Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà không công chứng

1. Hợp đồng thuê nhà có phải công chứng không? 

Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng thuê nhà được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, bao gồm bên thuê nhà bên bên cho thuê. Theo đó, bên cho thuê nhà giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một khoảng thời gian và thực hiện trả tiền thuê theo thỏa thuận của các bên. 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, ngoại trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Do vậy, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng. 

Tuy nhiên để tránh xảy ra tranh chấp, khuyến khích các cá nhân, tổ chức khi thuê nhà chứng thực, công chứng hợp đồng thuê nhà để có thể đảm bảo quyền lợi của các bên trong quá trình thuê nhà. 

2. Các dạng tranh chấp hợp đồng thuê nhà thường gặp và nguyên nhân xảy ra: 

2.1. Các dạng tranh chấp hợp đồng thuê nhà thường gặp: 

Tranh chấp được hiểu là có sự bất động, mâu thuẫn xảy ra giữa các bên trong việc thực hiện hợp đồng. 

Có thể là các bên không thực đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình trong hợp đồng thuê nhà dẫn đến việc gây ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại cho các bên còn lại trong hợp đồng thuê nhà. 

Một số tranh chấp hợp đồng thuê nhà thường gặp như:

– Bên thuê không thanh toán hoặc thanh toán chậm tiền thuê nhà cho bên cho thuê. 

– Một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn và không đảm bảo thời gian báo trước cho các bên còn lại trong hợp đồng. 

– Tranh chấp xuất phát từ việc chủ thể kí kết hợp đồng cho thuê không đúng. 

– Tranh chấp về đối tượng hợp đồng thuê tài sản nếu như đối tượng là nhà vi phạm điều cấm của luật như nghiêm cấm kinh doanh hoặc trao đổi,… 

– Tranh chấp do bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng công dụng của nhà hay mục đích mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. 

Ví dụ: Anh A thuê nhà của chị B với mục đích ghi trong hợp đồng để ở nhưng anh A thuê sau một thời gian đã dùng căn nhà đó để làm kho chứa hàng kinh doanh. 

– Tranh chấp liên quan đến việc cho thuê lại nhà: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 475 Bộ luật dân sự năm 2015, khi thuê nhà bên thuê có quyền được phép cho thuê lại nếu như được bên cho thuê đồng ý. 

Tuy nhiên, thực tế rất nhiều trường hợp bên thuê tự ý cho bên khác thuê lại nhà mà không hỏi ý kiến của bên cho thuê. Đó là vi phạm hợp đồng và quy định của pháp luật. 

– Tranh chấp liên quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại hợp đồng thuê nhà. 

– Hoặc các tranh chấp do không thực hiện đúng nghĩa vụ các bên cam kết trong hợp đồng,… 

2.2. Nguyên nhân xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà: 

Thứ nhất, nguyên nhân chủ quan: 

– Các bên chủ quan trong việc lập hợp đồng thuê không đầy đủ và chi tiết; lập hợp đồng một cách qua loa, sơ sài. Do đó, các bên thực hiện nghĩa vụ không đúng và không đầy đủ, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của những bên còn lại. 

– Chủ thể tham gia hợp đồng thiếu hiểu biết pháp luật, không chú trọng tới các vấn đề về pháp lý hợp đồng. 

– Một trong các bên cố tình không thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ hợp đồng gây thiệt hại đến các bên. 

Thứ hai, nguyên nhân khách quan: 

Có thể kế đến một số nguyên nhân khách quan tác động gây ảnh hưởng và xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà, như sau: 

– Sự kiện bất khả kháng như thiên tai, lũ lụt, dịch bệnh,… làm thay đổi hoàn cảnh khách quan dẫn đến vi phạm hợp đồng. 

– Sự biến động của những yếu tố như giá cả, cung cầu, tỷ giả làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh thuê nhà. 

3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà không công chứng: 

3.1. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà không công chứng: 

– Giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải: 

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng, điều tiên quyết đầu tiên là ưu tiên các bên giải quyết với nhau bằng việc thương lượng, đàm phán với nhau. Hai bên tìm tra những phương án nào hợp tình, hợp lý nhất đảm bảo quyền lợi của các bên để giải quyết xong tranh chấp, tránh làm ầm ĩ đưa ra pháp luật giải quyết. 

Nếu các bên không tự thương lượng được thì cần bên thứ ba vào cuộc thực hiện hòa giải. 

– Giải quyết tranh chấp thông qua phương thức khởi kiện tại Tòa án: 

Khi các bên tranh chấp, mâu thuẫn đến mức không thể thực hiện thương lượng, hòa giải giữa các bên hoặc bên thứ ba thì phải tiến hành thủ tục khởi kiện tại Tòa án. 

3.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà không công chứng: 

Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, những tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự, cụ thể là hợp đồng thuê nhà sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân. 

Đồng thời, với những tranh chấp dân sự trong đó có hợp đồng dân sự:

– Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì thẩm quyền giải quyết có thể thuộc về Tòa án nơi thực hiện hợp đồng. 

– Nếu không có sự lựa chọn thì thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú đối với cá nhân; nơi bị đơn đóng trụ sử đối với cơ quan, tổ chức. 

4. Hồ sơ, thủ tục khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà không công chứng tại Tòa án: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: 

– Đơn khởi kiện. 

– Hợp đồng thuê nhà. 

– Giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân của người làm đơn khởi kiện. 

– Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thuê nhà hoặc chứng minh thiệt hại có xảy ra. 

Bước 2: Nộp đơn:

Người có nhu cầu nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết. 

Bước 3: Tòa án tiếp nhận đơn và thụ lý giải quyết: 

Tòa án tiếp nhận đơn, nếu đầy đủ hợp lệ thì ra thông báo cho đương sự nộp tạm ứng án phí. 

Sau đó Tòa án tiến hành thụ lý hồ sơ khởi kiện. 

5. Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng: 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

……(1), ngày….. tháng …… năm…….

ĐƠN KHỞI KIỆN

Kính gửi: Toà án nhân dân (2) ……………

Người khởi kiện: (3) ……………..

Địa chỉ: (4) ……………

Số điện thoại: ……… (nếu có); số fax: ……… (nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………….. (nếu có)

Người bị kiện: (5) ……………..

Địa chỉ (6) …………….

Số điện thoại: ………… (nếu có); số fax: …………. (nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ……………(nếu có)

Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có) (7) … 

Địa chỉ: (8) ……………

Số điện thoại: ………… (nếu có); số fax: ……… (nếu có)

Địa chỉ thư điện tử : …………… (nếu có)

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9) … 

Địa chỉ: (10) …………….

Số điện thoại: ………… (nếu có); số fax: ……… (nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ..………(nếu có)

Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:(11) … …………

Người làm chứng (nếu có) (12) …………….

Địa chỉ: (13) ………….. 

Số điện thoại: …… (nếu có); số fax: …………… (nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………… (nếu có).

Danh mục tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: (14)….. 

1 ……………..

2 ……………..

(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) (15)

…………….

Người khởi kiện (16)

Hướng dẫn viết đơn khởi kiện: 

(1) Ghi địa điểm làm đơn khởi kiện (ví dụ: Hà Nội, ngày….. tháng….. năm……).

(2) Ghi tên Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án; nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện nào thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B), nếu là Toà án nhân dân cấp tỉnh, thì ghi rõ Toà án nhân dân tỉnh (thành phố) nào (ví dụ: Toà án nhân dân tỉnh Hưng Yên) và địa chỉ của Toà án đó.

(3) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì ghi họ tên; đối với trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì ghi họ tên, địa chỉ của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.

(4) Ghi nơi cư trú tại thời điểm nộp đơn khởi kiện. Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú (ví dụ: Nguyễn Văn A, cư trú tại thôn B, xã C, huyện M, tỉnh H); nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi địa chỉ trụ sở chính của cơ quan, tổ chức đó (ví dụ: Công ty TNHH Hin Sen có trụ sở: Số 20 phố LTK, quận HK, thành phố H).

(5), (7), (9) và (12) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (3).

(6), (8), (10) và (13) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (4).

(11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Toà án giải quyết.

(14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu nào và phải đánh số thứ tự (ví dụ: các tài liệu kèm theo đơn gồm có: bản sao hợp đồng mua bán nhà, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …).

(15) Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án (ví dụ: Người khởi kiện thông báo cho Toà án biết khi xảy ra tranh chấp một trong các đương sự đã đi nước ngoài chữa bệnh…).

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT: 

Bộ luật dân sự 2015. 

Luật nhà ở 2014.