Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu

1. Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu: 

1.1.Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu là gì?

Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá là hình thức phân phối đất đai đặc biệt, khác với việc giao đất, cho thuê đất thông thường, theo đó các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá theo một trình tự, thủ tục theo quy định và phải trả giá cao nhất mới được giao đất hoặc thuê đất. Có thể nói đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức nhằm bán đất với giá cao nhất, thu về cho Ngân sách nhà nước cao nhất. Trong khi đó đấu thầu dự án có sử dụng đất là hình thức nhằm mục đích để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực nhất và có dự án có chất lượng, có tính khả thi cao nhất và thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất cũng được áp dụng trong quá trình đấu thầu dự án, nhằm lựa chọn nhà thầu và nhà đầu tư phù hợp nhất cho dự án.

Đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động nhiều nhất nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Người tham gia đấu giá phải nỗ lực đưa ra giá cao nhất để có quyền sử dụng đất, do đó, họ sẽ cân nhắc và đề xuất các kế hoạch sử dụng đất có tính khả thi và hiệu quả kinh tế cao, tạo ra sự hiệu quả cao nhất trong hoạt động sử dụng đất đai. Bên cạnh đó, đấu giá cũng thúc đẩy sự minh bạch và công bằng trong hoạt động giao đất và cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất bởi vì tất cả các chủ thể tham gia đều có cơ hội công bố và đánh giá mức giá cao nhất của những đối thủ cạnh tranh.

1.2. Quy định về giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu: 

Trước hết, bên tham gia đấu giá phải thuộc đối tượng được nhà nước giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất hoặc nhà nước cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và 56 Luật Đất đai 2013. Ở đây cần lưu ý là chỉ những chủ thể được nhà nước giao đất cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ mới được tham gia đấu giá phù hợp với mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính mà họ phải nộp. Đối với các chủ thể như tổ chức phi chính phủ, tổ chức xã hội sẽ không phải là chủ thể được tham gia đấu giá QSDĐ. 

Các tổ chức, cá nhân phải có nhu cầu sử dụng đất và đáp ứng đầy đủ các điều kiện về vốn, kỹ thuật và năng lực tài chính đáp ứng yêu cầu sử dụng đất theo quy định tại Điều 52 và Điều 58 của Luật Đất đai 2013 và phải được thẩm định khi giao đất cho thuê đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất. 

Việc bán đấu giá QSDĐ không chỉ tuân thủ các nguyên tắc chung về mua bán trong BLDS 2015 mà còn phải tuân thủ các nguyên tắc đấu giá QSDĐ theo quy định tại Điều 6 Luật Đất giá tài sản năm 2016 và Điều 117 Luật Đất đai năm 2013. Với quy định này một lần nữa khẳng định QSDĐ là một tài sản đặc biệt việc đấu giá QSDĐ phải tuân theo một nguyên tắc chặt chẽ đảm bảo công khai, thực hiện một cách liên tục không gián đoạn cho đến khi có người trúng đấu giá QSDĐ.

Theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai hiện nay thì căn cứ để giao đất, cho thuê đất đó là căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, ở Dự thảo Luật Đất đai mới thì việc giao đất và cho thuê đất sẽ được thực hiện chủ yếu thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhằm tăng cường nguồn thu ngân sách nhà nước và thu hút nguồn lực xã hội cho các dự án đầu tư quan trọng. Việc quy định này xuất phát từ những ý nghĩa, vai trò của hình thức đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất. Cụ thể: 

– Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cụ thể quy định cơ sở để giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm kết quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có liên quan, bên cạnh đó Dự thảo này cũng có những quy định cụ thể về tiêu chí giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất. 

– Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chủ yếu áp dụng cho các trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất, được miễn tiền sử dụng đất và thực hiện các chính sách xã hội của Nhà nước. Đối với các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất còn lại thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. 

– Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng đối với trường hợp: Dự án có quy mô sử dụng đất lớn (từ 100 ha trở lên); Có yêu cầu động lực lan tỏa về phát triển kinh tế – xã hội, yêu cầu về điểm nhấn kiến trúc, phát triển đô thị; Khu đất chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, không phải là khu dân cư tập trung; Dự án đáp ứng hiệu quả tổng hợp về sử dụng đất, phát triển kinh tế – xã hội và bảo vệ môi trường và yêu cầu nhà đầu tư có năng lực về tài chính, có kinh nghiệm triển khai dự án và cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất .

2. Hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu: 

– Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

+ Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

+ Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

– Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:

+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

+ Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất;

+ Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

+ Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

+ Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

+ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

+ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

+ Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Dự thảo Luật Đất đai mới quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

3. Trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu: 

Tham gia trong quan hệ đấu giá QSDĐ bao gồm bên tham gia đấu giá, bên có QSDĐ đem ra đấu giá, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá và đơn vị thực hiện cuộc đấu giá. Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất là Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan, tổ chức có chức năng được UBND cấp có thẩm quyền giao tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ. Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất là tổ chức có chức năng bán ĐGTS theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về ĐGTS và quy định của pháp luật khác có liên quan hoặc Hội đồng đấu giá QSDĐ được UBND cấp có thẩm quyền quyết định thành lập trong trường hợp đặc biệt. 

Từ quy định nêu trên cho thấy các quy định về đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá và đơn vị thực hiện cuộc đấu giá đã thể hiện rõ quan điểm thực hiện chuyên nghiệp hóa và xã hội hóa hoạt động đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất phân định rõ vai trò của “người có tài sản bán đấu giá” và “người bán ĐGTS” trong quan hệ đấu giá QSDĐ. Trên cơ sở đó, đã xác định rõ vai trò, chức năng quyền, nghĩa vụ của các cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, vai trò, chức năng, quyền nghĩa vụ của các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, của Đấu giá viên trong đấu giá QSDĐ; đảm bảo tính chuyên nghiệp của hoạt động bán đấu giá QSDĐ. 

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013