Khi Nhà nước thu hồi đất vườn, người bị thu hồi đất sẽ được Nhà nước bồi thường. Vậy giá bồi thường thu hồi đất vườn được quy định như thế nào? Được tái định cư không?
Mục lục bài viết
1. Giá bồi thường thu hồi đất vườn?
Trong những văn bản pháp luật hiện hành về lĩnh vực đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan, chưa có văn bản pháp luật nào giải thích hoặc đưa ra khái niệm thế nào là đất vườn. Mặc dù không giải thích hoặc đưa ra khái niệm thế nào là đất vườn nhưng tại Điều 103 của Luật Đất đai 2013 có quy định cách xác định phần diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở (thửa đất mà có nhiều mục đích sử dụng, gồm có đất ở, đất vườn, ao). Thêm nữa, tuy Luật Đất đai 2013 (Luật hiện hành) không quy định hay giải thích thế nào là đất vườn nhưng trước đây có một số văn bản pháp luật có đề cập đến loại đất này, cụ thể ngày 12/10/1999, Tổng cục Địa chính đã ra Quyết định số 507/1999/QĐ-TCĐC ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai nhằm phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000, trong đó có quy định đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình ở trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa những loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng được để tính diện tích cho từng loại. Ngoài ra, tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và những ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 cũng quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu là “Vườn”.
Như vậy, qua thực tiễn cũng như qua các quy định của những văn bản pháp luật trước đây (đã hết hiệu lực) có thể hiểu đất vườn là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, nó là đất trồng cây hàng năm hoặc lâu năm ở trong một thửa đất riêng (tạo thành một thửa đất riêng là đất nông nghiệp) hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở (người dân hay gọi là đất xen kẹt, xen kẽ).
Người sử dụng đất sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (trong đó có đất vườn) vì :
– Mục đích quốc phòng an ninh;
– Để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Khi Nhà nước thu hồi đất vườn nhằm mục đích trên thì giá bồi thường thu hồi đất vườn sẽ được tính như sau:
1.1. Giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vườn:
Giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vườn được quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3
Giá trị của thửa đất vườn cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất
Trong đó:
– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố nơi có đất vườn bị thu hồi ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Sẽ phụ thuộc vào từng vị trí của đất vườn bị thu hồi mà giá đất sẽ khác nhau. Người bị thu hồi đất vườn muốn biết chính xác giá trị của thửa đất của mình trong bảng giá đất thì phải vào quyết định về bảng giá đất của ủy ban nhân dân tỉnh nơi đất của mình bị thu hồi, sau đó tìm đúng địa chỉ, vị trí thửa đất của mình (thông thường, tại bảng giá đất của các tỉnh sẽ chia vị trí đất thành vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).
– Hệ số điều chỉnh giá đất vườn khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố nơi có đất vườn bị thu hồi quyết định. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố sẽ quyết định hệ số điều chỉnh giá đất vườn cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất vườn. Nói cách khác thì hệ số điều chỉnh giá đất vườn sẽ không công bố trước và áp dụng theo từng năm như là đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ, sổ hồng.
1.2. Giá hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi thu hồi đất vườn:
Mức hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống được quy định cụ thể tại Điều 19 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Thứ nhất, tiền hỗ trợ ổn định đời sống:
Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu sẽ được tính bằng tiền tương đương với 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình ngay tại thời điểm hỗ trợ của địa phương. Trong đó:
– Thu hồi đất vườn từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ tối đa:
+ 06 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở;
+ 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở;
+ 24 tháng trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, hoặc đặc biệt khó khăn;
– Thu hồi đất vườn trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ:
+ 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở;
+ 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở;
+ 36 tháng trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, hoặc đặc biệt khó khăn.
Thứ hai, tiền hỗ trợ ổn định sản xuất:
Hỗ trợ ổn định sản xuất bằng tiền với mức cao nhất là 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 03 năm liền kề trước đó.
Thêm vào đó hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất vườn được bồi thường bằng đất nông nghiệp được hỗ trợ về giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, những dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, các kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp.
1.3. Giá hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp:
Giá hỗ trợ đào tạo nghề và tìm kiếm việc làm đối với hộ cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định tại khoản 6 Điều 4 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Giá hỗ trợ = Diện tích đất được bồi thường (m2) x Giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất x Hệ số bồi thường do địa phương quy đinh.
Địa phương quy định giá đất nông nghiệp (giá đất vườn), và hệ số bồi thường do địa phương có đất vườn bị thu hồi quy định nhưng mức tối đa là không quá 05 lần so với giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp (đất vườn) thu hồi nằm trong hạn mức giao đất ở địa phương.
2. Thu hồi đất vườn được tái định cư không?
Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 6 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và Điều 86 Luật Đất đai 2013, việc bồi thường tái định cư sẽ chỉ được thực hiện khi đáp ứng được các điều kiện:
– Người sử dụng đất bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố ban hành;
– Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã/phường/thị trấn nơi có đất ở thu hồi.
Do đó, đối với các trường hợp người sử dụng đất bị thu hồi đất vườn thì sẽ không được bồi thường tái định cư.
Tuy nhiên,hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất vườn vẫn có thể tái định cư trên diện tích đất nông nghiệp (đất vườn) còn lại của thửa đất có nhà ở khi nhà nước thu hồi đất bằng cách chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Theo quy định tại khoản 5 Điều 6 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 4 của Thông tư
– Thửa đất có nhà ở bị thu hồi và phần diện tích đất còn lại không bị thu hồi thuộc đất nông nghiệp (đất vườn).
– Phần diện tích còn lại của thửa đất thu hồi đủ điều kiện được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất vườn bị thu hồi.
– Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất vườn) sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Tuy nhiên, tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi Luật Đất đai 2013) có quy định về các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, một trong các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi Luật Đất đai 2013) đó chính là đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất mà có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc bằng tiền hoặc bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất mà bị thu hồi hoặc nhà ở nếu như người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở.
Theo nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tại dự thảo
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai 2013;
– Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi Luật Đất đai 2013);
– Quyết định số 507/1999/QĐ-TCĐC ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai nhằm phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000.
