật đất đai năm 2013 quy định đối với đất ở tại nông thôn:

2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. 

Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 quy định đối với đất ở tại đô thị: 

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Như vậy, việc quy định hạn mức cấp đất ở tùy từng địa phương cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi cá nhân, gia đình. Vì bạn không nêu rõ bạn ở địa phương nào nên bạn cần xem xét để biết cụ thể hạn mức đất ở trong trường hợp của mình là bao nhiêu.

Về công nhận quyền sử dụng đất đối với đất có nhà ở xây dựng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn như sau:

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

……………………

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.

Như vậy, trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó. Đối với phần diện tích còn lại (không được công nhận là đất ở sẽ được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;

c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, các khoản chi phí phải nộp khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất:

Theo hướng dẫn tại Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 thì khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất phải nộp tiền như sau:

– Đối với đất ở trong hạn mức công nhận: Nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất;

– Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức: Nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

Theo quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013:

3. Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đât đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác đinh giá đất để tư vấn, xác định giá đất cụ thế.

Như vậy, giá đất đối với từng loại đất sẽ do từng địa phương quy định nên bạn căn cứ vào bảng giá đất của địa phương và các quy định pháp luật trên đẻ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định pháp luật.