Giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà. Quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà của bên thuê.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà. Quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà của bên thuê.
Tóm tắt câu hỏi:
Tình hình là em có thuê 1 cái nhà để ở, do điều kiện nhà về nước và điện nhà không đảm bảo, nhưng nhà em vẫn cố gắng ở. Nhưng đợt 30-4 vừa rồi, bà chủ nhà có thông báo sẽ sửa chữa nhà 1 tuần, và đến 2 tuần vẫn chưa xong. Nhà em lúc nào cũng trong tình trạng nhà như công trường và có nguy cơ sập, tiếng ồn suốt ngày nên ngày 9/5 nhà em thông báo không thể ở được nữa và chuyển đi. Bây giờ chủ nhà họ bảo nhà em phá vỡ hợp đồng, họ chỉ trả lại nhà em tiền nhà tháng 6 và 1 nửa tiền đặt cọc nên em muốn hỏi nếu giờ nộp đơn liệu nhà em có thắng và nộp đơn thì nộp cho ai?
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– Luật nhà ở 2014;
– Bộ luật tố tụng dân sự 2004 sửa đổi, bổ sung 2011.
2. Luật sư tư vấn:
Trước tiên, bạn xem lại trong hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người chủ nhà có quy định cụ thể trường hợp này hay không? Nếu có quy định trường hợp này thì bạn và chủ nhà xử lý theo hợp đồng thuê nhà đã giao kết.
Căn cứ Khoản 3 Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê nhà ở như sau:
"…..
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."
Như vậy, nếu bên phía chủ nhà có một trong những hành vi vi phạm quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật nhà ở 2014 thì gia đình bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải báo trước 1 tháng. Trong trường hợp của bạn chủ nhà đang sửa chữa nhà ở dẫn đến tình trạng gây tiếng ồn và gia đình bạn không thể ở được nữa nên gia đình bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng là không có căn cứ, nếu gia đình bạn chứng minh được nhà đã xuống cấp, chủ nhà không sửa chữa thì gia đình bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà, khi đó bên chủ nhà phải trả lại toàn bộ số tiền thuê đã trả trước và số tiền đặt cọc.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật nhà ở qua tổng đài: 1900.6568
Hiện nay chưa có văn bản quy định cụ thể về vấn đề bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở vi phạm thời hạn báo trước.
Căn cứ Khoản 1 Điều 33 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 sửa đổi, bổ sung 2011 quy định về Thẩm quyền của Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh như sau:
"1. Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Toà án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này;
….."
Khoản 3 Điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 sửa đổi, bổ sung 2011 quy định tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án như sau:
"….
3. Tranh chấp về hợp đồng dân sự.
….."
Như vậy, bạn có quyền làm đơn khởi kiện gửi tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người chủ nhà đang cư trú để yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà.
