Được chuyển đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang không?

1. Thế nào là chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang là một trong những hình thức chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 

Theo đó, chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về đất đai. Hiện nay, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định thành 02 trường hợp: chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp nào thì người sử dụng đất vẫn phải thực hiện đăng ký biến động đất đai để được công nhận mục đích sử dụng đất mới.

2. Được chuyển đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang không?

Căn cứ theo quy định tại Phụ lục I được ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT thì đất nghĩa trang được quy định là đất làm nơi mai táng tập trung của người chết, được sử dụng để xây công trình nhà tang lễ và công trình hoả táng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hoả táng được xác định là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Vậy người sử dụng đất có được quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang không? Việc chuyển đổi có phải thực hiện xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không?

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây thì người sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

– Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

– Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

– Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất nghĩa trang) là một trong các trường hợp phải thực hiện xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do đó, việc người sử dụng đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang được hay không thì phải do sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi xem xét, xét duyệt cho người sử dụng đất được phép chuyển đổi mục đich sử dụng đất phải căn cứ vào nguyên tắc mà pháp luật quy định mà không phải xét duyệt theo ý chí chủ quan của mình.

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ cho phép người sử dụng đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm dựa vào 02 căn cứ được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể như sau:

– Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Nhu cầu của người sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Nếu xét thấy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất là phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ cho phép người sử dụng đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang.

3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang:

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, việc thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện theo mẫu số 01, được ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi, bổ sung bởi điểm d khoản 1 Điều 1 Thông tư số 11/2022/TT-BTNMT;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ cũ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng hiện nay) đã được cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin cấp phép đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu đã nêu trên thì người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất  nông nghiệp sang đất nghĩa trang. Trong trường hợp này, theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép người sử dụng đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp này bao gồm: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Uỷ ban nhân dân cấp huyện và Uỷ ban nhân dân cấp xã.

Hiện nay, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi có thể thực hiện nộp hồ sơ trực tiếp đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nêu trên hoặc nộp thông qua đường bưu điện gửi tới địa chỉ của cơ quan Nhà nước đó hoặc có thể nộp hồ sơ thông qua Cổng dịch vụ công.

Bước 3: Cơ quan Nhà nước tiếp nhận và giải quyết yêu cầu:

Cơ quan tài nguyên và môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã nêu trên sẽ có trách nhiệm tiếp nhận và thẩm tra hồ sơ. Cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người yêu cầu bổ sung, sửa đổi hồ sơ nếu hồ sơ chưa bảo đảm tính hợp lệ và đầy đủ. Nếu hồ sơ đã hợp lệ thì cán bộ sẽ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cho người yêu cầu.

Khi tiếp nhận và giải quyết hồ sơ thì cơ quan tài nguyên và môi trường thuộc cấp có thẩm quyền sẽ thực hiện những công việc sau:

– Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

– Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

– Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT;

– Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Người yêu cầu chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và nhận kết quả giải quyết:

Người có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của cán bộ tài nguyên và môi trường.

Kết quả nhận được là quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm gửi đến người sử dụng đất có yêu cầu.

Bước 5: Thực hiện đăng ký biến động đất đai:

Để hoàn tất quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ghi nhận mục đích sử dụng đất mới: đất nghĩa trang.

Để thực hiện đăng ký biến động đất đai thì người yêu cầu cần chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai thực hiện theo mẫu số 09/ĐK;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp;

– Quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Sau khi chuẩn bị hồ sơ thì người yêu cầu sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký biến động đất đai và nhận kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất đã chuyển đổi.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành ngày 14/12/2018 Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.