Giải quyết tài sản trên đất thuê là một vấn đề hết sức phức tạp trong quan hệ pháp luật dân sự. Vậy giải quyết tài sản trên đất khi hết hợp đồng thuê đất thế nào? Cùng tìm hiểu bài viết dưới đây.
Mục lục bài viết
1. Giải quyết tài sản trên đất khi hết hợp đồng thuê đất:
1.1. Giải quyết theo thỏa thuận:
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng và theo quy định.
Theo quy định, khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác, tài sản gắn liền với đất được xử lý, giải quyết theo thoả thuận của các bên.
Như vậy, việc xác lập, thực hiện và chấm dứt hợp đồng dựa vào sự tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận của các bên. Do đó, khi hết thời hạn thuê, để giải quyết tài sản trên đất thuê, nếu như hai bên có thỏa thuận từ trước về việc giải quyết tài sản gắn liền với đất sẽ tuân theo thỏa thuận của hai bên.
1.2. Giải quyết theo quy định pháp luật:
Theo quy định của pháp luật thì việc giải quyết tài sản trên đất thuê được xử lý như sau:
– Việc thuê đất chính là thực hiện quyền bề mặt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, khoảng không gian trên mặt đất, và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất
– Chủ thể thuê đất phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
– Trường hợp chủ thể thuê đất không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt
– Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể thuê đất phải tự xử lý tài sản đó và phải chịu chi phí xử lý
Nếu hai bên không có thỏa thuận thì gia đình bạn phải khôi phục tình trạng đất như ban đầu hoặc tuân theo quy định của pháp luật nếu có, trường hợp không thể thỏa thuận thì bạn có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án cấp huyện nơi có nhà, đất giải quyết tranh chấp về xử lý tài sản khi hết thời hạn thuê đất. Trong trường hợp này có thể thỏa thuận gia hạn thêm thời hạn thuê đất, hoặc có thể thỏa thuận về chuyển nhượng tài sản trên đất.
2. Có được đăng ký quyền sở hữu tài sản trên đất đối với đất thuê:
Căn cứ theo quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 thì điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở đó là đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, căn cứ điểm e khoản 3 Điều 8 Thông tư
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước đầu tư xây dựng nhà ở thì được công nhận quyền sở hữu đối nhà ở. Do đó, bạn tự bỏ tiền ra đầu tư xây dựng trên đất thuê và trong hợp đồng cho thuê đất cho phép bạn được xây dựng nhà ở trên đất thuê thì căn nhà bạn xây dựng thuộc quyền sử hữu của bạn.
3. Các tình huống xử lý nhà ở đã xây dựng trên đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng:
Tình huống 1: Ông A cho ông B thuê đất, ông B có thỏa thuận về việc thuê đất xây nhà, ông A đã đồng ý. Tuy nhiên hết thời hạn thuê, ông B xin gia hạn thêm ông A không đồng ý. Ông B muốn bán căn nhà lại cho người khác có được không?
– Hợp đồng thuê đất có thỏa thuận về việc xử lý tài sản sau khi thuê
Nếu trong hợp đồng thuê đất của bạn có thỏa thuận về việc giải quyết tài sản hình thành trên đất thuê thì các bên tiến hành xử lý theo thỏa thuận.
– Hợp đồng thuê đất không có thỏa thuận về việc xử lý tài sản sau khi thuê
Nếu hợp đồng không có thỏa thuận thì bạn giải quyết như sau:
+ Hai bên có thể thương lượng với nhau để bảo đảm quyền lợi cho bạn bằng cách đề nghị ông A mua lại căn nhà với một khoản tiền hợp lý.
+ Nếu không thể thỏa thuận được thì có thể làm đơn khởi kiện gửi tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi đang thuê đất để yêu cầu giải quyết. Cần mang các giấy tờ chứng minh việc tạo lập căn nhà trên đất thuê của bạn là hợp pháp (ví dụ: hợp đồng thuê đất; bản vẽ xây dựng; giấy phép xây dựng (nếu có),…). Khi đó, Tòa án sẽ dựa vào các tài liệu, chứng cứ mà các bên cung cấp để ra bản án.
Tình huống 2: Ông A cho công ty B chúng tôi thuê đất làm nhà máy: thời hạn 5 năm. Trong hợp đồng có điều khoản: nếu bên B không thuê nữa phải để lại toàn bộ máy móc, thiết bị, cơ sở hạ tầng xây dựng trên đất mà không tính tiền cho chủ đất. Do công ty B hoạt động sản xuất thua lỗ. Công ty B chúng tôi muốn tháo máy móc, thiết bị để bán trả nợ có được không.
Trả lời:
Căn cứ quy định đã phân tích nêu trên, hợp đồng thuê đất là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê đất, vì vậy, khi các bên thỏa thuận các điều khoản quy định trong hợp đồng và đã ký hợp đồng thì các bên phải thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Hợp đồng thuê đất chính là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Theo tình huống trên bên B thuê đất với thời hạn 5 năm để xây dựng nhà máy. Hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng thuê đó là: nếu bên công ty B chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn theo thỏa thuận thì phải để lại toàn bộ máy móc, thiết bị, cơ sở hạ tầng xây dựng trên đất.
Như vậy, tài sản trên đất khi phía công ty B chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn thì tài sản trên đất sẽ được giải quyết theo sự thỏa thuận trong hợp đồng thuê. Theo đó, do bên thuê đã vi phạm về thời hạn thuê được quy định trong hợp đồng nên bên thuê phải để lại tài sản có trên đất như đã thỏa thuận.
Trường hợp, nếu tài sản trên đất có giá trị lớn mà công ty B đang trong tình trạng rất khó khăn cần bán tài sản để trả nợ thì đại diện phía công ty B có thể thỏa thuận lại với bên cho thuê đất về vấn đề bồi thường do công ty B chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn để được bán tài sản.
Tình huống 3: Ông C thuê của một người trong làng 3 sào ao và 1 mẩu ruộng để làm mô hình kinh tế, thuê từ năm 2012 đến nay. Thời hạn cho thuê là 13 năm. Sang năm là hết thời hạn thuê, ông C mong muốn thuê tiếp trong vòng 5 năm nữa để ổn định sản xuất. Tuy nhiên gia đình họ có dự định chuyển vào nam sinh sống nên khi hết thời hạn thuê thì họ sẽ bán khu đất đó đi. Ông C có xây dựng trên khu đất đó trang trại khá lớn và rất nhiều cây ăn quả, bên cho thuê ra giá cho thuê lại cao quá nên ông C đang có băn khoăn. Nếu như ông C không thuê mảnh đất đó nữa thì những tài sản trên khu đất đó sẽ giải quyết thế nào?
Trường hợp 1: Nếu hai bên có thoả thuận về việc tháo dỡ tài sản trên đất
Trong trường hợp này, việc xử lý tài sản sẽ được thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng. Nếu trong hợp đồng không có thoả thuận, hai bên có thể thoả thuận thêm về việc xử lý tài sản này.
Trường hợp 2: Hai bên không có thoả thuận về việc tháo dỡ tài sản trên đất
Trong trường hợp này, ông C phải tháo dỡ trang trại và câu ăn quả trên mặt đất thuê đó trước khi hợp đồng thuê mặt bằng hết hạn. Nếu bạn không tháo dỡ, quyền sở hữu quán bán đồ ăn thuộc về bên cho thuê. Trường hợp bên cho thuê không đồng ý nhận và tiến hành tháo dỡ thì bạn phải thanh toán chi phí tháo dỡ quán cho bên cho thuê.
Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015
