Điều kiện, hồ sơ và thủ tục cấp giấy phép xây dựng dự án

1. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng dự án: 

1.1. Khái quát chung về hoạt động cấp giấy phép xây dựng: 

Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ của cơ quan nhà nước (theo mẫu mã nhất định), xác nhận việc cho phép cá nhân và tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa và công trình … Theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép. Nó là một công cụ để tổ chức thực thi quy hoạch xây dựng đô thị đã được thông qua, qua đó có thể xác định người dân xây dựng đúng hay không đúng quy hoạch. Pháp luật hiện hành chưa có khái niệm về cấp giấy phép xây dựng nhưng thông qua khái niệm về giấy phép xây dựng thì có thể định nghĩa hoạt động cấp giấy phép xây dựng như sau: cấp giấy phép xây dựng chính là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc tiếp nhận xem xét và cấp giấy phép xây dựng cho các chủ thể là cá nhân, pháp nhân đáp ứng được yêu cầu theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quản lý được xây dựng theo quy hoạch và việc tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan. Như vậy thì hoạt động cấp giấy phép xây dựng bao gồm các giai đoạn đó là: tiếp nhận hồ sơ, xem xét hồ sơ và cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật.

1.2. Quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng dự án: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 93 của văn bản hợp nhất Luật Xây dựng năm 2020 hiện hành thì có thể thấy, những yêu cầu đặt ra trong quá trình xin cấp giấy phép xây dựng dự án như sau:

– Quá trình xây dựng phải phù hợp với mục đích sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

– Phải đảm bảo an toàn cho công trình lân cận cũng như đáp ứng được yêu cầu về bảo vệ môi trường và phòng cháy chữa cháy, đáp ứng được các yêu cầu về an toàn hạ tầng kĩ thuật cũng như hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi và đê điều, giao thông và các khu di sản văn hóa, các khu di tích lịch sử, bảo đảm khoảng cách an toàn cho các công trình quan trọng liên quan và phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh;

– Đáp ứng được đầy đủ các giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật, có hồ sơ đề nghị xin cấp phép xây dựng và có thiết kế xây dựng phù hợp về mặt kĩ thuật;

– Phải đáp ứng được điều kiện về mặt vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.

2. Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng dự án: 

Theo quy định tại Điều 45 của Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng, thì hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng dự án bao gồm những giấy tờ cơ bản sau: 

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu do pháp luật quy định; 

– Bản photo chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành;

– Bản vẽ tổng mặt bằng của dự án hoặc tổng mặt bằng từng giai đoạn của dự án với tỷ lệ 1/100 – 1/500;

– Bản vẽ mặt bằng từng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 – 1/500 đồng thời có kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

– Bản vẽ các mặt đứng và các mặt cắt chính của từng công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;

– Bản vẽ mặt bằng móng với tỷ lệ 1/100 hoặc tỷ lệ 1/200 và mặt cắt móng với tỷ lệ 1/50 của từng công trình kèm theo sơ đồ đấu nối với hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin liên lạc với tỷ lệ 1/50 – 1/200;

– Bản photo có chứa bản chụp chính quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình của cơ quan có thẩm quyền.

3. Trình tự và thủ tục cấp giấy phép xây dựng dự án: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật.

Bước 2: Chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ đề nghị xin cấp giấy phép xây dựng và điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Theo quy định tại Điều 103 của pháp luật về xây dựng hiện hành thì tùy thuộc vào các đối tượng xin cấp phép khác nhau mà thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cũng khác nhau:

– Bộ Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với những công trình cấp đặc biệt;

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng thuộc cấp I, cấp II, công trình tôn giáo, công trình di tích lịch sử văn hóa, công trình tượng đài, công trình trên các tuyến trục đường phố chính trong đô thị, công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài …;

– Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử văn hóa thuộc địa bàn do mình quản lý.

Bước 3: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của các tổ chức và cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Sau đó tiến hành kiểm tra hồ sơ và ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng yêu cầu theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ thể đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng được.

Bước 4: Trong thời hạn 07 ngày theo quy định của pháp luật được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ thì cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu vào tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ. Đối với trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm bổ sung và hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Đối với trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được yêu cầu theo nội dung thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không có phép xây dựng.

Bước 5: Căn cứ theo quy mô và tính chất cũng như loại hình công trình, địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực có liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

Bước 6: Trong thời hạn 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ được tính kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ, thì cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến phải có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về nội dung tổ chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn nêu trên nếu cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải có trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình, cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ vào quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng cho các chủ thể. 

Bước 7: Nhận kết quả và nộp lệ phí. Chủ đầu tư tối nói tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ. Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp phép). Nếu quá thời hạn ghi trong giấy biên nhận mã cơ quan cấp phép không trả lời thì chủ đầu tư được phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định và phê duyệt theo quy định có trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Xây dựng 2014;

– Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.