Hiện nay, kinh doanh bất động sản đang là một ngành nghề kinh doanh rất niềm năng và thu hút được nhiều nhà đầu tư trong nước, kể cả nhà đầu tư nước ngoài. Vậy doanh nghiệp nước ngoài có được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam không?
Mục lục bài viết
1. Điều kiện để tổ chức kinh doanh bất động sản:
Theo quy định tại Điều 10
– Tổ chức kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
– Đảm bảo có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Mức vốn pháp định có được sẽ căn cứ trên cơ sở số vốn điều lệ của doanh nghiệp theo quy định về doanh nghiệp.
– Thực hiện công khai thông tin:
+ Đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải thực hiện công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án.
+ Đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản.
+ Nội dung công khai bao gồm: tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật; thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
– Chỉ được phép kinh doanh các bất động sản đạt đủ điều kiện. Cụ thể như sau:
+ Đối với nhà, công trình phải đáp ứng:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
- Đảm bảo không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
- Nhà, công trình không nằm trong diện bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
+ Đối với đất phải đáp ứng điều kiện:
- Phải có Sổ đỏ, Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
- Đảm bảo đất đai trong bị tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không nằm trong diện đang bị kê biên để thi hành án.
- Đất đang trong thời hạn sử dụng đất.
+ Đối với bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:
- Phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt.
- Phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Lưu ý:
Tổ chức bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì sẽ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải đảm bảo thực hiện kê khai thuế theo quy định của pháp luật.
2. Doanh nghiệp nước ngoài có được kinh doanh bất động sản không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm:
– Không đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản như đã nêu tại phần 1.
– Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Các thông tin về bất động sản không thực hiện công khai hoặc công khai không đầy đủ, không trung thực.
– Có hành vi gian lận, lừa dối.
– Huy động, chiếm dụng vốn trái phép.
– Có hành vi sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
– Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
– Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định.
– Thực hiện trái quy định về việc thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản.
Như vậy, theo quy định trên thì pháp luật Việt Nam hiện không có quy định cấm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện kinh doanh bất động sản.
3. Doanh nghiệp nước ngoài được phép kinh doanh bất động sản trong phạm vi nào?
Căn cứ theo quy định tại Điều 11
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức bao gồm:
– Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại.
– Được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê đối với đất được Nhà nước cho thuê.
– Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.
– Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
– Được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước giao.
– Được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất trong trường hợp đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Theo quy định trên có thể thấy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bị hạn chế hơn về phạm vi kinh doanh ngành nghề bất động sản hơn so với doanh nghiệp trong nước.
4. Thủ tục để thành lập công ty kinh doanh bất động sản có vốn nước ngoài:
Trên thực tế, nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trên cơ sở hình thức đầu tư trực tiếp thành lập tổ chức kinh tế hoặc gián tiếp thông qua việc mua cổ phẩn, vốn góp của công ty kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
4.1. Thành lập công ty kinh doanh bất động sản có vốn nước ngoài tại Việt Nam:
Giai đoạn 1: Xin giấy chứng nhận đăng kí đầu tư:
Bước 1: Thực hiện xin chấp thuận chủ trương đầu tư:
Tùy vào quy mô cũng như đặc điểm của dự án đầu tư mà quyết định chủ trương đầu tư sẽ thuộc về Quốc Hội, Thủ tướng Chính phủ hay Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ:
Cá nhân, tổ chức có nhu cầu sẽ nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi dự kiến đặt trụ sở chính.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và xử lý:
Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ gửi hồ sơ đến Bộ Kế hoạch và Đầu tư đồng thời gửi văn bản đến các cơ quan liên quan để thực hiện lấy ý kiến sau khi nhận được hồ sơ.
Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ lập hồ sơ thẩm định dự án trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thủ tưởng Chính Phủ hoặc Quốc Hội để quyết định chủ trương đầu tư.
Nhà đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong vòng 05 ngày làm việc sau khi nhận được quyết định chủ trường đầu tư.
Giai đoạn 2: Thành lập công ty:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:
– Đơn đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
– Điều lệ doanh nghiệp.
– Danh sách thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên hoặc danh sách thành viên hợp danh.
– Giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của thành viên là cá nhân.
Đối với thành viên là tổ chức thì cần bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
–
Bước 2: Nộp hồ sơ:
Cá nhân, tổ chức có nhu cầu sẽ nộp hồ sơ đến Sở Kế hoạch và đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:
Sau khi nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì Sở Kế hoạch và đầu tư sẽ cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Thời gian giải quyết khoảng 5 ngày.
Bước 4: Thực hiện công bố nội dung thông tin đăng ký doanh nghiệp:
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, doanh nghiệp sẽ phải thông báo công khai trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp về nội dung đăng kí.
4.2. Góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào công ty kinh doanh bất động sản Việt Nam:
Khi thực hiện biện pháp này, nhà đầu tư sẽ không phải xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và thời gian sẽ rút ngắn hơn.
Bước 1: Thực hiện đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế.
Hồ sơ đăng ký bao gồm:
– Văn bản đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp.
– Đối với nhà đầu tư là cá nhân thì cần có bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
– Đối với nhà đầu tư là tổ chức thì cần có Giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý.
Sau đó sẽ nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính.
Bước 2: Tiến hành thủ tục chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp và thay đổi cổ đông, thành viên:
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:
