Đánh giá các nguyên nhân chủ quan, khách quan của những hạn chế trong các quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại và nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp tại Tòa án.
Mục lục bài viết
1. Nguyên nhân khách quan:
Hiện nay, ngày càng có nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại NHTM, tạo cơ sở pháp lý thuận lợi bảo đảm cho việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại NHTM ngày càng có kết quả tốt hơn và góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, các quy định pháp luật còn chồng chéo, mâu thuẫn và thiếu sự đồng bộ, là nguyên nhân chủ yếu khiến cho các NHTM thực hiện HĐTC QSDĐ theo nhiều cách khác nhau, dẫn đến việc các
Như Tác giả đã phân tích tại Chương 1, trong hoạt động nhận thế chấp tài sản là QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM, sự hạn chế của các quy định pháp luật thể hiện rất rõ ở nhiều khía cạnh khác nhau.
Thứ nhất, quy định HĐTC QSDĐ bắt buộc phải được công chứng, chứng thực là chưa phù hợp với quy định pháp luật về công chứng, chứng thực, dẫn đến thực trạng nhiều NHTM và một số Tòa án đã cho rằng HĐTC QSDĐ được chứng thực tại UBND cấp xã có cùng giá trị pháp lý với HĐTC QSDĐ được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng .
Thứ hai, thời điểm HĐTC QSDĐ có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba theo quy định của pháp luật dân sự và pháp
Thứ ba, Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc Hội cho phép NHTM được quyền thu giữ tài sản bảo đảm khi bên trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản bảo đảm không giao tài sản bảo đảm để xử lý thu hồi nợ nhưng BLDS năm 2015 và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã không quy định về quyền thu giữ tài sản bảo đảm, đặc biệt đối với trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, do đó NHTM gặp rất nhiều khó khăn và rủi ro khi tiến hành quyền thu giữ tài sản là QSDĐ để xử lý để thu hồi nợ.
2. Nguyên nhân chủ quan:
Thứ nhất, Như Tác giả đã phân tích và làm rõ những hạn chế trong thực tiễn áp dụng pháp luật về hoạt động nhận thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng thương mại và trong thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án cho thấy nhiều NHTM đã thiếu cơ chế kiểm tra, giám sát và bỏ qua nhiều yêu cầu về nghiệp vụ cần thiết trong quá trình thực hiện HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay. Nhiều tranh chấp liên quan đến chủ thể có quyền thế chấp, tranh chấp liên quan đến tài sản trên đất… hoàn toàn có thể phòng ngừa được nếu các NHTM áp dụng các biện pháp nghiệm vụ như thẩm định hồ sơ, xem xét, thẩm định tài sản thế chấp một cách chặt chẽ và nghiêm túc.
Thứ hai, quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng trong đời sống sinh hoạt và văn hóa của người dân, trong khi đó hiện nay bên thế chấp tài sản là QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM còn thiếu hiểu biết pháp luật, không nhận thức đầy đủ, toàn diện quyền và nghĩa vụ của mình nên đã xảy ra nhiều trường hợp bất hợp tác, trì hoãn thực hiện nghĩa vụ đã được xác lập tại HĐTC. Những hành vi thiếu thiện chí này bên thế chấp tài sản không chỉ làm ảnh hưởng đến quá trình xử lý tài sản để thu hồi nợ của NHTM mà còn gây ra thiệt hại kinh tế nặng nề hơn cho chính bên thế chấp và bên vay tài sản khi nợ lãi và lãi quá hạn vẫn không ngừng tăng lên theo thời gian.
Thứ ba, năng lực, trình độ và kinh nghiệm giải quyết các tranh chấp HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM của một số Thẩm phán vẫn còn nhiều hạn chế. Trong quá trình giải quyết vụ án, một số Thẩm phán chưa hiểu đúng quy định hoặc vận dụng một cách máy móc, cứng nhắc các quy định của pháp luật và vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng khi giải quyết các tranh chấp này, dẫn đến bản án, quyết định của Tòa án bị hủy, sửa theo thủ tục phúc thẩm, giám đốc thẩm do lỗi chủ quan của Thẩm phán. Bên cạnh đó, các tranh chấp về HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM đa phần là các tranh chấp rất phức tạp, tuy nhiên nhiều Thẩm phán lại có tâm lý dè dặt, thận trọng quá mức vì lo sợ bản án, quyết định của mình bị hủy, sửa án, ảnh hưởng đến sự nghiệp của Thẩm phán. Một nguyên nhân khác là khối lượng các vụ việc ngày càng gia tăng về số lượng và mức độ phức tạp, trong khi đó số lượng Thẩm phán, Thư ký không được bổ sung đã dẫn đến thực trạng hiện nay nhiều Tòa án đang bị quá tải, ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp của Tòa án.
3. Định hướng, yêu cầu hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại và nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp tại Tòa án:
Thứ nhất, hoàn thiện các quy định pháp luật về HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM theo hướng thống nhất, đồng bộ giữa luật dân sự, luật đất đai và các văn bản pháp luật chuyên ngành khác để hoạt động nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại NHTM và hoạt động xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay được thực hiện một cách thống nhất và xuyên suốt. Hạn chế tối đa trường hợp có những sự xung đột hoặc thiếu đồng bộ trong các văn bản pháp luật khác nhau, gây ra những khó khăn trong hoạt động này nhận thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ vay của NHTM.
Đây là yêu cầu cơ bản và quan trọng nhất để tạo thuận lợi hơn cho cả người thế chấp, người nhận thế chấp, đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch. Sự thống nhất, đồng bộ giữa các giữa các văn bản pháp luật khác nhau còn là cơ sở để Tòa án các cấp giải quyết đúng đắn và thống nhất trong đường lối xét xử, giải quyết các vụ án tranh chấp về HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Thứ hai, các NHTM cần có những giải pháp để nâng cao hiệu quả của hoạt động nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay, trong đó chú trọng việc xây dựng hợp đồng thế chấp có nội dung tuân thủ đúng quy định pháp luật hiện hành, nâng cao hoạt động nghiệp vụ của NHTM, bao gồm hoạt động thẩm định, thẩm tra các điều kiện có hiệu lực của HĐTC QSDĐ, thẩm định quyền sử dụng đất được thế chấp và kiểm tra quá trình xác lập, thực hiện hợp đồng, góp phần giảm thiểu rủi ro có thể dẫn đến hậu quả HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.
Thứ ba, Tòa án cần phải có sự thống nhất, nhất quán trong đường lối xét xử, giải quyết các tranh chấp về HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM, hạn chế tối đa các trường hợp cùng một nội dung, quan hệ tranh chấp những mỗi Thẩm phán do có những nhận thức pháp luật khác nhau đã có những phán quyết khác nhau. Thực hiện tốt yêu cầu này còn góp phần nâng cao trình độ, năng lực chuyên môn nghiệp vụ và bản lĩnh của Thẩm phán, giúp Thẩm phán hoàn thành tốt nhiệm vụ và góp phần nâng cao chất lượng giải quyết, xét xử trong trong tình trạng tình trạng số lượng các vụ án ở một số Tòa án cấp huyện ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp.
