Giải chấp tài sản là thủ tục bắt buộc phải thực hiện sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ. Chỉ sau khi giải chấp (đăng ký xóa thế chấp) thì tài sản thế chấp mới có thể tham gia vào một giao dịch dân sự khác mà không cần xin ý kiến của ngân hàng cho vay. Vậy giải chấp là gì?
Mục lục bài viết
1. Giải chấp là gì?
Giải chấp hay còn được gọi là xoá thế chấp là một hình thức giải trừ tài sản đảm bảo dùng để thế chấp vay vốn ra khỏi tổ chức cho vay. Điều này đồng nghĩa với việc các khoản vay đã được thanh toán đầy đủ, tất cả các điều khoản của khoản vay đó đã được thoả mãn và người cho vay sẽ không còn quyền cầm giữ tài sản đó nữa. Nói cách khác, người đi vay đã hoàn trả đầy đủ khoản vay của họ cho người vay theo đúng thoả thuận (bao gồm cả gốc, lãi, các khoản thanh toán yêu cầu khác của người cho vay). Do đó, giải chấp ngân hàng là điều bắt buộc đối với người vay khi đến hạn trả nợ gốc tại ngân hàng.
2. Giải chấp ngân hàng là gì?
Giải chấp ngân hàng là một hình thức giải trừ tài sản đảm bảo dùng để thế chấp vay vốn ra khỏi ngân hàng cho vay. Điều này đồng nghĩa với việc các khoản vay ngân hàng đã được chủ thể đi vay thanh toán đầy đủ, tất cả các điều khoản của khoản vay đó đã được thoả mãn và ngân hàng không còn quyền cầm giữ tài sản đó nữa. Nói cách khác, người đi vay đã hoàn trả đầy đủ khoản vay của họ cho ngân hàng theo đúng thoả thuận. Tài sản được giải chấp được tham gia vào mọi giao dịch dân sự theo đúng quy định của pháp luật mà không cần phải xin ý kiến của ngân hàng cho vay nữa.
3. Khi nào thì đăng ký xóa thế chấp (giải chấp)?
Giải chấp tài sản là một thủ tục bắt buộc với mọi khoản vay có thế chấp để có thể kết thúc hợp đồng giữa bên vay và bên cho vay. Tuỳ thuộc vào các điều khoản được thoả thuận giữa các bên, thời hạn giải chấp với mỗi hợp đồng sẽ là khác nhau. Tuy nhiên, hiểu một cách khái quát nhất thì cần phải giải chấp khi đến thời hạn cuối cùng để tất toán khoản vay tránh trường hợp nợ xấu hay bị thanh lý tài sản.
Tuy nhiên, có một số trường hợp có thể giải chấp trước hạn hoặc đúng hạn nếu bên vay có đủ điều kiện thanh toán khoản vay trước thời hạn. Cụ thể:
– Giải chấp tài sản (nhà, đất, ô tô…) để giao dịch mua bán, tặng cho, phân chia tài sản thừa kế…
– Để gia hạn đất, chuyển mục đích sử dụng, hoàn công…
– Chuyển ngân hàng vay khoản mới để duy trì khoản vay hoặc vay thêm
– Giải chấp để sang tên vay khoản mới (vay ba bên mua tài sản)
– Hoán đổi tài sản có giá trị tương đương để đảm bảo cho khoản vay
Điều kiện để được giải chấp:
Căn cứ Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, bên thế chấp được xóa đăng ký thế chấp nếu thuộc trường hợp sau:
- Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;
- Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác;
- Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;
- Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;
- Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu;
- Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;
- Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ
hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật; - Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm;
- Theo thỏa thuận của các bên.
4. Thủ tục giải chấp ngân hàng như thế nào?
Căn cứ Điều 48 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, thủ tục xóa đăng ký thế chấp được thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
– Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa liên thông thì nộp tại bộ phận một cửa.
– Đối với địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai (nếu là tổ chức) hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nếu là hộ gia đình, cá nhân.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung xóa đăng ký vào sổ địa chính và Giấy chứng nhận.
– Thời gian thực hiện: Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn (theo khoản 40 Điều 2
5. Hậu quả của việc giải chấp không đúng thời hạn?
Khi đến hạn trả nợ gốc, khách hàng không giải chấp tài sản thì có thể gây ra một số hậu quả như:
Đối với người vay:
- Bị chuyển thành nợ quá hạn
- Bị ghi lại thông tin tại CIC – Trung tâm thông tin ứng dụng về khoản vay quá hạn. Như vậy sẽ bị xếp vào lý lịch tín dụng “xấu”, sau này rất khó vay tiền ngân hàng tiếp.
- Bị phạt quá hạn theo chính sách của ngân hàng
- Liên tục bị ngân hàng gọi điện, gửi thông báo hoặc tới nhà nhắc thanh toán nợ
Đối với ngân hàng cho vay:
- Ảnh hưởng đến uy tín về năng lực cho vay của cán bộ, nhân viên tín dụng ngân hàng.
- Đem tài sản khách hàng thế chấp khi vay ra để định giá lại và phát mại
- Ngân hàng nhà nước buộc phải trích dự phòng cho khoản dẫn tới làm giảm thu nhập của ngân hàng. Trường hợp tỷ lệ quá cao ngân hàng nhà nước sẽ tiến hành kiểm soát đặc biệt.
6. Tham khảo phân tích quy định về giải chấp theo pháp luật Hoa Kỳ:
Thế chấp cầm cố là một hợp đồng pháp lý giữa bạn và người cho vay cầm cố của bạn; đó là một trong nhiều tài liệu bạn đã ký khi đóng khoản vay thế chấp của mình. Văn phòng công ty ghi tại quận địa phương của bạn lưu hồ sơ và xác nhận rằng người cho vay là chủ sở hữu thực sự của tài sản của bạn cho đến khi bạn trả hết khoản vay của mình. Quyền thế chấp mang lại cho người cho vay quyền lấy tài sản của bạn nếu bạn không trả lại khoản vay thế chấp của mình. Quyền thế chấp cũng ngăn cản bạn bán hoặc chuyển nhượng tài sản của mình cho người khác cho đến khi bạn hoàn trả đầy đủ khoản vay của mình – hoặc một người nào đó hợp pháp nhận trách nhiệm thanh toán khoản thế chấp của bạn.
Giải chấp, còn được gọi là Giấy Liên kết Thế chấp, là một văn bản pháp lý được cung cấp bởi bên nhận thế chấp (tổ chức tài chính) thông báo rằng khoản thế chấp đã được thanh toán đầy đủ, tất cả các điều khoản của khoản vay đã được thỏa mãn và sẽ không còn quyền cầm giữ tài sản. Điều này có nghĩa là người đi vay đã hoàn trả đầy đủ khoản vay của họ cho người cho vay theo thỏa thuận (bao gồm phí trả chậm hoặc các khoản thanh toán yêu cầu khác của người cho vay).
Việc giải phóng quyền cầm giữ diễn ra khi người cho vay của bạn (“người cầm giữ”) hủy bỏ yêu cầu của họ đối với tài sản của bạn (còn được gọi là “dỡ bỏ” hoặc “từ bỏ” quyền cầm giữ). Tùy thuộc vào nơi bạn sinh sống, tài liệu chứng minh người cho vay của bạn đã đưa ra yêu cầu của họ được gọi là “giải phóng quyền thế chấp” hoặc “giấy chứng nhận thỏa mãn”. Bằng cách ký vào bản giải phóng quyền thế chấp, người cho vay của bạn đang xác nhận rằng họ không còn có bất kỳ yêu cầu pháp lý nào đối với tài sản của bạn.
Khi các khoản vay được trả hết, các nhân viên phục vụ phải xử lý quyền thế chấp với quận nơi ghi nhận thế chấp hoặc chứng thư tín chấp trong vòng 30-90 ngày, tùy thuộc vào quận. Tuy nhiên, nếu việc chuyển nhượng không được thực hiện đúng cách hoặc thiếu tài liệu, quận sẽ từ chối việc giải phóng quyền thế chấp.
Chúng tôi giảm số lượng từ chối giải phóng quyền thế chấp, giảm trách nhiệm pháp lý, làm hài lòng người đi vay và đảm bảo rằng quy trình đang được thực hiện hiệu quả với cách tiếp cận thực tiễn tốt nhất được trau dồi trong 25 năm qua, bao gồm cả việc mua lại Công ty Cố vấn Tuân thủ Thế chấp và Tập đoàn Tài chính Orion. Rốt cuộc, khi khối lượng thế chấp tăng lên, rủi ro không hiệu quả, hồ sơ bị từ chối và kiện tụng cũng tăng theo.
Chúng tôi đảm bảo rằng tất cả các tài liệu cần thiết để xử lý thành công việc giải phóng quyền thế chấp đều thuộc quyền sở hữu của bạn (ghi chú, thế chấp / chứng thư ủy thác, (các) chuyển nhượng, quyền sở hữu, v.v.), chúng được cung cấp cho quận với thông tin người vay chính xác (tên người vay , địa chỉ, v.v.), và tài liệu chính xác được cung cấp cho người vay để đóng vòng lặp.
Nội dung của giải chấp:
Nếu bạn bán tài sản của mình hoặc chuyển nhượng hợp pháp cho người khác, nhân viên phục vụ khoản vay của bạn phải tham gia vào quá trình bán để đảm bảo tài sản cầm cố được giải phóng hoặc chuyển nhượng hợp lệ trước khi bạn có thể hoàn tất giao dịch. Khi bạn trả hết khoản vay của mình trong khi chúng tôi đang xử lý khoản vay đó, chúng tôi sẽ thanh toán cho người cho vay của bạn và đảm bảo rằng họ sẽ ký vào biên bản giải phóng quyền cầm giữ / giấy chứng nhận thỏa mãn. Thay mặt cho bên cho vay của bạn, chúng tôi sẽ gửi tài liệu đó đến văn phòng hồ sơ đất đai hoặc hồ sơ quận địa phương của bạn. Sau khi văn phòng địa phương của bạn ghi lại và trả lại cho chúng tôi, chúng tôi sẽ gửi tài liệu cho bạn.
Với sự kết hợp của các dịch vụ gia công quy trình kinh doanh (BPO), phần mềm tự động hóa quy trình làm việc và quản lý tài liệu đám mây, MetaSource hợp lý hóa quy trình giải phóng quyền thế chấp để giúp đảm bảo tuân thủ và tối đa hóa năng suất cho các nhà cung cấp dịch vụ.
Khi nhận được bất kỳ tài liệu liên quan nào, qua thư, fax hoặc SFTP, quy trình làm việc của chúng tôi sẽ gửi bản giải phóng quyền thế chấp để đăng ký. Dịch vụ phòng thư của chúng tôi nhận thư giấy, sau đó chuẩn bị, quét và lập chỉ mục các tài liệu này để nhập vào quy trình làm việc.
Việc giải phóng quyền cầm giữ hoặc được ghi lại bằng điện tử với 1.600 hạt chấp nhận chúng hoặc được in, gửi qua bưu điện và gửi đến những nước không cùng với khoản thanh toán ký quỹ nếu cần.
Chúng tôi cũng đảm bảo rằng quận tuân theo thông qua: theo dõi thời gian các quận mất để ghi và trả lại tài liệu. Nếu một tài liệu không được trả lại trong vòng 30 ngày kể từ thời gian quay vòng thông thường, MetaSource sẽ theo dõi để xác định xem tài liệu đó được ghi lại hay cần được gửi lại. Chúng tôi khuyên người vay nên trả lại bản giải chấp quyền thế chấp đã được ghi lại, ngay cả ở những tiểu bang không yêu cầu điều này.
Trên thực tế thì để hoàn thành thỏa mãn về giải chấp thì chủ thể cần phải thực hiện các bước sau đây:
– Bước 1 – Xác định các bên
Các bên thích hợp phải được lập thành văn bản về Sự thỏa mãn của thế chấp. Hai bên chính là bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp, (các) cá nhân hoặc (các) người vay vốn để bảo đảm và thanh toán cho một ngôi nhà, những người đã sử dụng ngôi nhà để thế chấp nhằm đảm bảo khoản vay. Bên nhận thế chấp, tổ chức tài chính hoặc tổ chức đã cung cấp tiền cho bên thế chấp, vốn được sử dụng để mua nhà.
– Bước 2 – Điền và Ký
Người nhận thế chấp phải có chữ ký của Người thế chấp sau khi đã được cấp. Một số tiểu bang sẽ yêu cầu nhân chứng có mặt.
Ngoài ra, thông tin sau nên được bao gồm:
– Tên người nhận thanh toán
– (Các) chủ sở hữu của chủ thế chấp
– Tổng số tiền thế chấp
– Ngày thực hiện thế chấp
Mô tả đầy đủ và hợp pháp về tài sản để bao gồm số bưu kiện thuế
Xác nhận rằng tất cả các khoản thanh toán đã được thực hiện đầy đủ
Công nhận giải phóng người cho vay khỏi việc yêu cầu thế chấp tài sản
Ngày ký và chữ ký của tất cả các bên thích hợp.
– Bước 3 – Nộp và Ghi lại Biểu mẫu
Sau khi có chữ ký và công chứng tài liệu, tài liệu phải được ghi lại với Văn phòng Ghi chép Quận địa phương hoặc Cơ quan Đăng ký Đất đai. Sau khi Thỏa mãn về Thế chấp được nộp một cách thích hợp, quyền thế chấp sẽ được dỡ bỏ.
Hậu quả của việc giải chấp không đúng hạn
Mỗi tiểu bang có một giới hạn luật định khác nhau, trong đó Yêu cầu về việc Thỏa mãn Thế chấp sẽ được yêu cầu nộp. Trong trường hợp bên cho vay hoặc bên tài chính có trách nhiệm không ghi lại và ký tên vào Bản Thỏa thuận Thế chấp, họ sẽ phải chịu trách nhiệm đối với tất cả các thiệt hại và hình phạt trả cho bên vay. Ngoài ra, người vay có thể không bán được tài sản trong tương lai nếu họ không cung cấp được giấy tờ hợp pháp về việc nó đã được thanh toán đầy đủ.
Sự hài lòng về thế chấp sẽ có một tiêu đề trống cần thiết cho Bộ ghi của Quận. Đến lượt nó, County Recorder sẽ đóng dấu vào tài liệu với một số nộp hồ sơ và bất kỳ hình thức thông tin nào khác nếu thấy cần thiết, điều này sẽ giúp xác định và ghi lại tài liệu. Khoảng trống này nên được để trống và không được giả mạo.
Chứng thư chuyển nhượng là một văn bản pháp lý chuyển quyền sở hữu tài sản từ Người được ủy thác trở lại người thế chấp. Tài liệu được sử dụng để xác nhận rằng người đi vay đã hoàn thành tất cả các nghĩa vụ và khoản thanh toán đã được nhận đầy đủ theo Chứng thư ủy thác. Cả hai tài liệu đều phục vụ cùng một mục đích tuy nhiên một số tiểu bang sử dụng cái này hơn cái khác. Thông thường nhất, Chứng thư tái cấp vốn được sử dụng khi một người đi vay tái cấp vốn cho một khoản vay cầm cố nhà.
Việc công chứng Sự hài lòng của Thế chấp nên được thực hiện để đảm bảo tài liệu đã được xác thực bởi một quan chức do nhà nước chỉ định.
Sự hài lòng về thế chấp phải được nộp cho Cơ quan ghi nhận của Quận hoặc Cơ quan đăng ký thành phố. Điều này sẽ xác nhận và chứng minh rằng thế chấp thu được trước đó đã được thanh toán đầy đủ và không còn quyền cầm giữ tài sản nữa. Giấy tờ cần thiết phụ thuộc vào tiểu bang, một số tiểu bang có thể yêu cầu Chứng thư Công nhận thay vì Thỏa mãn Thế chấp. Nếu việc Thỏa mãn Thế chấp không được ghi nhận thì quyền cầm giữ sẽ vẫn còn trên Quyền sở hữu của tài sản.
