Bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất

1. Bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất:

1.1. Hợp đồng cho thuê đất được hiểu như thế nào?

Có thể nói, cho thuê tài sản là việc bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê bằng một hợp đồng ghi nhận sự thỏa thuận hai bên. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, tức là một tài sản của người sử dụng đất, do vậy có thể đem cho thuê theo các quy định của pháp luật. Như vậy thì cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (tức là bên cho thuê) chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê theo hợp đồng đã thỏa thuận. Cho thuê quyền sử dụng đất được xếp vào loại giao dịch không có sự chuyển quyền sử dụng đất. So với các hình thức có sự chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền sử dụng đất hình thành pháp nhân thì cho thuê không chỉ khác là hậu quả pháp lý mà còn có nhiều điểm khác biệt. Nhìn chung thì một hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất sẽ mang một số đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch không có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cho thuê là người sử dụng đất trực tiếp khai thác công dụng từ đất và hưởng hoa lợi lợi tức trên đất và có thể chuyển giao quyền lại cho người khác theo quy định. Khi người sử dụng đất không có nhu cầu khác trên đất thì có thể cho phép người khác khai thác lợi ích từ đất trong một thời hạn.

Thứ hai, cho thuê quyền sử dụng đất luôn có thời hạn. Do bên cho thuê không chuyển giao hẳn quyền sử dụng đất của mình mà việc này chỉ là tạm thời nên luôn phải xác định khoảng thời gian chuyển giao (tức là thời gian thuê). Cho thuê quyền sử dụng đất thì các bên được tự do thỏa thuận thời hạn này dài hay ngắn theo nhu cầu của mình. Mặc dù cho thuê quyền sử dụng đất về lý luận không làm phát sinh tư cách người sử dụng đất cho bên thuê nhưng vẫn có ngoại lệ trong trường hợp này. Đó là trường hợp doanh nghiệp phát triển hạ tầng, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghiệp cao, khu kinh tế cho các chủ thể khác thuê quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đã xây dựng. Bên thuê quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng vẫn được pháp luật công nhận là người sử dụng đất và có các quyền nghĩa vụ luật định trong quá trình sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.2. Bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất: 

Có thể nói, giao đất và cho thuê đất là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, 02 chế định này hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Để thực hiện quyền lực của mình thì nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trong quá trình sử dụng, xuất phát từ những lý do khác nhau có thể là chủ quan hoặc khách quan, mà chủ sở hữu bất hợp pháp không thể trực tiếp khai thác và sử dụng mảnh đất của mình nên có nhu cầu cho người khác thuê. Hợp đồng cho thuê đất từ đó được hình thành, tuy nhiên cũng tìm ẩn nhiều tranh chấp và rủi ro phát sinh, trong đó có vấn đề về đơn phương chấm dứt hợp đồng. Vậy câu hỏi đặt ra, có phải tiến hành bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất hay không? Để trả lời cho câu hỏi đó thì cần xem xét những yếu tố sau đây:

Thứ nhất, cho thuê quyền sử dụng đất là một trong những quyền mà chủ sở hữu bất động sản được phép thực hiện. Căn cứ theo quy định tại Điều 168 của pháp luật về đất đai năm 2013 hiện hành có ghi nhận rằng: người sử dụng đất hợp pháp được phép tiến hành các giao dịch dân sự liên quan đến đất bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chắp, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất khi họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Riêng đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì chủ sở hữu hợp pháp cần phải thực hiện quyền đó sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, còn đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất hợp pháp sẽ được thực hiện quyền sau khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ngoài ra theo quy định tại Điều 194 của pháp luật dân sự năm 2015 hiện hành có quy định về quyền định đoạt của chủ sở hữu như sau: chủ sở hữu bất động sản hợp pháp có quyền mua bán, tặng cho, trao đổi cho vay, từ bỏ quyền sở hữu, hoặc để lại thừa kế, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật. Theo đó thì chủ sở hữu bất động sản hợp pháp có quyền bán lại mảnh đất đó cho người thứ ba khi có nhu cầu, tuy nhiên nếu không thể thỏa thuận được với người cho thuê thì chủ yếu buộc phải đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê bất động sản. Theo quy định của pháp luật thì khi chấm dứt hợp đồng cho thuê với người đang thuê thì sẽ phải thông báo trước cho họ một khoảng thời gian hợp lý. Người thuê bất động sản khi đó vẫn sẽ tiếp tục sử dụng bất động sản đó cho hết thời gian thuê.

Thứ hai, quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê bất động sản là một dạng của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng nói chung. Vì thế căn cứ tại Điều 428 của pháp luật dân sự năm 2015 hiện hành được ghi nhận như sau:

– Một bên trong hợp đồng cho thuê bất động sản có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và phải tiến hành bồi thường thiệt hại cho bên kia khi có những hậu quả thiệt hại xảy ra trên thực tế, thiệt hại sẽ được bồi thường theo thiệt hại thực tế hoặc bồi thường theo thỏa thuận của các bên (nếu có);

– Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải tiến hành thông báo cho bên còn lại trong một khoảng thời gian hợp lý về việc chấm dứt hợp đồng của mình, nếu không thông báo mà gây ra thiệt hại thì bên gây thiệt hại sẽ phải bồi thường theo quy định của pháp luật; 

– Khi hợp đồng cho thuê bất động sản bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng đó sẽ được chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo. Khi đó các bạn sẽ không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, chưa thỏa thuận về bồi thường thiệt hại hoặc thỏa thuận về phạt vi phạm, cũng như có thỏa thuận khác về giải quyết tranh chấp thì vẫn tiếp tục phải tuân thủ;

– Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng mà bên gây thiệt hại gây ra thì sẽ được bồi thường phù hợp với quy định của pháp luật;

– Trường hợp mà đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê bất động sản không có căn cứ và không phù hợp với quy định pháp luật thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ được xác định là bên vi phạm và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự cũng như các luật khác có liên quan.

Vì thế theo quy định trên có thể thấy, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê bất động sản tuy nhiên việc chấm dứt lại phải tuân thủ quy định của pháp luật, đó là phải tuân thủ quy định về thông báo trong một khoảng thời gian hợp lý. Nếu như chấm dứt hợp đồng trái quy định của pháp luật mà gây ra thiệt hại thì sẽ phải bồi thường. Mức độ bồi thường sẽ tuân theo thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng, nếu như không thỏa thuận thì sẽ bồi thường dựa trên thiệt hại thực tế. Quy định này là phù hợp, tránh sự tùy tiện của các chủ thể trong các hợp đồng cho thuê đồng thời đảm bảo quyền lợi cho bên yếu thế, khi mà họ bị chấm dứt hợp đồng không có căn cứ.

2. Các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất: 

Thông thường có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất trong một số trường hợp sau đây:

Thứ nhất, đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất khi có sự vi phạm của một bên tham gia trong hợp đồng. Đó là trường hợp một bên vi phạm hợp đồng khi không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ phát sinh trong hợp đồng. Bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thường là lỗi cố ý, tức là bên vi phạm nhận thức rõ hành vi của mình là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng sẽ gây ra thiệt hại cho người khác mà vẫn thực hiện hành vi đó. việc vi phạm hợp đồng dẫn đến việc không tin cậy để tiếp tục thực hiện hợp đồng trong tương lai dẫn đến bên bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Thứ hai, đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất khi không có sự vi phạm. Đó là trường hợp trong quá trình thực hiện hợp đồng các bên nhận thấy việc tiếp tục thực hiện hợp đồng sẽ gây ảnh hưởng xấu đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình, không đúng với mục đích ban đầu giao dịch hoặc vì lý do khách quan như thiên tai, dịch bệnh … thì một bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng mặc dù bên còn lại vẫn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng. 

Như vậy có thể thấy, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất có thể xảy ra bởi cả hai bên chủ thể, tức là bên thuê và bên cho thuê, khi mà hai bên nhận thấy không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng đó.

3. Một số rủi ro cần lưu ý khi giao kết hợp đồng cho thuê đất: 

Thứ nhất, cần xác định rõ giá thuê trong hợp đồng thuê. Giá thuê có thể do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba (bên định giá) xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp mà các bên không có thoả thuận thì giá thuê sẽ được xác định theo giá thị trường tại thời điểm giao kết hợp đồng cho thuê đất.

Thứ hai, xác định rõ về thời hạn thuê, các bên có thể thỏa thuận thời hạn thuê trong một thời hạn nhất định, nếu như không có thỏa thuận về thời hạn thuê thì một bên có thể chấm dứt hợp đồng thuê bất cứ lúc nào và khi đó thì phải tiến hành thông báo cho bên kia một khoảng thời gian hợp lý, để tránh trường hợp phát sinh thiệt hại và phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường.

Thứ ba, trong quá trình thuê thì bên thuê phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền đúng thời hạn theo như đúng thỏa thuận. Đồng thời phải có nghĩa vụ giữ nguyên tình trạng ban đầu khi thuê tài sản. Nếu như chậm thực hiện nghĩa vụ mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường, bên thuê phải tiến hành trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tiền thuê tài sản nếu như các bên có thỏa thuận trong hợp đồng. Đồng thời thì bên thuê sẽ phải chịu rủi ro đối với tài sản thuê trong thời hạn chậm trả.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015.