Định giá bất động sản là một trong những bước bắt buộc bạn phải thực hiện khi mua hoặc bán một sản phẩm bất động sản để tránh mất tiền oan. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa biết cụ thể về vấn đề này. Vậy câu hỏi đặt ra: Định giá đất là gì? Cách định giá đất của ngân hàng?
Mục lục bài viết
1. Định giá đất là gì?
Theo như các chuyên gia, thì định giá bất động sản, hay còn gọi là định giá đất, là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích định giá, do vậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với bất động sản được định giá để hình thành giá trị của chúng.
Bên cạnh đó, có quan điểm cho rằng, định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một bất động sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Theo Luật Giá năm 2012 (sửa đổi, bổ sung năm 2022), thì định giá là việc cơ quan tổ chức có chức năng định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá trị trường tại một thời điểm và địa điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn định giá.
Mặc dù còn nhiều định nghĩa khác, song những đặc trưng cơ bản của định giá tài sản được thừa nhận là:
Thứ nhất, định giá là công việc ước tính.
Thứ hai, định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
Thứ ba, giá trị của bất động sản được định giá bằng tiền.
Thứ tư, giá trị của bất động sản được xác định tại một địa điểm và thời điểm cụ thể.
Thứ năm, dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Khái quát hóa những đặc trưng nói trên, có thể đưa ra định nghĩa chung về định giá bất động sản như sau: Định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về mặt lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Trong đó, ước tính giá trị bất động sản là hoạt động hết sức cần thiết phục vụ cho nhiều mục đích, phổ biến nhất là trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bồi thường… Trong mỗi mục đích đó đều giả thiết rằng, thẩm định viên đã được trang bị kiến thức và kinh nghiệm để định giá bất động sản. Không ai có thể đưa ra được con số chính xác tuyệt đối về giá trị vì các yếu tố tác động đến giá trị không ổn định mà nó thay đổi hàng ngày. Tuy nhiên, kết luận về giá trị cụ thể do thẩm định viên đưa ra được dự kiến là phù hợp với giá thị trường, có khả năng xảy ra lớn nhất, được minh chứng bằng các bằng chứng, sự kiện đã và đang diễn ra thị trường, thông qua những phân tích lập luận chặt chẽ với các thông tin, số liệu minh họa cụ thể.
2. Cách định giá đất của ngân hàng:
Nhìn chung thì đối với bất kỳ phương pháp định giá nào việc đầu tiên phải làm đó là xác định được quy trình hay các bước cần phải thực hiện để tiến hành định giá sao cho đạt được hiệu quả một cách tốt nhất. Hướng tới mục tiêu là tránh việc định giá một cách lan man và không có cơ sở, đặc biệt là trong môi trường bất động sản sôi động như hiện nay thì sự xuất hiện biến động luôn xảy ra và không ổn định trong một phạm vi cụ thể. Do đó khó có thể định giá được các bất động sản một cách chính xác nếu như không được lập thành quy trình ngay từ ban đầu. Đối với ngân hàng là một hệ thống tổ chức tín dụng thì các đội ngũ Định giá viên tiến hành việc định giá đất tại ngân hàng là những chủ thể có nhiều kinh nghiệm trong việc định giá và tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn của nhà nước cũng như có hiểu biết về quy trình thực hiện. Nhìn chung thì trong quá trình định giá đất của ngân hàng thông thường sẽ áp dụng thông qua các bước cơ bản sau:
Bước 1: Đánh giá trạng thái của tài sản hiện tại về nhiều mặt như tuổi đời, kiểu dáng, sổ đỏ … và các pháp lý liên quan khác. Sau khi xác minh được tính hợp pháp của tài sản sẽ đi vào định giá. Đây được đánh giá là bước quan trọng nhằm đảm bảo quyền lợi của ngân hàng.
Bước 2: Tìm kiếm thông tin về tài sản nhà đất từ nhiều nguồn khác nhau.
Bước 3: Xây dựng khung giá trị nhà đất phù hợp với tài sản đang cần định giá.
Bước 4: Lựa chọn một số nhà đất có mối liên hệ gần với tài sản cần định giá nhất, đồng thời thì thông qua đó, tiến hành so sánh chúng với nhau và tiến hành điều chỉnh khung giá một lần nữa. .
Bước 5: Phân tích thực tế thị trường, giá bán của một số nơi, cũng như điểm mạnh, điểm yếu của bất động sản hiện tại. Thẩm định viên rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh khung giá thêm một lần nữa. Ở bước này sẽ nhấn mạnh vào những mức giá cụ thể nào là phù hợp nhất trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.
Bước 6: Ước tính khả năng tăng, giảm giá trị của bất động sản này trong tương lai. Tổng hợp các nguồn thông tin lại với nhau để làm cơ sở đưa đến quyết định cuối cùng.
3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản trong quá trình định giá:
Định giá bất động sản là công việc ước tính và kết quả định giá thường là một ý kiến có tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch được diễn ra. Để nâng cao độ tin tưởng đối với kết quả định giá thì cần xem xét và phân tích kỹ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của chúng. Việc nhận diện một cách rõ ràng các yếu tố này giúp cho định giá viên đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố và tìm ra mối quan hệ giữa chúng để từ đó đưa ra kết luận và lựa chọn các phương pháp đánh giá thích hợp. Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình định giá đất có thể chia thành bốn nhóm sau:
Thứ nhất, các yếu tố mang tính vật chất. những yếu tố mang tính vật chất là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên và bốn có của bất động sản có thể mang lại cho người sử dụng như vị trí, diện tích, kích thước… thông thường thì các thuộc tính hữu dụng này hay công dụng tự nhiên của bất động sản càng cao thì giá trị của bất động sản sẽ càng lớn. Tuy nhiên do yếu tố chủ quan của giá trị nên bất động sản được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của bất động sản. Do vậy nên bên cạnh việc dựa vào công dụng của bất động sản thì định giá viên cần phải xem xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn các loại giá trị cần định giá sao cho phù hợp.
Thứ hai, các yếu tố về tình trạng pháp lý. Những bất động sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng sẽ khác nhau. Tình trạng pháp lý quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của bất động sản như quyền mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê hoặc thừa kế… tình trạng pháp lý của bất động sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản và thông thường quyền khai thác các thuộc tính của bất động sản càng rộng thì giá trị của bất động sản càng cao và ngược lại.
Thứ ba, yếu tố mang tính chất kinh tế. Cung và cầu tạo ra các đặc tính khách quan của giá trị hay tính kinh tế của giá trị. Giả thiết rằng nếu tại một thời điểm các yếu tố khác là cố định và bất động sản được mua bán trên thị trường khi đó thì giá trị bất động sản sẽ tùy thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu đồng thời nó phụ thuộc vào độ co giãn hay độ nhạy cảm của cung và cầu trên thị trường. Giá trị của bất động sản được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm và nhu cầu sức mua ngày càng cao đồng thời ngược lại, bất động sản sẽ tăng được đánh giá thấp khi cũng trở nên phong phú và nhu cầu sức mua ngày càng giảm.
4. Mục đích định giá đất là gì?
Mục đích định giá bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng bất động sản cho một công việc nhất định. Điều này phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà bất động sản cần phải tạo ra cho mỗi chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được ấn định từ trước. Định giá bất động sản thường bao gồm các mục đích sau đây:
Thứ nhất, nhằm mục đích xác định giá trị của bất động sản để chuyển giao quyền sở hữu. Bởi kết quả của định giá bất động sản sẽ giúp cho người bán xác định được giá bán có chấp nhận được và người mua có quyết định nên mua bất động sản đó hay không qua đó thiết lập cơ sở cho sự trao đổi với các loại tài sản này.
Thứ hai, nhằm mục đích xác định giá trị bất động sản cho mục đích thế chấp tài sản tại các đơn vị tổ chức khác nhau.
Thứ ba, xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.
Thứ tư, xác định giá trị bất động sản để xác định số tiền cho thuê trong hợp đồng hoặc các điều khoản thuê khác trong hợp đồng.
Thứ năm, xác định giá trị bất động sản để đầu tư phát triển bất động sản hoặc xác định giá trị bất động sản để lập báo cáo tài chính hằng năm đồng thời qua đó để xác định giá trị doanh nghiệp, Để tiến hành mua bán hợp nhất thanh lý hoặc để có phương án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp nhà nước.
Thứ sáu, xác định giá trị bất động sản nhằm đáp ứng các yếu tố có giá trị pháp lý như để tìm ra giá trị tính thuế hằng năm, Để tính thuế khi được bán hoặc để thừa kế, mục đích bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hoặc để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án, hoặc để xác định giá sàn phục vụ việc đấu thầu hoặc đấu giá tài sản công, bên cạnh đó còn để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu…
Nhìn chung thì mục đích định giá là yếu tố quan trọng nó mang tính chủ quan ảnh hưởng tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị, đến việc lựa chọn các phương án định giá thích hợp với bất động sản được định giá.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Giá năm 2012 (sửa đổi, bổ sung năm 2022);
–
