Luật sư tư vấn pháp luật đất đai nhanh chóng hiệu quả. Tư vấn mọi thắc mắc của khách hàng liên quan đến lĩnh vực đất đai. Tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài 19001950.
Xử lý hành vi lấn, chiếm đất ở. Quy định pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư của Dương Gia. Tôi tên: Hoàng Ngọc Lương, nơi sinh sống Khóm 4, Phường 6, Tp. Cà Mau. Xin tư vấn vụ việc như sau: Ông Dè có mảnh đất ở khóm 4, phường 6, Tp. Cà Mau diện tích 25×4=100m2, và được nhà nước xây nhà tình nghĩa diện tích 16mx4m phần mặt tiền, phần diện tích còn lại phía sau có căn nhà cũ. Năm 2005, ông Dè bán cho bà Lánh toàn bộ 100m2 với giá 10 cây vàng (chỉ làm giấy tờ viết tay và có cam kết khi nào ông Dè qua đời thì bà Lánh mới nhận 100m2), nhưng bà Lánh chỉ trả cho ông Dè 04 cây vàng nên ông Dè đổi ý chỉ bán cho bà Lánh 28m2 phần diện tích phía sau (chỉ nói miệng với nhau chứ không viết lại giấy tờ mua bán). Tháng 10/2012, ông Dè thừa kế cho con gái là bà Hà (có thông báo niêm yết trên UBND phường 6). Tháng 12/2012, bà Hà đã bán cho tôi 100m2 đất đó, làm hợp đồng tại phòng công chứng và bà Hà đã làm giấy quyền sử dụng đất cho tôi. Khi đó bà Hà có nói với tôi là chỉ bán 4mx18m phí trước vì phần phía sau đã bán cho bà Lánh 4mx7m. Khi nào bà Lánh cần tách đất thì tôi ký giấy tờ cho bà Lánh. (bà Hà nói với tôi là bà Lánh có giấy tờ đầy đủ rồi). Tháng 8/2016 bà Lánh nói tôi tách đất cho bà nhưng khi đem giấy tờ ra thì bà Lánh chỉ có giấy mua bán viết tay năm 2005 ông Dè đã bán với diện tích 100m2. Tôi thấy giấy này không đủ căn cứ pháp lý để tách 28m2 (không thấy số liệu 28m2) nên tôi không tách cho bà Lánh. Tháng 9/2016 bà Lánh phá nhà cũ xây lại nhà mới trong khi phần đất đó đứng tên tôi, không thông qua tôi và chưa có giấy phép xây nhà nên tôi đã làm tờ trình báo cáo Khóm 4 là bà Lánh xâm phạm quyền sử dụng đất của tôi nhưng chính quyền địa phương – quản lý đô thị Phường 6 cũng không lập biên bản đình chỉ xây nhà. (phần diện tích xây nhà này lớn hơn 28m2). Tháng 3/2017 tôi làm tờ trình lên khóm 4 nhờ giải quyết với yêu cầu:
1. Bà Lánh làm giấy tờ xác minh của chính quyền địa phương và người dân làm chứng về diện tích 28m2 của bà Lánh, ghi rõ các phía Đông, Tây, Nam, Bắc giáp những ai để tôi có đủ chứng cứ pháp lý tách 28m2 cho bà Lánh.
2. Phần nhà bà Lánh đã xây không có giấy phép nếu bị phạt thì ai sẽ đóng tiền phạt (vì nhà này xây trên diện tích tôi đúng tên)
3. Bà Lánh cần phải làm kết tháo dỡ nhà mới xây nếu bà xây lấn phần diện tích của người khác.
Nhưng đến nay Khóm 4 vẫn chưa giải quyết, tôi hỏi thì trả lời là chưa mời được các bên có trách nhiệm giải quyết. Vậy tôi phải làm sao? Xin các luật sư tư vấn giúp tôi! Xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Theo thông tin bạn cung cấp, năm 2005, ông Dè bán cho bà Lánh toàn bộ 100m2 với giá 10 cây vàng (chỉ làm giấy tờ viết tay và có cam kết khi nào ông Dè qua đời thì bà Lánh mới nhận 100m2), nhưng bà Lánh chỉ trả cho ông Dè 04 cây vàng nên ông Dè đổi ý chỉ bán cho bà Lánh 28m2 phần diện tích phía sau (chỉ nói miệng với nhau chứ không viết lại giấy tờ mua bán). Trên giấy tờ hiện nay chỉ thể hiện ông Dè bán cho bà Lánh 100m2 tuy nhiên, giấy tờ này là giấy tờ viết tay, không có công chứng, chứng thực. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 127 “
"Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
…
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất."
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ viết bằng giấy tay, không có chứng nhận của công chứng Nhà nước hay chứng thực của ủy ban nhân dân cấp xã thì sẽ không có giá trị pháp lý.
Sau đó, ông Dè tặng cho con gái là bà Hà toàn bộ mảnh đất 100 m2. Năm 2012 bà Hà đã bán cho bạn toàn bộ mảnh đất đó, đã sang tên cho bạn. Tháng 9/2016, bà Lánh phá nhà cũ xây lại nhà mới trong khi phần đất đó đứng tên bạn và không thông qua bạn thì đây là hành vi vi phạm pháp luật bởi bà Lánh không có giấy tờ gì chứng minh về quyền sử dụng đất.
Hành vi của bà Lánh là hành vi chiếm đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP:
"2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai".
>>> Luật sư tư vấn xử lý hành vi lấn, chiếm đất ở: 1900.6568
Do đó, bà Lánh sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Khoản 3 Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:
"Điều 10. Lấn, chiếm đất
…
3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.
…
5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;
b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.
Trong trường hợp này, bà Lánh sẽ có nghĩa vụ buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất và buộc trả lại đất trên phần đất của gia đình bạn.
Nay bạn cũng đồng ý là bạn chỉ mua 72m2 đất, 28m2 đất còn lại phía sau của bà Lánh thì bạn nên giải thích rõ cho bà Lánh biết về quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất. Hướng giải quyết tốt nhất cho cả 2 bên hiện nay là nên tự thỏa thuận về việc sử dụng đất. Để giải quyết vấn đề này, bạn làm đơn tường trình gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đang có đất để yêu cầu hòa giải. Nếu không hòa giải hay hòa giải không thành thì bạn có thể làm đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi đang có đất để yêu cầu giải quyết.
